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全款买房都困难,深圳后花园大亚湾即将被攻陷!

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天大利好,粤港澳大湾区规划就要公布了!


这些天,临深楼市异动越发明显,惠州大亚湾已被彻底引爆,很多人只是一犹豫,看好的房子就被锁定。


近期更有传闻,东北、天津、山西等地的内地客也涌入了大亚湾,在楼市大环境仍然噤若寒蝉之际,这里究竟拥有什么魔力?


01
来了就是惠州人 


毫不夸张的说,雄安新区粤港澳大湾区海南自贸港这三个概念,将是未来10年内,中国城市格局的整体趋势和方向。


其中,粤港澳大湾区代表的是目前世界上,最领先的城市群经济发展模式,加上高层重视和展望,所有人都对粤港澳大湾区的未来充满期待。


在这种期待下,对大湾区9个城市的房产预期自然持续看好,但特别关键的一点是,目前整个粤港澳大湾区楼市,只有惠州和肇庆两座城市不限购


惠州作为海滨城市的发展潜力和先天优势无疑更加明显。且相较于面积更大,城市开发度较低的广州,面积狭小且严格遵守生态红线的深圳,对外扩张的需求更加急切,“来了就是惠州人” 不仅是来深工作者对自我的调侃,同时也是深圳城市需求外溢的真实表现。




对大多数人来说,如果想要获得粤港澳大湾区楼市红利,最方便最靠谱的地方或许就是惠州。因此,在粤港澳大湾区规划即将公布的前夕,一向被称为 “深圳人后花园” 的惠阳大亚湾,其楼市火爆程度可想而知。


这个时候,惠阳大亚湾新盘根本不愁卖,各大楼盘超比例认筹预购几乎是标配。导致现在大亚湾楼市一片火热,买房如同买白菜,不是买房是抢房。


02
 大亚湾将迎第三波浪潮 


90年代初期,惠州是曾与海口、北海并称的全国房地产泡沫重灾区,1993年房产泡沫崩溃时,曾留下一地的烂尾楼,从此沉寂近10年。


直至2003年,随着交通、市政配套等规划的逐步推进,深圳客开始进入大亚湾,这是大亚湾的第一波浪潮。2012年大亚湾市场的深圳客占比开始大幅上涨,到了2014年,深圳客占比已经接近市场数量的一半。



惠州夜景


2015年深圳房价高涨,导致外溢效应显现,越来越多深圳人选择到惠州买房,到2017年深圳客的占比已达86%,大亚湾迎来了第二波浪潮。


到了2017年3月,粤港澳大湾区被写入政府工作报告,同年,珠三角各城市限购政策相继出台,限价不限购的惠州成了 “香饽饽” 。再加上今年海南全省发布限购和粤港澳大湾区规划,越来越多的全国客开始涌入惠州,第三轮浪潮在即


如果说之前两轮浪潮,还能说是惠州楼市被中介绑架,不少深圳客被忽悠。那么这轮则明显不一样。


区别在于,深圳客占比明显减少,不是因为来买房的深圳人少了,而且来买房的全国人民多了。如果说以前的大亚湾是深圳人的后花园,现在大亚湾却已成了全国的大亚湾。


03
 深圳后花园已被攻陷 


“我从深圳过来,上周来看过一次,想买3房的户型,这次带朋友过来参考,销售却说没有了,全被一次性付款的客户买了,这可真疯狂。” 这是来自一位大亚湾看房者吐槽。


实际上,在惠州四大行停止贷款且楼盘不愁卖的情况下,开发商为了快速回款而挑客的情况并非个例,许多楼盘的销售都会强调 “一次性付款客户优先” 


除此以外,即便一些楼盘接受按揭,也只面向大户型房源,首次购房者也要求首付5成起。在银行放款缓慢和限价的背景下,当地开发商要不就要求客户全款,楼盘实现快速回款;要不向按揭客户加收装修费,使得利润最大化。




相比以前都是深圳客的天下,如今的惠阳大亚湾涌入许多内地购房者,有的客户甚至坐高铁、打飞的过来,当天定下当天就走。


所以,对深圳刚需购房者而言,你的大亚湾后花园已经快被攻陷了。


04
 房贷缩紧,时间不多了 


相较于房产销售市场的走高,惠州房贷市场却始终紧绷,惠州部分银行首套房贷利率上浮了50%,二套房贷利率最高上浮了55%。


与此同时,银行方面贷款审批、放款的速度也进一步放缓。额度紧张”、“放款时间无法预测”、“放款要排队”等情况都成了常见问题。



即便是资信良好的客户,在银行按揭贷款的审批时间也要超过3个月,一大批去年审批通过的客户,现在还没有放款,二手房房贷基本全面停止。


另一方面,从大环境来看,最近住建部继约谈了成都、太原等12城的相关负责人之后,在官网公布了一篇题为《住房城乡建设部重申:坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松》的通稿。



针对近期部分城市房地产市场过热现象,再次重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松,并特别点名北京、上海、广州、深圳等16个城市的情况。


你会发现,地方房贷额度紧张,大环境严控在即,留给大家在惠州买房的时间不多了。如果惠州楼市持续火热,限购随时可能出台。


所以,别只看着上浮的房贷利率,趁着房价仍然被严厉调控,扎扎实实的拥有一套房子,比任何奢望都实在。


05
 牵一发动全身,深圳外扩迫在眉睫 


事实上,大亚湾楼市火热除了受到粤港澳大湾区规划影响外,更多是基于大众对深圳外溢的预期。


这里说两个最近的新闻,一个是深圳棚改新政,另一个是深圳2018年住房建设规划。


第一个深圳棚改新政中,最值得关注的并不是赔偿比扩大到1:1.2,也不是可以加购10㎡,而是:


棚户区改造项目实施模式:棚户区改造以公共利益为目的,主要通过拆旧建新的方式,由各区政府主导,以人才住房专营机构为主,其他企业可以参与。棚户区改造项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上,其住宅部分除用于搬迁安置住房外,应当全部用作人才住房和保障性住房,以租为主,租售并举,统一由人才住房专营机构运营管理。棚户区改造项目建设的人才住房由人才住房专营机构持有或回购,项目建设的保障性住房由区政府回购。人才住房回购政策另行制定。


这意味着以后旧住宅区改造项目,都不会有新的商品住宅对外售卖,如果购房者想买,只能买二手的回迁房或者公寓。


第二个深圳2018年住房建设规划新闻的影响类似,同样侧面反映出日后深圳商品住宅稀缺的预期。


文件提出的保障房年度供应计划指标,合计11万余套,是商品住房5万套的2倍多,可以预见,未来深圳住房供应将由现在的普通商品房和保障房"双轨制",逐渐转为保障房为主导,普通商品住宅供应量减少。


随着深圳商品住宅供应量的缩减,物以稀为贵,买不起商品住宅的人将越来越多,如果不提前做好打算,未来可能会后悔莫及。


06
 利率仍是历史低位 


最后,很多人都关注现在房贷利率上涨的问题。实际上,目前楼市仍处于定向加息的起始阶段,它依然是历史上利息较低阶段。


从经济增长的角度出发,我国仍然需要一个低息的环境,否则企业承受不了高息带来的高成本。现在央行从去杠杆,也逐渐过渡到了稳杠杆阶段。


在这样的大环境下,资金购房的成本不会很高,所以请把握好这个机会。


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