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楼市攻略:深圳二手房交易“三价合一”的影响

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3月底,深圳银行、银监、规划国土委三部门联合发文,对二手房交易作出严格规范。这个民间俗称的“三价合一”新政,媒体的解读可谓五花八门,其实“三价”是指房屋真实成交价、银行房屋贷款评估价、国土局计税评估价,今后这三个价格将不再“各自为战”,银行将以网签价和评估价的最低值作为贷款评估额度依据。“三价合一”并不代表三个价格完全一致,这个政策的出台,重点是打击楼市的“阴阳合同”、“高评高贷”现象。

 

广州链家研究院院长周峰表示,目前可以看到,深圳的二手房市场价格已经超过53000元一平方米,如果按照地税部门公布的价格,或者按照银行评估价格一套标准来看,实际上地税部门价格只是目前深圳价格的平均水平下方,大概打七折左右的水平,而银行的贷款价格也都会出现相对偏高。

 

 “三价合一”政策,实际上是专门针对银行贷款做出调整,这也是银行方面出于防范金融风险的考虑。

 

易居企业集团克而瑞广州首席分析师肖文晓表示,我们看到比如说广州也好,深圳也好或者北京也好,现在第一套房的利率,基本上都在基准利率上提高10%左右,这也意味着银行现在不想放太多款出来,整个资金面比较紧张,所以它会按照最低价贷款给你;第二个就是,可能和商业银行这几年房价快速上升之后,有意控制房贷方面的金融风险有关,如果太多高评高贷的楼,做高了评估价,对于银行来说风险大了。

 

 “三价合一”实施后,令到市场各方措手不及,深圳二手房成交量大跳水,有些中介门店最近的成交量为零,看房人数急剧下降。

 

肖文晓表示,因为这个政策的出台,会导致市面上有些观望情绪,可能这个政策出来两三个月之内,深圳的二手楼交易量可能会有一定程度的减少,当然随着这个政策慢慢成为常态,大家都接受政府这样做,其实慢慢之后,这个政策对市场的影响会慢慢淡化。

 

市场人士普遍认为,过去深圳炒房投资的比例较高,高评高贷现象普遍,这次“三价合一”对于炒房者肯定是利空,但也会影响刚需买家,令到他们的首付增加或者税费增加。

 

周峰表示,买卖双方以200万元作为房屋的交易价格,假如按照以往的话,有可能去到地税部门,以170万的价钱报低价,从而减轻一定的税费成本,去到银行的时候,以250万的标准做申请贷款,从而减少自己的首付压力;到了“三价合一”的阶段,实际上客户只能2选1,假如他在地税报低价,去到银行的时候,也都只能够按照地税的价格去做申请,客户的首付成本有所提高。

 

市场数据显示,过去一年深圳二手房挂牌均价在每平方米5.6万元左右,甚至高于同期一手楼均价,价格倒挂现象明显,一些热点片区的二手房价格仍在小幅上涨。随着“三价合一”的出台,市场对新房的关注度将进一步增加。不少准备参与二手房交易的广州人都关心,深圳的这个新做法,广州是否也会跟进实施。

 

肖文晓表示,两年之前,广州银行这边已经和房管局联网了,银行这边如果你做贷款,评估价房管局这边可以看到,所以我们房管局的评估价会参考银行的评估价,防止出现评估价和真实交易价相差太远这个问题。广州毕竟房价没有深圳这么高,所以即使实行这个政策,可能受影响的税费金额或者首付都没有深圳这么高。

 

肖文晓认为,今后随着政府相关部门完成联网,二手楼价格信息会越来越透明,“三价合一”政策可能是一个趋势,不只是广州,甚至全国来说,都将会跟进执行。

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