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透彻 | 在武清怎么选房?最全面的武清购房指南来啦!

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        近几年,京津冀协同发展不断深入,武清作为京津交界城市,拥有城际高铁唯一中途停靠站,地理位置优势日渐凸显。2008年,保利作为进驻武清的第一个央企开发商,掀起了大型房地产公司武清圈地的热潮。

        直至区域限购开始执行,拿地热潮仍未退去。2017年9-10月,金融街、奥克斯、金科、路劲、世茂、新华联6家开发商高溢价瓜分了武清黄庄中央水城地块,最高楼面单价达到12956元/m²

        

        其中,金融街更是以总价34.9亿成为了武清城区的新晋地王,大家可能对这个总价没有太多的概念,不妨拿首都对比一下。2015年11月,3大央企华侨城、华润、招商联合拿下了北京新宫一住宅地块,荣登北京丰台地王宝座,总价不过83.4亿(只有金融街黄庄地块总价的2.4倍)。华侨城生生是被这个项目拖得无法动弹,最终全部转手给泰禾,成就了如雷贯耳的泰禾-金府大院项目。

        2018年,武清楼面价12000+/m²项目会逐一跟大家见面,不出意外,高昂的成本,会倒逼开发商各自拿出看家本领,发布武清顶尖豪宅产品。不夸张的说,如果说2016年是北京豪宅元年。那么恭喜武清的小伙伴们,2018年,武清豪宅元年已经到来。到时候你会发现,熙和园、莱景园(莱茵翠景)、华庭豪苑顶多就算个改善

        2018年,武清的房产市场,无论新房,还是二手房,将全面迎来新时代,不仅是价格的变化,更多的是武清人住房观念的一次变革。石材到顶外立面、独享私家电梯、24小时管家、互联网安防系统、智慧家装、下沉水系院落或中式园林将逐渐走入人们的视野。大家会对房子越来越挑剔,选房越来越讲究,如果您正准备购置新房,或者改善置换,不妨看看院长的经验,了解买房需要注意的事项。

        买房注意事项1:开发商

        把开发商放在第一位,是突出品牌的重要性。很多人说位置最重要,其实不然,举个最直接的例子,下图是北两个位置相邻的社区,同位于东三环国贸商圈,价格相差悬殊。究其原因,无非是建筑质量,容积率,园林设计,公共设施与装修,物业服务的差距。然而这些差距在购买期房时,大多无法判断,唯一靠谱的判断,就是看品牌,优秀的品牌开发商大概率会把产品做好。

因此,在购房之前,先了解开发商,十分必要。如果知道开发商之前开发过的楼盘,最好能实地去看看,作为参考。举个例子,奥克斯拍了黄庄地块,要做高端住宅,对这个项目感兴趣的朋友,就去奥克斯之前开发的盛世天下(郦园、睿园等)看看,跟同时期开发的社区比较一下,就知道开发商的水平了。但如果实在无法考察开发商的历史项目,选择开发商就遵循以下顺序:上市央企>非上市央企>地方国企>上市品牌民营企业>品牌民营企业>上市民营企业>非上市民营企业。然而,武清有个特殊的地方,这里不得不提,就是地方国营企业双雄:京城投资、雍鑫集团。前者代表作熙和园、后者代表作莱茵翠景、华庭豪苑、雍鑫紫泉郡(未入住),目前都是武清第一梯队的豪宅。双雄的房子近几年可以买,品质过硬物业管理良,不过是否具有持续性,还有待观察。毕竟之前武清的品质住宅(卧龙潭、栖仙西区为例),迄今为止,似乎都禁不住时间的洗礼。

        下图是某机构评选的“2018年500强房企”排名前50,大家可以作为选择的一个参考。

        买房注意事项2:地理位置(交通、商业配套、学校、周边人群)

