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二手房房贷“三价合一”?来看政策解读!

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楼主
  

近日朋友圈疯转的房贷有可能实施“三价合一”,我们先来看看“三价合一”究竟是个什么。

目前买房的话其实一般是存在4个价,分别是:房屋真实成交价,贷款评估价,网签备案合同价,房地局计税评估价。这4个价格。看似很简单,各个部门各司其职,都有自己的一把衡量标尺,但是这4个价格又有着紧密的关系,恰恰是这个原因导致了,各个价格高低不同,不同的价格组合,就会有不同的结果,比如:“高评低进”,“零首付购房”,“阴阳合同”,少交税费等问题。

首先来说一下第一个房屋真实成交价,这个价格是不在三价之内的,因为买卖自由嘛,这个么办法限定,总不能给所有卖房的人限定个价格吧。

三价之一:贷款评估价

贷款评估价就是,签订贷款合同之前,银行会找评估公司上门,给所抵押的房产进行现场拍照评估资产价值。这个价格浮动最大,问题也都出在这里,举个很简单的例子:一套房子真实成交价为100万,贷款评估可以评到115万或者更高,然后网签合同价格为100万,计税评估也会按100万来收取税费。这样就出现了一个高评的问题。本来100万的房子,你最多只能贷70万,首付30万,但是银行通过提高贷款评估价,使房子的首付,由30万变成了20万,如果按“三价合一”的标准执行,就不肯能出现这样的问题。反之就是购房首付又提高了。

三价之二:网签备案合同价

所有房子过户之前都要到所在地区房地产信息网录入网签合同,当然这个合同都是个人自行录入,所以可以说价格想录多少录多少。那么这里就会出现“阴阳合同”的问题的,明明实际成交价是100万,网签合同却录80万。最后过户的时候,房地局就会以网签备案的价格综合考虑计税价格。而不会以实际成交价100万来计税。这个就和前面的贷款评估价的“高评”相呼应所以一般把这个操作叫做“低进”。如果“三价合一”就不会出现差价的问题了。

三价之三:房地局计税评估价

房地局计税评估价是根据房地局电脑系统自动评估,因为这个直接跟国家税收挂钩,所以都是自动评估,排除了人为低评偷税漏税的情况。当然目前的政策是最终的计税价,是以电脑评估价和网签合同价取最高价计税。也就是说只要网签备案合同价低于电脑评估价,那么税费就以最低价收取。假如真实成交价为100万,贷款评估为115万网签合同为80万,电脑评估价为82万,那么税费就会按82万计算,如果按现在的政策计算所交2%的税费,那么就是16400元,如果按“三价合一”政策,将会以115万计税,那么就是23000元。这就是差距。

总的来说,如果“三价合一”的话,接下来将要买方的朋友们,就会比之前多付首付,或者是多交税费。


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