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丁桥纯新盘将推,板块价格体系能否重塑?|新秀场

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  澳海澜庭

在杭州的版图中,位于主城区东北角的丁桥板块,一直被人所忽略,近几年的发展也一直不温不火,但是随着丁兰新城的启动建设、地铁3号线的动工、杭州市中医院丁桥分院的投入使用,以及龙湖

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楼盘基本信息

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板块价值

准确来说,杭房城发御东方地处丁兰新城。虽然地处江干区,但是在整个江干区的发展中是相对滞缓的一片区域, 如今在杭州“城市东扩”的格局下,丁兰新城也将迎来新的发展机遇。

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开发商在杭州发展情况

杭房地产估计大家并不陌生,它属于杭州本土开发商,具有40余年的开发经验。目前在杭州的项目有

杭房城发御东方,由杭房在2017年9月以总价26.45亿元,楼面价14178元/m²,自持34%竞得。该项目由两大国企杭房和城发联手开发,杭房负责操盘。御东方也是杭房在丁兰新城打造的高品质标杆产品。

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楼盘规划

整个小区的总体量约26万方,规划了22幢15-17层高层,主力户型为98—138方。其中6、7、11、16、19、20、21、22号楼一楼为架空层,用于打造儿童阅读区、老年活动区、自住健身房等活动场所。项目南面的1-4幢楼及5栋和8栋楼为自持楼栋。

在建筑布局方面,采取“点板”结合的方式,22幢建筑“一字”排开,形成围合式组团空间,打造了4个大面积矩形花园,营造了8大景观园林。

预计首开情况:首开19号楼, 2个单元,2梯4户,层高16层,1楼架空,共120套房源。户型为98、100、104方。从销售那了解到100方是均价最高的,总价在280-290万左右,104方和98方均价相同。5层以上每层每平方加价150元,总价每层高1万左右,最贵的楼层为15层,12和16层价格一样。

小区主要有南门、北门和西门。本计划南门为主大门,但由于对面是在建的30班中学,出于安全性考虑,很可能会把北门作为主大门。首开的19号楼临近小区的北门。

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户型图

98方户型三房两厅两卫,户型比较方正,三开间朝南,双开间阳台,可以尽享阳光,动静分离的设计也更适合居家,U型厨房、玄关设计都是加分项,南北通透通风强。不足点就是主卧的卫生间是暗卫。

100方户型三室两厅两卫,最大的优势是100方都是边套,再加上6.5米的大阳台,采光,晾晒都很有优势,L型的厨房对比U型的厨房或许欠佳,还存在一个暗卫。

104方三房两室两卫,7.1米的大阳台,会让女主人很喜欢。但是主卧连接阳台或许私密性会受影响,玄关放置缓冲入户视觉,设计更合理。阳台和北面两个房间形成对流风,通风强。不足点其中一个卫生间为暗卫。

124方四室两厅两卫,边套三面采光,最大亮点餐客厅一体设计成6.5米的大飘窗,主卧独享阳台,给主人尽享阳光的一方天地,衣帽间的设计也深得女主人喜欢,不足的是卫生间为暗卫。

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样板房

样板房为98方户型,三房两厅两卫,最大亮点,三开间朝南,双开间阳台,采光通风不错,最大不足:主卧卫生间为暗卫。

(客厅)

(客厅)

(厨房)

(阳台)

(主卧)

(主卧卫生间)

(客卧)

(书房)

(公用卫生间)

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施工进度

目前17、18、19号楼在建设当中,将要结顶。楼幢的外立面当中1、2层为干挂石材,2层以上为铝板和玻璃。肉眼能看到的外立面还是比较大气耐看的。

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周边环境

交通:距离地铁3号线天丰路站1公里左右,步行约15分钟。通过3号线可与1 号线、5 号线无缝对接。距离临丁路与秋石快速路入口4.3公里,驾车10分钟左右。通过秋石高架驾车20分钟便可抵达武林广场和钱江新城。

学校:周边学校有丁蕙一幼(100米左右)、浙师大附属丁蕙实验小学(约300米)、在建30班中学(南门对面)等。小区内还设置了4点半学堂,专门为双职工父母解决孩子放学无人接送问题。

医院:距离1.2公里有杭州市中医院(三甲医院),2018年12月26日该医院已进入试运营阶段,可进行预约挂号、就诊。

商城:约2公里的范围内有龙湖天街(在建)、丁兰广场、金色大唐城等多个商业商圈。

周边新盘:同板块电建泷悦华府与天阳融信东方邸,目前都还没有售楼处。这两个楼盘由于要求现房销售,因此还没有入市。2017年上半年,杭州出台了土地新规:溢价率达到50%,需现房销售。从3月份出台,到7月份取消,其中电建泷悦华府和天阳融信东方邸就是需要现房销售的涉宅地块。电建泷悦华府楼面价17383元/㎡,天阳融信东方邸楼面价17167元/㎡。

周边二手房:御东方附近目前没有新盘在售,二手房方面,新城红郡、城发云锦城、罗兰香谷等次新房小区,均价在2.2-2.3万元/平方米。

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结尾点评

小编跑完御东方,整体感觉还是不错的,但是优劣势都有。

优势

虽然小区体量比较大,规划的楼幢多,共22幢,但是从布局景观上看还是比较协调的。从已建楼幢的外立面看,颇有质感与现代风度。

周边的学校、交通、商城等配套也都有,虽不是很成熟的区域,但是基本自住需求可以满足。

比较难得的是3公里内可享受20万方桃花湖水景公园、虎山公园、龙山公园、半山国家级森林公园等,居住环境还是不错的。

缺陷

户型方面比较大的缺陷是每个户型都存在一个暗卫。

大型商场还是有一定的距离

据了解到首开3W(带精装)的价格在板块内并没有很大的优势,毕竟周边二手房才2W多的价格,没有倒挂红利。不过急着想买新房的还是可以关注下,该项目也是该板块唯一一个将售的精装修项目。


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