江苏房产选购交流组

上海调控骤然升级,房价还要涨,买房窗口期到了!

只看楼主 收藏 回复
  • - -
楼主
  


过去两周,除了事先录好的视频节目,力哥没在微信上推送其他任何长篇理财干货,因为在深圳线下活动举办之前的定期体检中,我发现身体有些小问题,原因在于长期超负荷工作过度劳累。在深圳线下讲座的下半场,力哥一度咳嗽不止也是这个原因,所以我当即决定给自己放两周小假,如今假期即将结束,今天算是复出前的安利。


再次提醒,身体不但是革命(赚钱)的本钱,更是我们一生最宝贵的财富,任何以牺牲健康为代价的赚钱手段都是不可取的,希望大家在年轻时就养成每年一次定期体检的好习惯。



以下是正文。


话说政府的宏观调控手法越来越狠了。


以前最让财经报刊编辑记者不爽的政府部门是央行,为避免对金融市场造成即时冲击,多2天时间给市场消化政策,央行习惯周五晚上出台加息降息等大力度宏观调控新政,导致原本准备和家人团圆的编辑记者不得不连夜加班……


如今各地方政府的楼市调控新政同样如此……


此前国庆期间各地集中出台调控新政已让许多编辑的国庆长假过得很不爽,如今已入初冬,全国楼市也已大幅降温,再不复8、9月时的疯狂景象,但11月28日晚上9点上海市政府学习央妈半夜鸡叫的楼市调控新政等于向全世界宣告了一件事——就在这个月,看似大幅降温后的上海房价实际上还在暗搓搓地涨!


国家统计局公布的10月上海二手房住宅成交均价环比上涨0.6%,也就是和疯狂的9月相比,10月上海房价整体还在上涨,可以预想到,到12月18日公布的11月上海房价官方数据肯定会显示11月上海房价环比10月涨幅扩大了。


在一些地方政府看来,房价“环比涨幅回落”就已是调控有成效了,房价“环比持平”就已是大有成效了,房价“环比下跌0.1%”就已是调控成功,可以开庆功会了……


而上海市政府此次半夜鸡叫,而且第二天马上实施的做法,足以证明:在中央再度强调的地方政府的楼市调控问责制度中,房价“环比涨幅回落”或“环比持平”等同于“调控失败”,唯有让房价出现小幅下跌,才真正符合中央意图。


力哥在深圳线下活动时说过,北京、上海、深圳这三座城市过去6年中一直在接力“中国楼市调控最严城市”的桂冠,时而北京登顶,时而深圳夺冠,风水轮流转,今天又轮到上海带上这顶帽子了。


8月底上海突击假离婚买房的风潮大家还记得吧?一度出现离婚限号的奇葩景象,也酝酿了《链家又出大事:客户在签约室追着中介一路猛打!》这样的人间悲喜剧。


而一批微信大号当时因炮制上海楼市调控升级的谣言,导致市场恐慌性购房而被严厉处罚甚至永久封号。


当时的谣言主要是两点。


一是9月1日起,上海全面叫停接力贷、合力贷政策——这条谣言如果推迟到11月4日放送就成了新闻。


二是9月1日起,上海首套房首付比例将提高到35%,二套房普通住宅首付比例50%,非普通住宅首付比例70%,二套房认定标准从此前的“认房不认贷”升级为“认房又认贷”——这条谣言如果推迟到昨天晚上放送也成了新闻。


这次出台的调控新政连同11月初的新政合在一起,我的解读是——


一、对名下已有一套房的上海本地人的置换型购房需求来说,在未来5年内需求将被强制冻结,因为换房难度和成本都太高昂了。


二、对眼下还在上海打拼但背后没爹可拼的外来屌丝来说,想在上海安家的梦想在未来5年内基本破灭了。


8月在上海假离婚疯狂买房的人们,恭喜,你们赌对了……不仅是因为过去3个月房价又涨了,更因为如果你们当时不出手,现在就算房价不涨,你的买房成本也将大幅提高。


经过连续长达近6年不断升级的楼市调控,今天上海的购房需求中已几乎看不到土豪的身影(贪官的各种隐名房产除外),因为本地人最多买2套,夫妻假离婚也最多买4套,不差钱的土豪房子该买的早就买了,要移民的房子也早就卖了。


