谢百三:卖房者,死无葬身之地 [谢老师今天离开了人世,好文重发]

iShamu2018-05-15 20:51:29


*友情提醒:想和李莫愁互动交流或者爆料的,加李莫愁个人微信号:lisearcheer;或者关注iShamu"公众号。欢迎加入金庸书院古墓派,让我们一起用科学与这个世界开个玩笑。


古墓派·李莫愁说

今天谢老师走了,莫愁学生时候吃过谢百三老师的一顿饭,谢老师说:环保股份的那个老太太很靠谱,我觉得那个股票可以买。然后莫愁拿出了学生时代的所有财富,12000元,然后20X倍

2015年谢百三说房事还会涨,空间还很大。3个月以前,他还是那么说,并预测,几十年内不会有房产税。

可是,今天,谢百三老师走了,鼻咽癌,如果早知道,莫愁就可以推荐硅谷一家公司新的肿瘤疗法,可是,知道时候他已经走了
他是一个很多同学都非常喜欢的老师,率真,聪明绝顶不秃头。不世故。

为谢百三祈祷,天堂走好



却说房价,欲语泪先流。一边,最新的数据出炉:房地产降温?NO!热门城市房价“入伏”,高温不退!一边,买不起房子还要被教授诅咒。这不,最近复旦大学教授谢百三就放话:轻率卖房者,死无葬身之地!唉,这房子你要何去何从?让我们究竟那你如何是好?




房子,是每一个人心里的痛,买和不买,卖和不卖,是永久要纠结的问题,那么,您是怎么看的呢?


房价涨势放缓 但热门城市高热难降


7月18日,国家统计局公布6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况:


新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有55个和48个,分别比上月减少5个和1个下降的城市分别有10个和14个,分别比上月增加6个和1个。

▲数据来源:国家统计局

据国家统计局测算:


6月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均分别上涨1.8%和1.2%,分别比上月收窄0.1和0.2个百分点。


尽管整体价格涨势有所放缓,但是分三类城市来看,一线城市环比涨幅比上月略有扩大,二、三线城市环比涨幅持续收窄。


对70城一二三线城市住宅销售价格数据简单算术平均,计算发现,一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为2.3%、1.0%和0.3%。


这不仅意味着一线城市房价涨势依旧强于二三线,而且与5月份的分别增幅2.0%、1.3和0.4%相比,一线城市增幅有所扩大,而二三线城市增幅有所收窄。一线城市,高烧难退!


另外,热门二线城市合肥、厦门和南京6月新建商品住宅价格依然涨势逼人,分别以4.9%、4.7%和4.0%的涨幅领涨70城房价。


相较深圳、上海和北京三个一线城市,同样作为一线城市的广州房价始终“不温不火”。在新建商品住宅价格涨幅上,广州6月环比上升1.8%,不仅低于另外三个一线城市,而且还低于武汉的2.0%。


易居研究院智库中心统计显示:


2016年6月份,全国70个大中城市新建商品住宅成交均价中,深圳房价最高,为60726元/平方米。另外上海和北京均价也超过3万。


广州6月均价16626元,不仅不及北京、上海、深圳三个一线城市房价,甚至还不及福州、厦门、杭州、苏州等二线城市。


在某些人看来,广州房价甚至都“对不起他作为一线城市的地位”。但话又说回来,房价相较更低,带来生活成本、企业支出相应较氏,这也不失为广州吸引年青人和企业入驻的一种机会。


万科广州公司相关负责人就曾向媒体表示,上半年广州万科销售状况良好,下半年依然看好广州市场。他还特别强调广州部分郊区例如萝岗,随着交通和产业逐步完善,房价还有上涨的空间。

▲今年2月,广州,此前开盘即时光的万科山景城,春节后迫不及待地加推,开盘半小时就被抢光。


一边是一线城市和热点二线城市的艳阳高温,而另一边,部分城市却在去库存的压力之下再遇价格下跌的冰霜。


6月,银川、乌鲁木齐、唐山、包头、襄阳、北海和三亚7个城市新建商品住宅价格由5月的上升转变为下跌。另外,锦州、牡丹江、泉州6月新建商品住宅价格则仍持续跌势。


谢百三:轻率卖房者,死无葬身之地!


