买房者必知新信息:房产估值将包含是否会贬值

西亚房产2018-09-22 11:13:26

4月24日马德里(柳传毅) 依据西班牙价值分析协会(以下简称AEV)向西班牙多家经济媒体的通报说,从今年十月起,西班牙房产价值评估在为买房者提供物业价值评估时,将新添一个创新性评估,即对一套物业作出估值时还包含对此物业在未来六年的价值变化提供评估,也就是说,评估公司将告诉买房者要买的这套住房的保值前景,最重要的是它的贬值可能性,这个风险评估可让买房者对这套住房的未来价值有所预见,从而确定是否值得投资。

这是过去未有过的未来风险评估,也因此被AEV称之为“创新评估”。尽管不能说这些涉及未来贬值风险的评测会百发百中,但提供一个参考性的评测让求助借贷的消费者以及提供借贷的银行业都具具备一个价值预见参考,可更好地避免违约,而对于买房者而言则更重要,因谁都想知道此后几年自己的住房可能会贬值或是保持不变。

不妨先概评下西班牙的贷款业务走向AEV协会(Asociación Española de Análisis de Valor)是囊括了西班牙全国绝大多数(90%)房产评估公司的从业联盟,该联盟向媒体通报说,从今年十月起,该联盟下会员公司发出的房产价值评估里,一概包含物业未来六年的贬值预测,让提供贷款的银行业或金融单位以及借贷消费者能预见未来的风险。这些贬值评估一并包含在评估费内。

尽管西班牙房价在稳步上升,但谁都难以否认,在西班牙买房置业继续是好时机:

一来,相对于西班牙十年房建泡沫期间(1997-2007)高上云端的泡沫房价,如今的房价继续诱人,以低于泡沫时期两三倍的价格买到住房依然可能;

二来,相对于2015年前困难获得按揭贷款,如今的银行业在西班牙经济复兴下纷纷拧开贷款业务“水龙头”以掠夺未来客户,甚至打出“100%等值贷款”,可诱惑更多无首期能力的人跃跃欲试;

三来,西班牙新的贷款法律行将出台,新法改正了旧有法律里对消费者的诸多不公,更公平地保护借贷者权益,将驱使更多人晋身为有产阶层;

四来,银行业之间为竞争客户正掀起一场“放低贷款利息战”。例如近日BBVA银行率先提供浮动利息0.9%+Euribor,引发其他银行放低利息效应。这一同业竞争让人觉得贷款日益有利;

五来,西班牙按揭贷款合约的浮动利息条款多数以欧洲Euribor息率作浮动参照,而Euribor息率当前继续是零下利率。但Euribor已保持两年负利率,明年起回升到正利率是十分可能的事,在此前瞻下,银行业赶在Euribor升为正数前网罗贷款客户是必然的,也所以,许多银行的利息条款变量往往会是首年为多少,明年起为X%+Euribor浮动之类,这是银行业在押注Euribor会升息。因此,抢夺按揭贷款客户的竞争还会保持一年火热。

如何评估?凭什么预见房产是否贬值

依据AEV的通报,从10月起,针对一套物业的价值评估将包含未来六年的贬值评测,“计算方式提供一个谨慎价值,以减轻可能发生的某种泡沫对价值带来的影响”,AEV并强调,这个评测报告并依从西班牙中央银行的Orden ECO 805/2003号法令里确定的标准。

AEV评分方式将类似三大国际评级公司(标普SP、摩迪Moody’s和惠誉Fitch)的打分,分成三等级,诸如三个AAA为最佳,前景豪无风险,较次一级为ABD之类,类似给主权债券评级打分。AEV提到,之所以对未来贬值预测限在未来六年内,因西班牙买房贷款合约的毁约多数发生在签约后的第三到第六年之间。

依据AEV宣称,对一套住宅的未来贬值空间评估,主要从几个方面做分析:

一是对西班牙全国宏观经济、该自治大区经济以及住宅所处省份的经济预测;二是住房所在地区的房市价格变化;三是住房的独有条件、所处地理位置存在的灾害风险,包括是否处在地震带、洪水地带等;四是评估住房所在大厦是否属问题大厦,例如是否拥有或容易招来“强占者”(即非法入住的okupas),以及大厦建筑是否带“严重的建筑遗传病”等。

这里的宏观经济分析尤其重要,因诸如西班牙的GDP总值增速,就业率变化,与国家的经济状况是否健康息息相关,这些变化也影响到房值变化。同样,国家、地区的人口演变也将是在风险评估里动用的重要参数,因涉及到住房市场的需求变化。另两项同样重要的是GDP增速与房价演变的差异和贷款市场的发放率,这两大指数往往是某种泡沫形成的暗示。

AEV在未来的房产估值纳入贬值风险评估,如其所言,属于一项创新性的评估,不仅带参考地让银行业在发放贷款时保持谨慎,也较有效地避免银行业像泡沫时期那样让客户盲目相信房价每日上增的误导。