链家推高房价不合逻辑

生活热门事件2018-05-15 22:00:37

昨天,黑马哥曾经就链家推高房价的问题,撰写文章《链家推高中国房价是一个冷笑话》。在文中我提到,一些人质疑目前中国一线城市房价增速过快,跟链家的独家房源有直接关系,甚至认为是链家的速销房推高了房价。

 

我首先质疑了这种逻辑错误。既然是速销房,顾名思义就是要快速交易,如果把价格挂的那么高,怎么实现快速销售呢?在3月1日下午,链家召开媒体沟通会,对独家房源和速销房问题专门进行了解释。

 

从链家提供的信息来看,独销房市场规模并不大,绝没有可能对市场产生很大影响。北京链家目标市场房源总量是大约9万套,以报盘率85%计算,市场上目前在售二手房大约11万套。再加上目前在售的新建商品房十万套,也就是说北京目前大约有20万套房屋处于销售状态。而目前北京链家的速销房大约10000套,其中真正处于独家状态的大约80%即8000套左右。占市场总体报盘二手房8%,占总体库存房源4%。速销房的占在售房源比例不足5%,怎么可能说速销房能够推高房价呢?

 

另外,从链家自身的风险控(速销保证金)制考虑,速销房也占的比例不会太高。有些同行可能会认为链家的目标是控制市场以换得更大的市场份额,而链家的逻辑是:链家的销售能力是有限的,有限的销售能力会向独家代理的业主倾斜,而链家必须服务有限的独家代理业主才能提高这部分客户的满意度,及降低链家自身的风险(速销保证金)。

 

 而对于外界盛传的“链家走到哪,哪里房价就变高”的质疑,黑马哥也认为这不符合常识,不但链家没这个本事,就是整个中介行业恐怕都没有这个本事。京沪深三大城市,2015年房价涨幅排行是深圳第一,上海第二,北京第三。而链家在三个区域市场中,链家深圳最弱,全年市场份额个位数,北京市场最强。链家的市场能力和城市房价涨幅成反比!你能说是链家推高了区域房价吗?

 

黑马哥认为,区域的房价是涨是跌,跟链家和房产中介的发达程度,不能说一点关系没有,但相关性的确很弱。区域内中介机构越发达和成熟,区域内房屋流动性越好!流动性好,有可能推动房价上涨,也有可能平抑房价上涨,比如2015年的北京,每十宗二手房交易有七宗是卖旧买新的换房交易,也就是产生了7个新需求的同时又为市场提供的7个新供给,发达的中介机构通过推动流动性可以为市场输送大量的供给。

 

 

在黑马哥看来,对于目前中国一线城市房价上涨过快的问题,与供应量、常驻人口的规模和增加速度、常驻人口的年龄结构、城市人均存量住房面积、城市人均可支配收入都有关系。对链家而言,房价上涨对其有利有弊,甚至弊大于利。房价上涨一般市场交投会活跃,链家的佣金收入自然提高;但房价加速上涨一般不会超过12个月,之后就会进入长时间的阴跌及交投清淡。所以对链家以及整个中介行业来说,最理想的情况是房价平稳,交投七分热,整个业务才会平顺。

 

在黑马哥看来,关于这一轮的房价疯涨,你不能说跟地产中介一点关系都没有。但是,你如果说链家推高了房价,着实有点夸大其词。房价问题,是一个非常复杂的问题,跟中国城市发展不平衡、高地价甚至整个宏观经济都有关系,岂能是一个链家能够所拉得动的?