作者:复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三

来源:腾讯“证券研究所”


一、北上广深厦苏合宁等房价上涨、居高不下


北京、上海、广州、深圳的房地产价格,在各地政府限购等强硬政策下,终于涨幅收窄了,但依旧坚挺,居高不下。而厦门、苏州、南京、合肥等城市补涨了很多,称为新几小龙。


房价上涨有九大原因,只要这些原因不去除,上涨的趋势难以改变;最主要的有几条:农村城镇化,农村人口进城,大学生大量留城,广义货币增长快,“土地财政”;超大城市方针既定;大城市的优质资源丰厚,工资收入高等。


从1949年到朱镕基退休时的12万亿M2(现金加活期的存款加定期存款)(51年);但现在已160多万亿;翻了10多倍(仅13年)。请记住,当大量货币到来时,并不是什么都涨;主要涨的是亿万百姓必须的,又不可再生的如一线城市的房地产、车位(另外黄金、古董、纪念邮票等也可,但平均涨幅仍不如一线城市房产。)


北京有88所大学,上海有76所大学,每年毕业生40-50万大学生、研究生;复旦经院几年前有个金融研究生班,毕业2年后一追访,200个同学全部留上海工作了。上海真好,比北京空气好,18条地铁、轻轨,拥挤之处有地下隧道,还有多座跨黄浦江大桥。500多医院、500多中学、大量超市。生活非常方便,网上购物,叫外卖,很快。社会治安也好,上海公安是全国力量最强的之一。最重要的是上海人才济济,最好的高智商,知识博大精深、思想敏锐、视野开阔的一些精英云集上海。


这又给很多人有了学习的好老师,好机会。北广深也是吧。深圳是无地建房了,供不应求。


继而涨起的厦门、苏州、南京、合肥也如此。现在看长沙、成都房价真便宜啊!(我从不反对人们买房。)长沙7000-8000一平米,人们购房压力小了,但依然热爱生活,如爱吃鱼:“饭怕鱼”味道真好。保不住,什么时候也涨了,该买则买啊!


二、上海一套房,涨幅超过很多人一生的积蓄


上海某友人2000年买的一套房,175㎡,63万元(四房2厅)16年来,一直在涨,当时和香港博士生一起来看,他说:在香港这个房要400-500万元(折成人民币);最近一问,竟已涨到1000-1100万元了。怎么回事:原来是学区房,全区最好的幼儿园、小学、中学都在这里。(调查了一下,美国学区房也贵。)


北京华清嘉园的学区房也是40万涨到400万了。而这种涨价、增值的收益(一套房挣了1000万),确实是广东很多朋友一生积蓄也存不到的。


三、上海正向东京看齐,人口将上3000万


中国人终于明白了,超大城市比普通大城市好,几十所大学,十多条地铁、高速公路,智慧人群,众多的中小学、医院、超市、商场;很多优质资源集中在超大城市中。可最大限度发挥作用,最充分利用资源,边际效益的“递增”都是超大城市最好!日本一亿多人口;超大城市东京人口达到3800万。(2015年数据显示:东京人口3800万(高居世界第一),上海人口2347万(世界第三))中国13.7亿人口,上海最终人口一定会追上东京。


这房地产就很难跌啊!


四、轻率卖房者,会死无葬身之地!


七年前,表弟要把杭州西湖边(八分钟自行车距离)的138万元的政府动迁房(额度),以148万卖掉;由平安银行杭州支行一位副行长(我的研究生)请客,我们在美丽的西子湖畔,请他们全家吃了2000元的晚饭;副行长的年轻妻子是房地产公司的销售员,为他们分析:“这里是风水宝地啊!西湖是中国最美的地方啊!”晚上10点多了,我把表弟媳拉到一边,劝她,一定要买下来,钱不够,银行贷款(已有80万现金);这是你们给子孙后代留下的最重要最珍贵最后一块金砖!他们只是听着,不做声。一周后,他们从杭州发短信来:“148万卖了,否则借款要还一辈子。”我说房子会涨价啊!他们说,温总理说了,房价一定会调到老百姓能承受的价格。(唉!怎么会这样)现在此房已涨到380多万,夫妻俩悔得不敢骑车从此经过。


