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西安房价:后市会出现冲高后回落?如是,之后呢?

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西安房价走势近来颇为引发关注。原因有3点:一是最近2个多月来,本地行政手段干预直接控价,不少盘新推房源价格出现回归;二是西安招才引智对人才的安居规划力度空前;三是2018房地产总基调在本次经济工作会上得以明确。多频共振,未来房价走势令人关注。


近日,在西安楼市小密圈(知识星球)里,圈友问了一个非常具有代表性的问题:结合西安近期部分房价回归,2017年以来限购、限售后客群减少,以及政府提供更多人才保障房、公租房的态势,后市西安房价会出现冲高后回落的情形吗?



这一问题的答案其实已有迹可循。近阶段的政策及其效应,调控及行政手段干预、市场特性等方面,已逐步显现答案:


1、长效机制加快建设,2018年力争取得成效。


12月8日召开的中央经济工作会提出,把“加快住房制度改革和长效机制建设”列为2018年要着力抓好的重点工作之一,并强调要“力争取得明显成效”。


“长效机制”截止目前并没有个明确而系统的概念解释。从此前的政策语言表达看,多主体供给、多渠道保障、租购并举及房地产税,成为目前通行认为的长效机制的核心内容。


从“加快研究”到“加快建设”,并力争取得“明显成效”的表述看,2018年的房地产政策环境不会比2017年宽松,2019年也或难见到大的改变。


2、房住不炒、住有所居,投机被抑制,投资被压缩。


从住房制度方向性调整的目的性看,过去是“居有其所”,强调其产权性;现在是“住有所居”,“住”未必要与“产权私有”挂钩。


房子在一段时间内被赋予金融属性,投机炒作盛行,现在回归其居住属性,房住不炒,调控政策加上金融手段,抑制投机炒作的同时,投资需求也被压缩。


作为调节商品住房单一化供应结构的共有产权房、限价房、公租房、长租公寓、人才公寓等的逐步出现,将满足不同居住需求,将在局部城市,对房价产生阶段性影响。


目前实行的以“本地限3外地限2”、再次交易须“满2”或“满5”等为主要内容的调控政策,加上两部委在各地开展的房价交叉检查等,外地购买力受限、本地3套以上购买需求被限,导致此前上涨过快的城市,房价出现阶段性不涨或结构性微跌在2018年还将持续,包括西安。


3、美元加息,防范金融风险成为当前之重。


近期美元加息,对中国经济和楼市的影响,各方说法不一。对楼市的影响,目前此保持谨慎态度的居多。毫无疑问,国家对因此可能造成的外资回撤,必有应对措施。


实际上,在去年股市出现非常下跌之时,国家已采取相关手段防范资本外流。2017年已采取了不少“扎篱笆”措施,预计2018年依然会加强。当然,这还要看博弈智慧和如何取舍。


在居民房贷总额居高不下和资金要“脱虚向实”的态势下,坚决防范金融风险是当下重要而紧迫的任务,房贷申请趋严和利率逐步上浮或是在短中期是常态



4、提供更多优质生态产品,未来房价分层趋势可见。


在经济工作会对2018年房地产定调之时,普遍关注的是“加快住房制度改革和长效机制建设”而选择性忽略了后面一句话,即:提供更多优质生态产品”


当前的社会矛盾是“日益增长的对美好生活的需求和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。在住房上也是如此。容积率普遍偏高,产品同质化严重,居住产品单调等,不能充分满足日益增长的居住品质需求。


所以,要提供更多优质生态产品。在区域位置、生态环境、居住理念等方面适应当下及未来人居对健康、绿色、品质的需求。


这也就意味着,未来的房价会根据产品的特性,充分拉开价格。租金会根据产品不同而有明显档次,房价会因产品差异而有明显价差。涨跌因产品和需求不同最终由市场说了算。


5、西安房价短期回归,中期向稳,长期看涨。


在逐步剥离金融属性之后,房价的涨跌将由产品本身的成本和合理利润为主决定。也就是说,房价的增长,主要以自然增长为主,人为助涨逐步消失。在物价部门的审核下,定价合理则可顺利推向市场,利润空间太大、同比周边楼盘销售均价太高,比前批次涨幅太大的,则需要“瘦瘦身”,控制一下。


从2017年10月以来,两个多月的时间里,西安物价部门对9批次新推房源的价格进行了严审,相当部分楼盘的价格从年初年中的大涨势头中“清醒”过来,从自身预期的10000元/㎡态势中,适度回落到8000-9000元/㎡左右。11月总体均价回落至9500元/㎡左右,已回到2016年年底的水平。


这不仅是对房地产宏观调控政策的直接回应,也是对西安房价上涨过快之后的“拉缰绳”,不排除还有对政策趋势的把握,防范大涨之后大落的前瞻性考虑。假设,如不采取严控措施而出现大落的情况,那么,各方对目前采取的措施应额手相庆。


但“优质生态产品”在目前的西安总量不大,价格也都处于当前价格的“塔尖”。未来此类新增产品的价格必然也不会低。随着城改产品占据主流时代的结束,西安5500-7500元/㎡房价水平的时代也不再。目前房价虽比市场预期有回落,但也有部分“城改”盘房价出现水涨船高,基本在8000-9000元/㎡之间,选择须谨慎。


西安房价回归、盘整,还需要一段时间,如保持当前的去化率,2018年上半年“盘整期”将进入尾声,此后因升级型产品的批量涌现,整体均价或将再次抬升至10000-11000元/㎡。但不用质疑的是,因产品的差异,房价分层将是常态,差的中位企稳,好的高位上探。


西安未来五年要实现招才引智两个“百万”的目标,为保持房价的平稳,已发布人才安居政策,通过货币化政策、分层房补等灵活多样的方式,筹建22万套人才住房等,解决人才住房需求(详见《最新!五年22万套“人才房”,房补最高100万!重点是大学生!》一文)。随着两个“百万”目标的逐步实现,人口引入有质量的增长,未来五年乃至更长一些时间,西安商品住房需求空间理论上看还是不小的。


短期回归,中期向稳,长期看涨,应是西安房价的合理趋势。


编辑=周鑫  编审=徐红



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