链家遭政府史无前例惩罚!摊上大事了!

点将招聘2018-09-09 15:53:31

文章来源: 21财闻汇(ID: jiayou21cbh)综合自:新华社、界面新闻、中国网、楼市传媒、微信公众号齐俊杰

上海市住建委24日回应,链家公司相关门店存在不规范经营行为,对其已展开调查,处理结果将及时向社会公布。目前,涉事门店及相关经纪人员的网上签约资格即日起被暂停。


链家上海公司遭政府史无前例惩罚 橱窗广告被全部撤下




界面新闻记者了解到,因为出售问题房源,链家的上海分公司受到了史无前例的严惩。一名接近上海链家的消息人士告诉界面新闻记者,除了涉事的两家门店被取消网签资格,上海市住建委要求链家下线金融产品、撤销橱窗广告以及停止独家代理的业务。



链家宝山区一二八纪念东路店。摄影:李一帆

 

该消息人士表示,上海链家正在接受上海市住建委的调查,这些处罚何时撤销还不得而知。2月24日,上海所有链家门店的橱窗广告被悄然撤下。链家总部的公关部回应称,上海以外的其他城市没有受到影响。上海链家称正在拟定官方回复,将于2月25日发出。


链家浦东新区东昌路店。摄影:李一帆(来自:界面)

 

为了扩大规模谋求上市,链家从2014年开始,走向整合兼并之路。


自2014年底开始,链家走出北京,先后并购了成都伊诚、上海德佑、北京易家、深圳中联、广州满堂红等当地最大的中介服务商。链家董事长左晖称,除了北京、上海、香港、深圳、广州、天津和南京7个城市的市场份额已经达到第一。


链家在上海的扩张速度更是惊人,并购德佑地产后门店从20间增长到超过1200家,链家曾表示,未来的目标是2000家。


对资本市场来说,有了足够的规模,才能讲出一个动听的故事,吸引投资机构和个人,定个足够好的发行价格。


有关人士称,“中介公司在内地上市没戏,肯定得去境外。因此,收购是个不归路,要不就上市,要不就倒闭。否则成本如何分摊,资本投入的收益问题如何解决,都是问号。”


对链家而言,整合兼并后还有很多的路要走。这种收购门店经营的模式,成本较高,而且在稳定期后,对原来高管团队是否继续保留会带来很大的不确定性。不管是不是由于并购进来的企业培训不到位,价值观不统一,链家上海事件的发生,并不意外;它无疑向左晖们敲响了警钟,到了反思的时候了。


事件回放

明知房产有抵押,但链家中介却默不作声,待买房者付了意向金或签了合同后,才发现自己要买房,先得帮上家的债还清,而债权人之一竟然就是中介。这时的买房者,不买吧,自己要付高额违约金,继续买吧,实在像被扒了一层皮。市民黄先生拿出一生积蓄想买房,不想却经历了噩梦般的过程。


2月23日,上海市消保委对申城消费者经常使用的网上房产中介交易体察进行通报。上海市消保委副秘书长唐健盛主持了该新闻通气会,并邀请了上海比较大的20家房产中介参与。消费者黄先生,在通气会上分享了在链家购房过程中遭遇的事情。


(受害人黄先生,叙述了2015年8月在上海链家中介购买二手房过程中的遭遇。)


链家金融帝国四宗罪
危机一触即发


链家集团的金融版图组成,目前功能最重要的几家是:2006年就已成立的北京中融信担保、2014年底上线的链家理财和2015年低调运营的理房通。

1、高利贷

链家理财官网介绍,其是链家集团旗下互联网房产金融平台,线上对接有投资理财需求的投资人,线下对接在链家办理购房业务的业主,“首创房产买卖-支付-理财的房产金融闭环模式”。

链家理财的运营主体就是北京链家房地产经纪有限公司。

资金借给谁?

散标中详细介绍:借款人大多来自链家房屋买卖客户,主要用于借款人房产交易过程中所产生的短期资金周转,比如业主卖房 需要还清银行按揭、买房客户因银行批贷放款较慢而无法支付尾款、业主换房、房屋抵押借款等。

从仅有介绍中,模糊的用途上来看,又想到了昨天的庄先生和黄先生。

2月23日上海市消保委对申城消费者经常使用的网上房产中介交易体察进行通报。消费者庄先生和黄先生分享了在链家购房的的遭遇。

为替儿子买婚房,2016年1月9日,庄先生通过链家与出售方签订 《房地产买卖居间协议》,意向购买上海市富平路上的中浩云花园内一套约60平方米的房屋。当他支付80万元定金后,却被链家告知房屋交易有障碍,因该房屋不仅“背”着公积金贷款,还在庄先生不知情的情况下,被出售方抵押给链家一名工作人员,出售方由此借得167万元贷款,月利率1.6%,用来购买其他房屋。