        老武清人总是不自觉地画圈,杨村才是中心,东西南北都有界。例如,很多人认为前进道以南就算出城、104国道以西就是粪堆,这种观点有失偏颇。实际上现在来看:徐官屯、下朱庄、黄庄、东蒲洼这几个乡镇早已经属于武清城区。

        武清很小,在新城区的范围内,非高峰期不堵车,开车最多也就是15分钟的路程,因此各个地域的交通便利性差距很小。当然城际车站附近非常有价值优势,随着未来北京亦庄站、武清北站(高村)的开通,高铁站的价值会进一步凸显。

        关于商业配套,虽然近几年武清商场超市激增,但是很可惜至今还没有像样的好商场,如今可以算得上凑合的(小镇除外),也就是住总大光明、威尼都、中信广场;其他的商业配套,主要看底商,保利和盛世天下底商,算是最为成熟的代表。未来龙湖天街的到来还是值得期待的。

        学校,未来几年会成为非常非常重要的因素,甚至会成为第一要素。靠关系、走后门进好学校已经越来越难。学区房将为大家纷纷讨论的话题,现在武清最好的小学中学是什么,划片的房子有哪些,新房子周围会有哪些教育配套,是非常值得购房者考虑的因素。毕竟现在学位的竞争已经不是老杨村人的竞争了,还加入了外省市优质生源(蓝印、积分落户)各乡镇优质生源(城镇化进程加快),好学校门槛定会越来越高。

        如果硬要给位置排个序,不考虑价格,现阶段的位置价值应该是

1、政府西片区(包括枫丹、熙和园、莱茵翠景、熙和园、富力、金都、保利海棠湾等)---整体住宅品质高、人群素质高、密度中等,未来学区规划好

2、泛保利片区(上河雅颂、盛世天下、翠亨、颐安、顺驰、新湾等)---成熟商圈、人口密度大、配套齐全、学区最优秀。

3、黄庄片区(泰合府、金泰、亚泰澜、鸿坤+6个新地块,不包括回迁房区域)---大开发商云集,正处于开发阶段,品质高物业好,低密度,河景,湖景,环境优美,北大公学遥遥无期,区域没有好学校。

4、河西老城区(广厦、和平、平安、栖仙、警察公寓等)---配套完善、旧城改造可以期待、房龄老(大多数都没电梯)、学区一般。

5、龙湾城片区(君利花园、越秀园、世茂、保利、远洋)---区域整体规划有些混乱,房子品质、年代差异大,人口杂,区域没有好学校。

6、东蒲洼区域(蒲瑞各园等)---回迁房密集,居住舒适度差,虽然距离杨村一中近,可高中并不划片,住学校附近优势并不明显。

7、南湖片区(保利、万科、首城、红星、碧桂园等),虽然南湖片区是开发商整体品质最高的,还有那么大个水域景区。奈何配套实在是跟不上!!!

8、河东老城区(包括徐官屯)---无需多言,武清第一次住宅的改善大潮大概是从1995年开始,那时候开始有些条件的都纷纷搬离河东了...现在实在没有什么优质的商品社区推荐。

        当然了,随着时间的推移,区域优势排名会有变化。例如北大公学如果能够正常建设并招生运营(当然还得好好运营),3的位置会超过2,直逼1,未来会跃升为并列第1。那时就是黄庄水城政府西,富贵扎堆的时代。因为优秀私立学校资源也是相当稀缺的资源。诸如这类的不确定因素,会随着时间推移,影响区域的价值。

 买房注意事项3:容积率、绿化率

        现在生活水平提高了,消费升级已然上升到了房产层面。往前推10年-15年左右,大概就是颐安西区、翠亨花园、保利上河雅颂入市的年代,有多少购房当时关注了这几个小区的容积率和绿化率

