2017年下半年,西安房地产市场将路归何方?

邻里说房2018-08-04 12:16:40


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2017年下半年西安房地产市场分析


2017年上半年的房地产市场,可以说一半是火焰,一半是海水。上半年以来,全国的经济发展加快,而房地产行业的发展状况则有所下滑。但在全国一线、二线城市普遍呈下行趋势的情况下,西安的房地产市场却逆流而上,飞速发展起来。面对如火如荼的西安地产市场,政府在连续出台一系列以6.28为首的调控政策后,有效减缓了西安房地产市场的发展脚步。

下半年,将是大西安元年开启的时刻。房地产市场的调控强度将会有所放缓,房地产的一级市场将会飞速发展,二级市场将会逐渐趋于平稳。接下来,就听S姐给大家聊一聊~

关于17年的房地产,购房者们怎么看?

     2017年年初:表面平静,后知后觉

2016年10月起,西安的房价开始踩上油门,逐渐进入上涨初期。当然,从某种角度来看也缺不了外地部分炒房者的“功劳”。而2016年年底,部分项目价格出现回落,到了年初时,楼市进入传统淡季,这个时候西安楼市,可以称得上是风暴来临前的平静~

2017年春季:恐慌蔓延,跟风入市

自2017年3月起,西安开始出现大量楼盘缺货的现象,市场的供不应求,加速了房价的新一轮飞涨。眼看着房价一天比一天高却买不到合适的房子,恐慌情绪开始在消费者之间蔓延。市场上不断出现“开盘即售空”现象。

     2017年中旬:逐渐冷静,持续观望

政府持续出台调控政策,部分外地购房者被限购政策限制无法购房,市场热度有所缓和 。购房者们的情绪逐渐冷静,部分持观望态度。市场上开始出现年底房价即将回落的声音。


西安目前房地产市场的现状?

贷款首付增加,利率上浮,购房成本提高

根据最近踩盘获取的信息,部分银行的首套房的首付比例已达到40%。在首付提升的情况下,按揭贷款的利率也有所上浮。具体如下表:

由此可见,首付的增加,利率的上浮,无形中增加了购房的成本,购房者们的经济压力有所增强。这在某种程度上限制了部分购房者的购房能力。

市场流通资金开始逐渐转移向环线城市

相对于其他投资渠道,不动产投资一直是比较保值而稳定的投资方式。而不动产投资的部分资金则是由一线城市逐渐流入二线强、二线中和二线弱城市的。2015年,国家提出去库存为主的因城施策政策,而这也是一线城市房价上涨的开启之年。直到2016年上半年,一线城市的房价开始下跌,资金开始向二线城市转移,最为明显的就是二线“四小龙”城市:厦门、苏州、南京以及合肥的房价开始飞速上涨。到了2016年的第三季度,资金开始向西安周边的武汉、郑州、成都流动,相应它们的房价也开始上涨。最终,资金流动到了西安,开始炒热西安房价。而激发西安本地购房群体买房潮则是在今年三月。而在今年上半年西安不断出台调控政策之后,资金会逐渐开始向周边的环线城市或三线城市转移,西安楼市开始降温。

调控政策逐步收紧,需求端被抑制

从2017年开始,西安市的地产调控政策可谓是以一月一宗的速度在出台。从1月1日城六区仅限购买一套住宅,到4月18日的提高首付比例,再到6月28日外地人购房门槛的提高,由此问我们可以看出,政府正在以此种方式,来抑制目前过热的需求端。

打破目前供求关系,下半年供应量充足

上半年西安房地产市场的“房荒”现象可谓是让人心有余悸。大量购房者无法“抢”到自己心仪的房子,只能握着自己为数不多的购房资金眼睁睁看着房价上涨。而这种情况在下半年将会有所缓解。据统计,2017年下半年,西安市商品住宅供应量将达到1857万,几乎快达到2016年整年市场供应量的两倍。由此,西安市房地产市场供不应求的现状必定能得到缓解。

去化周期处于平衡阶段

去化周期是指商品房的销售周期。一般情况下,去化周期越短,代表房子卖的越快。而去化周期的界定,由下图所示:

根据计算,西安市占比近12个月的平均去化周期为14个月,而刨去27%外地客户后的占比近12个月的平均去化周期为18个月,因此,目前西安的供需整体处在一个平衡的阶段。


6.28政策带来的影响:来客、交定、解筹率同时下滑

据统计,6.28政策之后,西安市100个典型项目的来客量下滑20%、交定量下滑26%。由此可见,6.28政策给西安房地产市场带来的影响可以说是比较严重的。相当大一部分的外地客户被此条政策挡在门外,市场的需求量再次减少。

而从近三个月的解筹率来看,呈现出一个逐月下滑的趋势。由此可见,购房者的态度逐渐冷静,更多人开始保持观望态度。


未来三年,西安该如何发展?

产品品质的提升带来价格支撑

目前,品牌开发商纷纷强势入驻西安,并且在下半年都有大量增加市场供应量的打算。而品牌开发商的产品质量必然有所保障,也必定会支撑起整体房地产市场的价格。

大西安政策红利元年开启

1、招商引资不断加强:

西咸一体化 、绿地在陕千亿投资、自贸区挂牌、华侨城2380亿投资西安 、举办2017丝博会……近年来,西安招商引资的脚步逐渐加快,大量企业的入驻也为城市的发展带来推动作用。

2、人口引流和人才引进:

户籍政策放开、“一带一路”人才引进计划、外地人购房留有学历落户途径……由此可见,西安市在人才引进上可谓是“费尽心思”。而大量人才的引进,必定能带动城市发展。

3、轨道交通不断落地:

年内9条地铁共建,建立“八纵八横” 高速铁路网,打造“一日交通圈”,轨道交通的四通八达,为城市生活的便利度打下了坚实的基础。

义务教育设施代建费无上限,浐灞三宗地王翻开土地市场

篇章

浐灞三宗地王的出现,可以说打开了西安市土地市场的崭新篇章。首先,它的地价达到最高限价,溢价率达150%。这意味着西安市土地拍卖“定向竞标”的传统被彻底打破,从此趋于成熟。其次,这三宗地要求住宅现房销售面积达到>85%-91%,这表示着老百姓在购房时,可以更加直观的了解到产品质量,并免去了买到烂尾楼的后顾之忧。最重要的是,这三宗地块所提交的高额教育设施代理费,推动了整个浐灞区域的教育配套发展,今后浐灞区域的教育配套将会更加完善,保证了区域的整体教育质量。

8月,是传统房地产销售市场中的淡季,部分开发商已经开始降价。在之后9月、10月的金九银十阶段,将会有大批量新货源的推出,市场会出现一个小幅度的成交高峰。而11月直到明年春节为止的冲任务阶段,将会出现以比拼价格为主的市场局面,而那时将会有价格回落的可能性。在春节过后的3月起,整体市场将趋于平稳,房价则会继续稳步上升。

从长期来讲,西安的城市发展潜力巨大,土地价值提高,土地市场趋于成熟,品牌房企产品品质提升,百姓对西安发展预期看好,西安房地产市场长期发展乐观。

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