而黄先生的遭遇则是在购买一套被链家称为“有按揭贷款”的400万房屋过程中,到签订合同时才发现所谓“按揭”竟是总价340万元的抵押。为推进交易,得先帮房东还抵押。而链家表示可以借钱给黄先生,把这个房产继续交易下去。操作方式是由链家垫资110万元,月利率1.6%。

两个案例中,链家提供的资金成本同为月息1.6%,也就是年化19.2%,远超4倍银行贷款利率,也高于此前规定的18%的贷款利率上限。

虽然并未有明确证据指出链接方面在垫资过程中的资金来源是自由资金、客户经理个人行为还是互联网金融平台的产品,但是至少从庄、黄两人的案例来看,该垫资款的资金风险还是非常高的。

链接理财的投资收益在年化6%到8%之间,如果投向就是上述19.2%利率的贷款产品的话,收益利差超过10个点。


2、自己为自己担保

链家理财的网站上,几乎所有产品都是由中融信担保提供本息保证。

而工商资料显示,中融信担保的唯一股东就是北京链家房地产经纪有限公司。

换句话说也就是链家自己为自己担保。2015年12月28日出台的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法(征求意见稿)》第三章第十条第规定,网络借贷信息中介机构禁止向出借人提供担保或者承诺保本保息。

3、超额担保

链家理财2015年报显示,平台2015年累计成交138亿,月平均交易额超过10亿,单日融资过亿,以链家理财两个月至一年的标计算, 存量起码在20亿以上。

而中融信作为担保,其工商注册登记显示注册资金只有5000万,已经远超担保行业10倍杠杆的默认规定。

此外,北京中融信担保有限公司经营范围显示,其只是一般的经营合同担保公司,不是融资性担保公司。

4、自己对自己资金监管

链家的金融版图里还有一个重要构成就是第三方支付。

北京理房通支付科技有限公司是链家集团旗下第三方支付平台,于2014年7月获得中国人民银行颁发的《支付业务许可证》,也是目前国内唯一一家持牌房屋担保支付平台。

工商资料显示理房通注册于2013年8月,股东为前面提到过的中融信担保和北京中和泰投资咨询有限公司两家,法人为单一刚。单一刚的身份是链家地产的执行董事。


北京中和泰投资咨询有限公司的股东链家地产董事长左晖外还有链家地产副总裁王拥群。

这是一个完全由链家控制的第三方支付公司。

链家“理房通”的主要功能类似于淘宝的“支付宝”,购房者预付的定金与购房首付款被“理房通”冻结在第三方账户,直到房屋过户结束后才将资金解冻,转给卖房客户,避免出现因房屋产权问题导致买方客户无法过户,或因买方客户购房资金不够,致使卖方客户“钱房两失”等现象的出现。

“理房通”网站数据显示,其已完成了高达1300多亿元的交易额,其中北京地区就占到了1200亿元以上。有质疑声认为,千亿规模的交易仅以常规的3成首付计算,也有300亿的资金沉淀。

这笔沉淀资金会乖乖躺在银行备付金账户还是被用作高息贷款的发放?由于交易过程的关联公司都在链家自己的体系内,隐蔽性相对较高。

就资金沉淀问题,“理房通”于去年发过一份关于链家通过沉淀资金获利的辟谣声明。声明内容表示,“理房通”接受的客户备付金,是全额缴存至支付机构客户备付金专用存款账户。

理房通也坦承,冻结的备付金是会在银行产生活期利息的,但按照行业常规,银行活期利息很低,不会返还给客户。

事实上,更合规的四方监管是:买卖双方可以直接拉着中介去任一银行做资金冻结,完成交易后由银行确认将首付转账到买家帐号。

以上海为例,上海市房地产交易中心早在2008年就推出了资金监管服务。但在实际操作过程中,客户并未在交易中心得到醒目提醒,且因为排队问题等影响,较少使用。

总结来说,链家金融确实在互联网平台、支付、担保和线下业务有全面布局,但如果其中有一环出现问题,很容易出现风险传导,并可能通过理财端变相将风险都转移到客户身上。

换句话说,假如中融信、理房通等出现问题,链家理财会将它告上法庭吗?


链家是高房价的推手吗?


银库金融副总裁齐俊杰认为:链家绝不是一个人在做这种场外配资,房地产之所以到今天在一些城市还能疯涨,完全是因为民间金融在作死,什么资产证券化,把开发商的房子整楼接走,卖给理财客户,然后开发商承诺回购。又或者在银行贷款的杠杆上再加杠杆。甚至昨天深圳出现了众筹炒房,这些都是场外配资的种种表现形式,大家都在通过各种途径给火热的楼市火上浇油。结果可想而知。所以理财的这些公司,所谓的房地产证券化,这些为房地产提供金融配资服务的公司,他们才是推高房价的幕后推手。


链家并非通过独家房源来垄断或者推高房价,他们真正的问题是通过金融杠杆的手段,让楼市的趋势加速了,同时也缩短了楼市趋势拐点的时间。