        容积率:是一个建筑密度指标,数值越大建筑越密集。说专业点就是“地上总建筑面积与用地面积的比率”,说简单点,就是同样面积看谁建的房子多(这个多指可售面积,不是套数也不是层高)。还是拿熟知的楼盘举例,保利上河雅颂,报批容积率2.6,真实容积率远远高过2.6。当时一手买这个社区的人群,条件属于中上等,那个年代买个电梯房,是很多人的骄傲。后来社区入住率提高,凸显了各种问题,例如防盗难度大、停车难等等,究其根本就是容积率太高。很多朋友都说上河雅颂的楼太密了。实际楼密也是容积率高的一种体现。上河雅颂的户型过于多样,位置处于核心中的核心,出租比例较高,社区管理的难度实在是太大,房是好房,就是无可避免地被时代淘汰了。

        保利上河雅颂南侧的顺驰花园,翠亨花园,颐安西区,容积率虽然低很多,都是1.5以下。但是由于年代更早一些,大部分房源是没有电梯的多层,而且全部地上停车,需要“抢车位”。 

        由此可见,优于社区年代的不同,单独看容积率很难看出社区优良。院长给大家一个比较简单的判断标准。无电梯的多层住宅老社区,不用考虑容积率(因为都高不了),需要考虑其他因素,后面会说明。新社区、次新社区、电梯高层老社区,容积率≥2.5属于拥挤社区,容积率≤1.5属于舒适改善,中间值社区大多普通。

        拿新社区举例子,不吹不黑,就拿同一开发商的不同产品说。鸿坤原乡半岛(容积率1.1   VS   鸿坤原乡郡(容积率1.8),见下图。


原乡半岛:别墅产品居多、少量高层+洋房,低密墅区:


原乡郡:高层与别墅混合,高层多为塔楼,视觉密度见图

1.8的容积率还将一大半的地面面积留给别墅,如果高层和别墅之间有院墙,单看高层的容积率至少是2.8,过于拥挤

鸿坤自己就在硬件和软件上对两个社区做了区别对待。作为消费者,同样的高层产品,两个项目可能差价在1000以内,你会怎么选呢?

        绿化率很好理解,就是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。一般社区都在30%-40%之间,我想提醒大家的是,绿化率高低并不重要,因为园林讲究的不是面积,而是设计感。下图为龙湖地产在北京项目的造景,小绿化面积做出的园林,所以绿化美不美,关键取决于设计而不是面积。

        买房注意事项4:楼栋在社区的位置(采光、是否临街等)

        掌握以上3条注意事项,结合自己的预算,购房者就能基本锁定意向楼盘了。但是到了实际选房的时候,你会发现,选哪栋楼非常讲究,选不好居住起来会非常后悔。每个楼盘的规划和布局差别较大,院长总结了以下几点注意点,帮助大家避免采坑:阳光、噪音、人流、车流、景观、风水

        拿去年最火爆的项目举例,雍鑫紫泉郡(雍鑫红星国际广场),不少武清朋友参与了紫泉郡的摇号,不知道的以为是周董来武清演唱会呢,都是人从从众众众.....下图为开盘当天的楼栋示意图,咱们一起选选看:

本次开盘为高层楼栋,途中左侧标有颜色的9栋楼,从上到下楼栋号依次为6、3、5、1、4、38、37、35、34(坦白讲这个顺序命名,有点NC,以后入住了就知道朋友来探望找楼栋号有多困难了)。3、1、38、35四栋楼,西侧临建设路,同时有底商(黄色框区域),噪音较大,人流嘈杂,西边户+中间户直接PASS,东边户备选;35、38两栋楼,南侧区域规划未知,PASS,万一是个大高层直接挡死呢?;1、3号楼之间、4、37号楼之间是地库出入口,车流频繁,噪音大,PASS;1、38号楼之间是小区主入口(绿色箭头),人流多,货车、消防车、救护车通道,PASS。综合以上几点分析,没被PASS的就只有5、6号楼了。所以如果条件允许,首选这两个楼栋,位置最优,其他小区楼栋选择同理。

