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  • 拿200万去买房,你会怎么做?

    来源老钱说钱(ID:laoqianshuoqian)


    财女导读

    拿200万去买房,你会怎么做?最终可能导致一个-10477元月现金流,或者是+8333元月现金流。你需要了解一下「租金回报率」的正确打开方式。

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    读者大大们又给我上了一课,今天的思路来自@GL,感谢他带来的启发。让我对「房产投资回报率」有了新的认识。


    一线城市的房价越来越像香港,已经很贵了。


    举个例子,我今天回复了一位读者的留言:


    他想在西城区离金融街比较近的地方上车,40多平小一居,总价500万,单价超过10万/平。


    @GL 认为,在国内一线城市贷款买房,透支的不只是未来的现金流,更是下一代的财富。现在房产的超倍溢出价,其实是从下一代身上提取出来的。


    比如例子中的一居室,假设它翻了一倍,单价20万/平米—会不会颠覆你的认知?这可能就是咱儿子要面对的情况。


    如果这个逻辑是成立的,房价就不会这么涨下去,尤其是住宅。


    它还会涨,但不是几倍,不是很多很多,这才是合理的。


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    我们都知道,在一线城市投资房产,休谈租金回报,因为低得可怜。


    如果给你200万拿去买房,你会怎么操作?


    比如我,我会在北京买一套刚需小两居上车,原因很简单:我是刚需,我想留在这里,不想再租房了。


    租房让我焦虑,因为我每个月都要从工资里拿出5千多付房租,我怕放开限购后,房价再涨,可能一个次卧就涨没了


    @GL 也在北京工作,无房。他选择用这200万去日本或者其他租售比超过5%的地区,全款买房。


    @GL 管这种操作叫“回报率套利”。我做了张图:


    北京的例子是我,我用200万作为首付,在北京买了一套400万的二手老破小。25年等额本息,每个月还贷10477元。


    虽然每个月的现金流是负的,但好在我再也不用租房了。我赌北京房价还得涨。我付出了这么多,要的就是加了杠杆的增值。


    @GL 用这200万,去日本全款买了4套带租约的二手房,也可能全款在西雅图买了1套好地段的公寓。


    不管他买了什么,5%的租售比,能让他每年收到10万元的租金回报,平均每个月8333元。


    8333元是什么概念呢?


    在北京,8333元可以毫无压力地租下一套三居室,或者好地段+装修考究的两居室。


    嗯,写到这里,我有些入戏了!


    因为@GL 在日本买了4套永久产权的房子,在北京毫无压力地租着精装公寓,很可能还养了一只大金毛...


    他虽然租着房,却不焦虑。


    而我,我住着60平米的老破小,每个月还要还10477元的贷款,很可能都舍不得打车...


    老子买了房,可我好像比租房还焦虑。


    有种完败的感觉,我嫉妒@GL 那孙子!


    之前说过:所有焦虑感和安全感的根源都是现金流导致的


    同样是200万的本金,一个是-10477元月现金流,一个是+8333元月现金流。


    这才是「租金回报率」的正确打开方式。金融并不高大上,它就体现在日常生活的选择中啊!


    3


    好了,以上故事纯属虚构。下面是真实的版本:


    @GL 是我的朋友。去年3月份,看了几个月的房子后,他痛下决心在房山长阳买了人生第一个房子,五环边很偏的地方。


    房价是4万一平米,总价320万。首付加中介费和税费,一共需要150多万现金。刚签了合同,北京各种限购政策就来了。


    后悔么?好像谈不上。至少@GL 和他的妻子获得了非常大的安全感。


    但是,如果再来200万的话,他应该会做出第二种选择。

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