今天上海楼市中的购房需求据我观察是80%的上海土著改善性需求+20%新上海人的首次购房需求。


土著改善性需求很好理解,孩子大了要结婚或孩子结婚后生孙子了,原来老房子不够住就要买新房;工作从嘉定换到浦东,上班要2-3个小时,不得不跟着换房子,老人想和子女一起住帮着带孙子,就要卖小房换大房一起住;孩子要读书想换学区房;老人年纪大了爬不动楼梯,就要换电梯房或低楼层房屋……


而改善型需求往往是买一套小的再贷款贴钱买一套大的或者是卖两套小的换一套大的,这个半夜鸡叫的新政导致许多买家无法按原计划从银行贷足7成,而他又拿不出那么多现金补足差额,导致很可能会违约,而卖家往往拿着买家给的钱也要去买房,现在他拿不到买家的钱,势必房子要重新挂牌,而他看中房子的卖家则等不及,他也急着拿到钱去买房,导致他也会跟着违约……


为什么昨天半夜鸡叫的新政导致许多正在进行房屋买卖流程中的买家和卖家都彻夜难眠,因为这意味着自己要不选择违约并损失5万、10万甚至20万定金,并且可能今后5年都再也无力换房,要不硬着头皮承受二套房的1.1倍惩罚性利率,使房贷利息大幅增长数十万,并且想方设法用更高的资金成本补足那部分贷款缺口。


一环套一环……刚需老百姓被玩死……


而新上海人首次购房需求更好理解,就是要结婚了,因为如果没有结婚证又没有在上海连续缴纳5年社保就没有资格在上海买房。


正所谓上有政策,下有对策。但下有对策后,上面还会有新政策。


比如过去新上海人没在上海工作那么久,中介能帮忙突击交社保,相当于额外增加买房成本。但后来不允许突击交社保,你必须真在上海连续工作5年才有买房资格。


又比如必须已婚才能买房这事过去也可以通过假结婚破解,虽然你要冒一定法律风险,同时还需要给蛇头以及和你假结婚的上海土著大妈或二流子男青年几万元劳务费,也相当于额外增加买房成本。


可现在婚姻关系中没有购房资格的一方不能单独在房产证上署名。这意味着假结婚买房的法律风险被大幅放大了——虽然产证下来后,夫妻之间产证更名无需额外支付交易税费,但还有贷款未还清的房子不能做更名,所以要不你全款买房,要不你就要等上20甚至30年后才能更名,可天晓得那时对方还愿不愿意配合你。


这意味着今天在上海有购房资格的新上海人,一定是长期(至少5年)在上海打拼工作梦想在上海安家,并且也已经真结婚的年轻人。


但是对不起,根据新政,你的首付款比例也将从30%提高到35%,并且今后这个比例还很有可能会进一步提高到40%,而贷款利率也很有可能从现在的9折提高到9.5折甚至基准利率。这些都意味着你的买房成本进一步提高。


而这次上海新政最具杀伤力的是二套房认定标准的“认房又认贷”的范围,从过去只看你在上海境内有无贷款买房,变成了通过央行征信系统查找你在全国各地过去是否有贷款买过房,只要有过贷款记录,不管是商业贷款还是公积金贷款,也不管是在南京、杭州、合肥这些二线城市还是上海周边的昆山、太仓、嘉兴或者更小的三四线城市,如果今后还想在上海贷款买房,对不起,一律视为二套房贷——普通住宅首付比例50%,非普通住宅首付比例70%,贷款利率上浮到1.1倍。


这个政策太残酷了。


因为上海房价过高,过去许多上海土著穷人选择先在周边昆山、太仓贷款买房,避免被一路高涨的房价抛得太远,今后经济条件改善了,再把周边的房子卖了当首付,重新贷款在上海买房。这个新政意味着他们今后5年想重新在上海贷款买房的梦想基本破灭了。


而对新上海人来说这个政策更残酷,因为有些人已经在自己的老家贷款买房,但依然在上海工作打拼,还梦想今后有可能的话把老家的房子卖了,重新在上海贷款买房,如今这个梦想基本也破灭了。


上海市政府的意思很明显:亲,你既然已经在老家买了房,那就回老家奋斗吧。上海人口真的太多了,谢谢,再见,不送……


为什么这次调控着眼点都在限贷而非限购政策上?