        买房注意事项5:楼层与户型

        选楼层比较简单,排除一些人的特殊要求,应该按照下面原则。如果产品一层带小院、顶层送阁楼,首选1层、次选顶层。因为一手房的价格,的确会因为小院和阁楼贵一些,但是一般贵的不多。楼层从好到坏顺序是带小院1层>带阁楼顶层>次顶层>高楼层>中楼层>低楼层>无赠送顶楼>无赠送1层。

        户型的选择过于复杂,以后会单开一片文章细说,这里只强调几个原则:得房率高+通透是王道,全阳小户型能忍受、西北向户型是开发商对业主的侮辱、小面积跃层是最失败的创意。下面看看这几个实例


 得房率高+通透典型:远洋红岸澜山(144m²)↓ 


全阳小户型典型:金泰丽舍(86m²) 


西北向户型是开发商对业主的侮辱:鸿坤原乡郡(79m²) 

 小面积跃层是最失败的创意:       



        买房注意事项6:楼体外立面以及园林设计

        外立面是一个社区外观的最直接体现,大气高档的外立面,不只是视觉上的感受,更是建筑精神的精髓。外立面包括造型和用料,金泰丽舍是泰式建筑涂料外墙,莱茵翠景是法式建筑外墙底层石材+中高层涂料,熙和园是新中式建筑外墙干挂石材


干挂石材历久弥新

        建筑风格这个事儿根据个人审美的不同可以自由选择。但是外立面材质是有明显的高下之分的,基本造价从高到低是干挂石材>外墙贴砖>外墙贴软质墙衣服>外墙涂料。但是从耐用角度分析,外墙贴砖是最容易出现岁月痕迹的,也更容易出现高空坠物形成安全隐患,所以最不建议购买。

 

“蜕皮”的贴砖外立面     

        园林设计刚才在绿化率里面提到了,对于社区品质的提升,非常重要,武清社区的园林基本上次新小区都属于舒适的水平,暂时还没有出现真正优秀。园林最重要的是设计感,包括空间的塑造,石材水系的搭配,植被类型的选择,下面是几个国内比较有名的社区园林,大家可以作为欣赏,如果自家住在这样的小区了,是不是每天都感觉诗情画意的。

       

        买房注意事项7:公共区域装修品质

        公共区域装修其实主要看几个方面就可以了:单元门门禁系统;入户大堂装修品质(墙面贴砖、壁纸还是刷漆);电梯品牌与品质;步行楼梯是否贴瓷砖以及瓷砖样式与质量;楼道装修用料(地砖、吊顶、大灯)。

        买房主意事项8:园区停车、车行道、人行道规划

        武清的老社区停车普遍是个老大难,设计之初私家车并不普及,难料中国的经济发展之迅猛,人民生活水平提高之极速。2010年之前的社区普遍不好停车,身边有这样的朋友无奈换了房子,买二手房的小伙伴要做好心里准备。12年以后的房子停车问题得到了缓解,地下停车库成为了标配。但是有些社区却把内部道路做的过于狭窄,无法错车,行车路线指引不清晰,还是会在社区内部造成“堵车”。

        院长非常非常非常推荐“人车分流”的社区

        100%的人车分流是高档小区应该有的配置。社区地面消防通道只在极个别情况下允许使用,例如消防车辆救火、救护车救人等。这样的社区幸福感非常强,小朋友可以在小区里肆意奔跑,不用担心机动车带来的安全隐患。


下面两张图是地面停车和人车分流对于小朋友社区内活动的影响,看了是不是有种赶紧换房的冲动?


以上8个购房注意事项,希望对武清老乡选择理想住房提供实际帮助。但是最后要提醒大家一句:选房尽力就好,不必过分挑剔;如果非要完美的房子,请先摸摸口袋。 

        请武清的小伙伴多多转发给身边的朋友,帮助每一个新老武清人安居...


来源:武清住宅研究院

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