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天凉了,那些“高地价+高自持+现房”的新房企,都还好吗?

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  绿地天呈

杭州的房地产市场,群雄逐鹿。

从2016年底开始,杭州的土地出让金额创下了新纪录,同时还迎来了新一波的外来房企,吸引了包括金科、联发、中国电建、中建、中治、路劲、三湘印象、温州时代、大名城等在内的近20家“新面孔”。今年,还有南京银城、重庆华宇、上海恒文等开发商首次进入杭州。

时间临近2019年,这些新入杭房企中,有不少都已经到了项目入市的节点,他们的市场表现如何?相较于之前一波集中入杭的房企,这一波的开发商是不是“学费”更高?

在过去2年里,很多新入杭的开发商拿地价格都不低,有的甚至是以地王的姿态“挺”入杭州。

如时代拿下的滨江地块,楼面价31851元/㎡,成为滨江区的地王;葛洲坝蒋村地块楼面价31851元/㎡一举拿下西湖区地王之位;联发在良渚连下两地,

此外,还有很多新房企遭遇了“高地价+高自持”的困境。在杭州92宗涉自持地块中,有很多新房企的身影。

如葛洲坝在2017年6月以楼面价31698元/㎡、自持44%的结果拿下蒋村地块,正式进军杭州。项目案名为中国府,将联合龙湖共同打造,规划10幢洋房和10幢高层。不过,44%的自持比例下,地块保本房价已超5万,在限价背景和冷清市场里,销售难度并不小。

▲安徽置地三堡项目

安徽置地三堡项目的楼面价高达43929元/㎡,还需自持16%。板块内金隅诺德都会森林领出5W8的精装价格,但最终流摇。而安徽置地在杭州高端客户市场上的品牌认知不高,临平柏悦中心项目维权不断,三堡项目的打造和销售,充满了挑战。

同样,金辉星奕云著项目14700元/平方米的楼面价本身就不低,却还有13%的自持,折算下来,项目的实际楼面价在1万6左右。因此,精装1万9的价格让不少购房者好奇:开发商赚什么?买这个房子能有保障吗?

现在,已有很多高地价入杭的开发商不得不面对降温后杭州楼市的残酷。如2016年底入杭的三湘印象,以成交楼面价32370元/㎡竞得彭埠地块。时隔近2年,项目才正式入市。但是,项目的首开并不漂亮,三湘森林海尚推出230套房源,才48人登记,而且是在有大量89方的情况下,可谓十分“惨淡”。

除了一入杭就踩在高地价、高自持的红线上,很多新房企还陷入了需要现房销售的困境,项目一冻就是两年。

中冶就是一个典型的代表。中冶翠苑地块楼面价高达39571元/平米,自持比例也高达16%。更重要的是,项目还需要现房销售。除了翠苑地块,

▲中国电建丁桥项目

中国电建在丁桥的项目与天阳融信东方邸一路之隔,成交楼面价17382.64元/平,自持比例21%,且需要现房销售。若刨除自持部分,保本房价也超过了2万7。虽然板块内目前没有太多在售的新房,但相较于已经在丁桥熟门熟路的天阳,电建项目未来入市情况如何,还有待市场的考验。

▲杭州自持项目地图 来源好地网

除此之外,葛洲坝、中建、路劲等多个新入杭开发商都闯入了需“现房销售”的围墙里。

“高地价+高自持+现房”,这三重紧箍咒让本就品牌认知度不高的新房企,在杭州市场上举步维艰。

当然,去年贡献“超2000亿”土地出让金的房企,并不仅仅只有这些新人。事实上,很多在杭深耕多年、甚至本土房企,也“站在了高岗上”。但是,对于新房企来说,首宗地的“失利”,对于整个公司在杭州的拓展和布局有着十分重大的影响。一位开发商人士告诉西湖楼市,他们公司之前曾参与竞拍申花某4W+地块,“还好没拍下申花的高价地,最后在萧山拿下了一宗便宜的。现在总公司觉得我们战略上不错,支持我们再拿地。”

确实,土拍场上最豪气的,往往是新房企。一方面他们是出于战略布局需要限额较宽,另一方面也是因为对杭州的陌生,出手阔绰、豪赌明天,很容易突破各种门槛,造成最终的地价过高。

越来越多开发商的入杭,让杭州的房地产市场百花齐放,在产品打造上不断你追我逐。但与此同时,我们也看到不少房企慢慢在杭州楼市消失。这些开发商基本都没有在杭州市场上留下有影响力的产品。这对于如今这些新入杭的房企来说也是个教训

虽然很多新房企入杭的学费成本高低不一,但这些项目最终都需要放到同一市场正面PK。只有“让产品说话”,才能挺直腰杆在杭州市场行走。这些新房企最终的成绩如何,面纱已经在慢慢揭开。


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