江苏房产选购交流组

神奇!近期公司名义买房为什么这么多

只看楼主 收藏 回复
  • - -
楼主
  

△此音频大小为7.66MB


今年初,我发表了《2018年用公司名义买房的资产证券化方式将大行其道!》的观点,指出了公司名义买房必然会成为今年的主流。

 

而三天前中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出明确,并将在审核领域设立“绿色通道”。这种资产证券化的的模式就是把房产作为公司名下的资产,然后出售公司股份,用公司运作房产的持有租金和未来可能的涨价收益,最终达到公司通过回报刺激公司股价上涨带来收益的方法。

也就是说,未来大家投资房产的方式就变成投资持有房产的公司,通过买卖公司的股份来达到投资房产的目的。所以,未来房产投资者转让房产就变成了转让公司的股权。而首先就要做的就是通过公司购买房产。

 

现在,很多城市出台了针对个人的限购令,而对公司购房确没有任何限制。而大家知道越限购的房产就越有投资价值,限购就是给了那些提前看清投资机会的人低价买进的机会。

 

于是,用公司名义购房既规避了限购,还可以用极低的价格买到有投资价值的房产。

 

而北京商住公寓正是这种公司购房的最好体现,去年3.26商住限购令让个人无法购买而只能用公司名义购买,让商住公寓价格出现明显回调的同时,给了公司名义购买极好的布局机会。

 

于是,前几天,位于地铁朱辛庄出口的万科tbd项目出现了一天出售110套的神奇,而这些购买者全部是新注册公司购买,因为他们知道,没有了个人购房者的参与,才能用这么低的价格买到这么好的产品,而当所有个人购买者都知道注册公司购买时,就是价格飞起来的时候。就像北京刚刚开始住宅限购时,那些提前离婚买房的人就是最后的赢家。

图,万科tbd项目一天卖出110套公司名义房产

 

最近,上海再次传出公司购房的热浪。在“上海公证协会”官网上发现,“翠湖天地隽荟都” 商品住房销售摇号排序公示栏中,参与此次摇号买房的客户共计385组,其中个人客户为171组,公司客户为214组,占比为55.58%,超过了个人客户。

 

在公司客户中,除了注册地在上海的公司之外,还有来自全国其他各地的公司。包括来自北京、吉林、广东、浙江、西藏、河南、湖北等地。而公司客户中,也出现了一些让人耳熟能详的名字,比如“陈思成xxx 工作室“,“刘嘉玲工作室”等等。

与新天地近在咫尺的翠湖天地项目属于上海老牌豪宅,此前分批推出的房源,其售价在当时均排在前列。而此次推出的房源也是如此,为290平方米和390平方米的大平层户型,共计推出118套房源,单价在每平方米12万~19万元/平方米之间,总价更是高达3500万元起。此外,位于静安区的静安府邸项目,售价也不低,单价在8.2万~8.8万元/平方米之间,即便是购置一套面积在95平方米左右的两房,总价也接近800万元。

 

显然,用公司名义购买的房产,都是投资性需求,更是稀缺产品。比如北京loft小户型公寓,已经成为了绝版,因为后期不会在再有同类产品。而上海豪宅,也是因为地段的不可复制,让这些购买者非常明白,稀缺就是投资的第一要素。

 

即便是上市公司,也存在公司买卖房产的行为,有些上市公司甚至还通过卖房来“脱困”,比如ST新梅、*ST嘉陵、ST成城、S*ST前锋等上市公司,去年就通过出售房产,使公司的经营状况得到改善,而*ST前锋更是在去年第三季度末通过出售房产一举扭亏为盈。

当然,用公司名义买房的初期成本会高一些,比如购买契税是3%,而个人购买140平以下住宅是1.5%的契税,但是这些多出来的一点点费用跟房价的价格差动不动相差20%简直就是九牛一毛。

 

另外就是持有环节,公司购买要有养公司的费用,并且还有房产税,这块大概每年有几千元,但是换来了可以随时流通的便利性,并且转让费用极低,只需要在工商局做股权变更,费用远远低于在房管局的过户费用。

 

现在,住建部和证监会联合下发了推动资产证券化的通知,这就给公司名义购买房产彻底打开了大门,极大激发了广大投资者用公司名义购买房产的热情。

 

我们再来看看资产证券化的含义,业主(即持有租赁房产的开发商)将自己的资产打包,变成股份,然后将这些股份卖出去。投资者购买这些股份,通过这些股份对应的房租收入和未来升值收益获得投资回报。


美房网首席特约分析师

康辉(meikang989),毕业于北京理工大学应用数学系,长期从事宏观经济分析和房地产市场研究,已发表八百余篇房地产观点见诸各大媒体。

美房网康老师助理

参加线下活动请添加康老师投资俱乐部助理个人微信(mkshf01)咨询。


精选文章


康老师文章经典系列:

众筹精选:

众筹解析loft公寓市场痛点商住转让稳赚不赔


政策解读:

共有产权租售同权七城限售首套房利率资产证券化


楼盘考察:

城市副中心西安楼市青剑湖板块租金抵月供皮草大世界


投资有道:

固定收益世联行万科股价房价租售比环京楼市学区房

责编|秀鑫

校对|甘雨

部分图片来源网络


举报 | 1楼 回复