另一对夫妻,男:77级哈尔滨军事工程大学毕业;女:上海交大77级毕业,是我的好朋友。


5年以前,丈夫要卖房,而且不是余房,是自己住的唯一的房,他怎么算,感觉把房卖掉可得300多万,买银行理财产品百分之五,年十几万收益,而租一间同样大小的房,租金仅4000元,一年5万元,可净挣10万元。他这么想也这么干,要把最后自住的房也卖了。妻子硬带他来复旦大学找我,晚上9:00了,刚上完课,我力劝他别这么做,并严厉劝他,你把最后的房卖了,子孙后代会看不起你,房租年年会涨,你会死无葬身之地的。完全听不进去,而且非常生气和反感!后来到底把房卖了。相信他现在已后悔不迭了!


五、也有优质股票涨幅超过北上广深房产!


前几文讲过,优质股涨幅会超过北上广深房价涨幅。如贵州茅台,从2001年上市的31元涨到现在317元(复权后为1900多元)涨了61.3倍。9年前,深圳林园劝我买茅台,他说,太好了,发展前景无限。当时听听而过;这次去遵义茅台,发现已涨到251元(1734元),又去电问林园老师,才知道他136万股茅台依然长期持有着,真乃神人也。(现价317元,加刚分完的6.1元红利,为323元,复权后为1900多元)。


在茅台镇写的一文在博客上一发,香港“沪港通”人士买了一星期贵州茅台,等发现时,已涨到280元了。


林园乃中国股市又一巴菲特式人物,近日,我将邀请他到上海讲学,他也已答应了。真的应好好向他学习啊!


不过,好的股票凤毛麟角,几千家中仅几十家,百分之80的投资者是亏损的。所以没有专业知识的人,还是投资买房稳妥!(但注意:并不主张现价去买贵州茅台和北上广深房产,毕竟很高很高了。卖二线城市房产都挺好的,泰安、长沙、成都真好!)


央行货币数据显示 大家都在卖股买房


来源:齐俊杰(ID:qijunjie82)


15日上午,央行公布了新的货币运行数据,企业手头的钱越来越多,国家印钱的速度倒是下降,央行都说这是一个罕见的现象,原来背后的逻辑竟然是大家在卖股票买房子。


15日上午,央行公布了新的货币运行数据,6月末广义货币(M2)余额149.05万亿元,同比增长11.8%,增速与上月末和去年同期持平;狭义货币(M1)余额44.36万亿元,同比增长24.6%,增速分别比上月末和去年同期高0.9个和20.3个百分点;流通中货币(M0)余额6.28万亿元,同比增长7.2%。上半年净回笼现金398亿元。由此做出的图是这样的,M1越涨越高,而M2则开始回落,这是什么问题呢?


对此,央行说, M1上升主要是企业活期存款大量增加。主要有三个原因:一是定期和活期存款的息差收窄;二是不少企业存在“持币待投资”的现象;一般情况下M1增加是经济向好的表现,但是从去年10月开始,M2和M1剪刀差不断扩大,这是历史上很少有的例外。主要是这也反映了经济下行压力大,企业投资收益低,投资意愿下降;第三是房地产销售活跃,使得大量居民存款和按揭贷款转换为房企的活期存款。



央行说的一点都没错,但就是太绕了,给您翻译一下,就是现在干什么都赔,炒股更是不赚钱,所以上半年大家一合计,还是炒房吧。于是基本都把存在证券账户的保证金拿回来了,造成了股市资金回流银行和企业,而房地产开发商由于卖房卖的很好,所以账上趴了大量的现金,这一增一减之间,我们还是回到了实干误国炒房兴邦的路子上来。