因为限购政策已接近极限,新上海人在满足极为苛刻的条件下才能勉强有买一套房的资格,再升级,就是一套房都不许买,如此赤裸裸的彻底排外和地域歧视,老百姓会炸了。


而限贷政策则有四两拨千斤的效果。一是因为房价太贵,普通老百姓不贷款真买不起房,二是因为就算买得起房,也应该尽可能多贷款,多负债,这才是会理财。


而一旦大幅收紧二套房认定标准,以上海现在内环内450万,内外环间310万和外环外230万的普通住宅认定标准看,外环外还有不少偏远地段能买到总价230万以内的房子,但外环内绝大多数房子的市场价今天都高于310万,只有贴近外环线一房一厅50平米左右的老公房今天还能找到低于310万的。


而内环内低于450万的房子就更少了,因为内环内各个板块的单价今天普遍在8万以上,均价超过10万的也比比皆是——力哥3年前预言上海内环内房屋均价10年内必超10万,而现在看来,只要稍微再努力一下,上海内环内均价10万就妥妥的了。


8万一平米的房子,450万只够买56平米,10万一平米只购买45平米,这么小的房子,你真的够住吗?


所以今天上海外环内的房子大部分都是非普通住宅,再怎么做低房价也不可能做到普通住宅,尤其是改善型住房,几乎全是非普通住宅,更别说学区房了。


二套房非普通住宅意味着7成首付,动辄三四百万甚至六七百万的的首付款,背后没爹可拼,有几个年轻人拿得出?哪怕你在魔都从事金融或互联网等高薪工作,月薪2、3万也没屁用。


非普通住宅还意味着3%的契税一点优惠也没有,5.55%的差额或全额营业税一点逃不掉(交易满2年缴差额,不满2年缴全额),如果卖家手上还有其他房子,还需要缴纳2%的个人所得税,再加上1%-2%的中介费。


光是买房税费就超过了房价的10%,这意味着一套500万的房子,光交税就要50多万……


根据最新的政策指示,这样的调控政策至少会持续到2019年,因为事实证明,在调控一路不断加码的情况下,上海房价还能常年阴涨,时而暴涨,如果调控放松,则必然意味着房价立刻暴涨。


我在深圳线下活动时说过:调控政策越严格的城市,越是不断升级加码的城市,越是死活不给你买房的城市,房价就越是被人为抑制,市场被强行扭曲,这就是典型的价值洼地,就像我们买了折价的基金一样,是潜在风险相对较低而潜在收益相对较高的最优投资品种。


所以结论是——


长期看,由于买房难度越来越大,在一线和部分限购的优质二线城市名下有房这件事本身就会成为越来越稀缺的资源,在这些城市有房还是无房将会成为阶层分化和固化最重要的标志。


短期看,由于占市场80%的改善性需求几乎被全面抑制(老百姓换不动房索性不卖也不买了),20%的新上海人首次购房需求也被一定程度遏制,这意味着短期内上海楼市成交量会大幅萎缩。


但有一类房屋价格可能会出现明显松动,就是看不懂这个疯狂游戏,决定把上海一套老破小换成一两百万美金,并移民美加澳的卖家。他们急着出国移民,不那么在乎降一点房价出手,如果能找到这种肯降价5%甚至10%以谋求快速出手的房子,而这套房子又符合普通住宅标准,更重要的是你依然符合首套房的贷款标准,在未来几个月内,千万不要犹豫了。


或许上海房价在这么强力的打压下未来几个月真的会跌,但越往后,你买房的难度就会越大。








举报 | 1楼 回复