那么问题来了,这么干会有什么影响呢?M1涨不到天上去,所以不用担心,下半年的房地产销售恐怕就该冷下来了,M1回落是大概率事件。而上半年由于涨的过快,基本已经反映到了房价上面,房子好卖了,开工也就多了,对于PPI起到了一定的促进作用,但是民间投资已经降到了2.8%,再跌就没了。我们看到全国固定资产投资也被民间投资拉了下来,跌到了9.0%,本来国家想重回投资拉动经济的轨道,自己往前一个虚晃,放在往常,早有民间资金冲出去抢跑了,但如今却发现自己跑出了几百米,回头一看各位大哥都在插着兜看着,内意思you can you up。

其实干什么都不赚钱,还是跟当房地产有关,现在地价炒的,连民企开发商都不赚钱了,不知道如今的经济下还能干点什么?那能不能不炒地呢?不能!地方政府不干,因为地方债每转动一次,利息就加了一成,土地抵押就得增加,如果地价不往上抬,那么就得交钱。其实钱到不是问题,关键的问题是没钱,所以只能把抵押物土地,重新炒一遍。


另外,如果不炒土地,也实在没什么别的招,吓唬购房人。赶紧买吧,不买又涨价了,你看土地都翻倍了,楼面价都翻倍了!未来得涨到10万!吧啦吧啦,反正连蒙带吓这就是惯有套路。殊不知,投资拉动的经济模式,边际效用已经几乎为0,全国上下干什么都不赚钱了,收入下降,房价再涨?再大的忽悠,也快编不出东西来了。因为他就是买不起了。


未来10年 在中国买房还能赚钱吗?


来源:吴晓波频道


如果我们将城市的房价放在一个分析框架中,就会发现它在短期受到资金、库存和政策决定,但从长期来看,则是一种人口趋势与产业结构的产物。它和城市化进程相伴而生,那些人口增加最快的地区、城市化最迅速、产业结构最符合需求的阶段,房价都是高企并且不断向上的。

 

美国城市地理学家纳瑟姆(Ray Northam)研究了当时已完成城市化国家的经验后,在1979年揭示了一条简明但深刻的规律:发达国家城市化进程大致都经历了类似正弦曲线上升的过程。这条曲线被命名为“纳瑟姆曲线”。



纳瑟姆曲线



这其中有两个关键节点,即城市化率达到30%和70%。城市化水平超过30%时,这个国家将进入一个经济高速增长的阶段,从农业社会进入工业社会,人口快速涌进城市。当城市化达到70%左右后,第二个拐点出现,人口向城市迁移的过程进入平缓发展阶段。

 

中国城市化率在1998年前后达到第一个拐点,在那之前,中国只有不到30%的人口生活在城市中。这个拐点适逢房地产市场商业化,之后是波澜壮阔的房地产黄金十年。而根据国家统计局公布的数据,2015年中国的城市化率为56.1%,也还在加速城市化进程中,远远没有达到第二个拐点。


第一阶段,城市化率30%-50%,农村人口涌入城市。这是一种潮水漫灌式的全面“入侵”,所有人都往城市迁移,不管大城市还是小城市,而全国中小城市的数量明显多于大城市,因此大部分人其实是去了中小城市。

 

很多80后的小伙伴都有这样的经历,他们在90年代和00年代这两个十年间,从农村随父母举家迁往左近的小城镇,他们后来有一些上了大学留在大城市了,有一些毕业后则回到了自己的小镇上。

 

在这个阶段,商品需求大于供给。一旦某一样新产品在大城市中被开发出来,很快就被复制到周边中小城市,有的甚至复制到全国,这种复制有的时候是企业主动采取的市场扩张,有的是被动的,被竞争对手模仿了。也正是因此,全国所有的中小城市都以发展制造业为优先考虑,创造庞大的就业机会,人口迅速向就近的中小城市靠拢,中小城市迅速发展起来。

 

这个过程中,大城市和中小城市的房价同步增长。大城市的房价,尽管从绝对值上看十分夸张,比如北京从3千上涨到了3万。但是从相对比例上看,中小城市的房价可能也不遑多让,从几百上涨到几千,10倍也比比皆是。


但当城市化率占比大约达到50%左右,变化来了。

 

几十年的工业化发展后,商品产能开始过剩,制造业在贡献经济增长的首要地位让位于第三产业,而服务业需要建立在大规模人口聚集基础上。这时大城市与小城市的区分就出来了,人口众多的大城市,在三产上能够提供中小城市提供不了的服务。

 

到了这个阶段,强者恒强的马太效应开始显现出来,全国人口向东南沿海经济发达地区迁移,一个省份内的人口向省会或副省级城市迁移。随着人口趋势的背离,再加上产业结构上的区别,大城市与中小城市的房价也开始分流。



年轻人买房不堪重负



中国目前的城市化率为56%,达到50%则是在2010年左右,“逃离北上广”在全社会范围内被大规模讨论,也是在这个时期开始的。

 

在个人的投资理财上,这是一种必须要留意的历史性转折。过去十几年随意买房子的行为应该停止了,但如果说买房子不赚钱了也不尽然,只是具备投资价值的不动产相比于从前十几年减少了,在做房产投资上需要更多的专业知识。


20年后 谁来为你的房子接盘?


作者:芮萌,中欧国际工商学院金融与会计学教授

来源:《20年后,谁来为你的房产接盘?》


有一次,在和夫人吃饭的时候聊到了退休的话题。当计划中的65岁来临,想把房子或者股票卖掉以安享晚年时,是否有人愿意接盘房子和股票?


对一个普通的中国家庭来讲,大多数的财富都投资在了不动产即房地产。人口结构到底怎样来影响房地产投资的回报呢?首先我们来看一下谁有能力来购买房地产。


对一个成人来讲,他的第一次置业的时间基本在成家立业时的30岁。30岁到40岁之间,家庭规模可能增加了,有了一到两个孩子,原来第一次置业的房子已经不够大了,需要改善住房,所以我们发现在42岁的时候,又出现了第二次置业的高潮。但是到了65岁,当孩子已经大学毕业,已经离开这个家的时候,就不需要住原来那么大的房子了。很多人会把原来大的卖了,换一个小的。所以在一个国家,它的人口结构当中30岁到40岁的人群比例越高的时候,它对房地产的需求越大。



以美国为例,这张图说明的是美国30岁到44岁占人口的比重与房价指数的关系,随着30岁到44岁的人口比例的上升,它的房地产指数的价格在上升,反之在下降。


在我们过去十年当中,恰恰是中国30岁到40岁的人口比重不断增加的十年,所以在过去十年中,一线城市房地产的价格翻了10倍,背后有它经济学的原因。


当下,中国的人口红利在慢慢消失。人口红利衡量的指标有两种,一种是人口中18岁到64岁之间的劳动力的比例从2010年开始下降。因此,过去五年当中,大家都会明显地感觉到中国的劳动力成本越来越贵。


第二个来衡量人口红利的消失的依据是中国1-15岁青少年的比例。在国际上,当1岁到15岁占总人口的比重介于15%到18%时称为严重少子化的现象,中国已经从70年代的42%下滑到了今天的16%,已经落入了联合国认为严重少子化的现象。


当人口红利消失的时候,对不动产的需求自然会下降。中国普通家庭拥有房子的比例是多少?如果我们把父母的房子都加在里面,中国房屋的拥有率是在90%以上,而全世界平均比例为50%—60%。另一个指标就是看人均居住面积:全世界人均居住面积是20平方米,按照官方的数据,中国去年的人均居住面积已达33平方米。


所以房屋的拥有率和居住面积这两个指标都说明在不久的将来,或许在2020年或者是2030年,当我们这一辈人要退休的时候,要卖掉房子的时候,这个时候就会出现房子的富余,那时候的价格一定会往下走,中国会出现房地产的多余。


编后语:


卖房者,死无葬身之地也好,20年以后房价必然下跌无人接盘也罢,这些都是遥远的问题。现如今,房价摆在那里,需求搁在那里,买还是不买,的确让人伤透了脑筋。这时候,也许该好好规划了一下自己的财富,以及自己的人生,再做好这个重大决定!