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凉凉!石碣地块无人竞价!今年东莞首宗流拍地块诞生!(附解读)

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  世纪花园

搜狐焦点讯 9月21日上午10点,东莞市公共资源交易中心出让一宗编号2018WG023的商住用地。该地块位于石碣镇北潢路以东、兴龙路以南,占地41586㎡,起始楼面地价8000元/㎡。由于没有开发商竞价,该地块最终惨遭流拍,成为2018年以来第一宗流拍土地

从全国来看,土地市场接连上演流拍、底价成交,热度的确是降下来了。

有媒体统计,2018年至今,全国土地流标数量已经超过800宗。今年以来,从上海到广州,从杭州到苏州,大量土地出现流拍,也预示着癫狂的国内楼市有了掉头的迹象。东莞战略发展中心总经理车德锐说道:全国土地市场已经降温,下行趋势明东莞只是反应慢了点。”

从统计的数据上来看,从今年8月份开始,,8月份土地整体溢价率约21%荔横路一宗2.6万㎡的地块被中国金茂以总价5.6亿,楼面单价14003万㎡擒获,溢价71%。其余几宗地块,溢价率都不超过40%。并且各宗土地溢价率不断下滑,20%,10%甚至底价成交都了“标配”

业内分析

对于东莞石碣地块的流拍,业内人士也分享了个人的看看法。

合富高级分析师李兴旺说道“地拍的起拍价,有点尴尬,处于一个不高不低。”李兴旺还分析道:“地块与主城区一桥之隔,面对“咄咄逼人”的东城房价,地块将来很有条件吸引市区尤其东城外溢客。地块自身商业体量大,并且可共享达鑫商业,自成一个小商业圈,生活配套不会太差,是一个宜居项目,住宅销售完全没问题主要难点在于约3.7万㎡的商业,对于拿地企业是一个考验。周边有不少住宅项目,包括达鑫、颐龙湾、第五城等,那个片区急需一个大型综合商场,也是一个考虑的方向。只是对于房企的资金及商业运营是个不小的考验:占用资金及整体商业不景气。”

东莞中原战略发展中心总经理车德锐分析认为,市场预期已经转变,开发商现金为王,谨慎拿地;该地块定价太高,配建加商业自持对开发商开发和运营要求高

一名不愿具名的业内人士表示:地块条件较为苛刻,设置了比较高的门槛,地块总建面12.1万㎡,配建2.7万㎡,也就是说,能够用来售卖的,只有9.5万㎡,折合可售楼面地价1万/㎡,目前石碣楼盘售价1.6万/㎡(带装修),因此,从这个角度来看,这个起拍楼面价并不低;

此外,地块还要求30%的商业要自持5年,目前石碣商业氛围一般,一般开发商基本玩不转,所以能够参与竞拍的开发商并不多。

目前金地、碧桂园、嘉宏等多个品牌开发商开始大幅降价促销,侧面反映了开发商对于后市的担忧,因此,在楼市前景并不明朗的背景下,开发商拿地肯定会慎之又慎。

接下来的十月份,东莞还将有10宗土地出让,不少地块位于热门区域,对于这些地块能否成功出让,车德锐说道:“定价偏高的地块,成交就会有困难。”

瑞峰策划中心总经理粟江娥也表示,东莞首宗流拍地块对后市影响还是很大的,很多人都在看这次拍卖,在对后市的信心上,会造成观望影响。

那么东莞是否陷入2014年的流拍潮?车德锐认为定价合理便能够成功出让,大湾区的发展潜力还是很大的。

地块概况

编号为2018WG023地块位于。周边生活配套较为齐全,可享受达鑫江滨新城商业配套,也可过大王洲桥享受樟村的生活配套距离二号线下桥站5.8公里。三公里内分布了等小区,居住氛围较为浓厚。向北2公里有保利挂影洲综合体项目,与崇焕路跨线桥一桥之隔的便是高埗的万科第五城以及新世纪颐龙湾。

△地块出让公告牌

△交通导视牌 

△周边航拍

区域概况多家城市运营“大鳄”布局石碣

2017年11月,占地面积约82万㎡、总投资约200亿元的挂影洲综合体项目合作框架协议与保利签约,让石碣“火”了一把。这个位于东莞北部的镇街以高调的方式进入人们视野。

△挂影洲综合体项目方案总体空间效果图

今年5月,石碣镇召开推进美丽石碣建设工作会议,现身会场,包括保利、中洲控股、星河集团等。大财团青睐石碣,“东江之珠”谋划借力高端资源迅速崛起。此次石碣集中签约的几个公司,均是在城市更新、城市运营、产城融合方面经验丰富的大型企业集团,有望为美丽石碣建设注入更多的生机与活力。

据悉,今年2月,中洲控股东莞公司成功竞得石碣镇水南东祠地块开发权。该地块位于东莞市石碣镇明珠路、玉宇路与月云路交汇处,占地面积2.7万㎡。

石碣正以“产、城、人、文”融合发展的理念为引领,从完善城市规划机制、推进城市人居品质提升、优化城市治理服务等方面狠抓落实、寻求突破,加快构建与高质量发展相适应的城市发展格局。

房价走势最高1.9万/㎡,昔日价格洼地被填平

并入城区的石碣,房价发生了很大的变化,在未并入城区之前,石碣镇房价还徘徊在9000元/㎡,之后,便由1万/㎡涨至如今的1.5万/㎡。泛城区最后的房价洼地自此消失。值得一提的是,在纳入城区之后,原本默默无闻的小镇如今摇身一变成为了房企眼中的“香饽饽”。2017年,碧桂园以总价9175万元、楼面价7694元/㎡夺下一宗3000㎡的迷你地块,目前在建项目为“碧桂园铂公馆”

据搜狐小编不完全统计,保利、碧桂园、阳光城、中惠已经率先开发项目,新城控股、中洲也已觅得一席之地,金地、万科等品牌房企纷纷想通过招拍挂、收购等方式进入石碣。

石碣在售的只有玖颂江湾、中惠和阳光城愉景湾,以及靠近东城的达鑫江滨新城四个楼盘。区域房价区间在1.4-1.9万/㎡。“多数都是高埗、石碣、东城、南城的客户过来买”,一位楼盘的置业顾问告诉小编,她还表示,现在达鑫的二手房也要卖1.7万/㎡。

竞拍门槛再提高

按照《地块配建物业移交协议》,竞得人需要在宗地上配建商业面积7671平米、商品住宅7671㎡以及安居住房面积10%,即8733㎡。总计配建面积约为24075㎡,并无偿移交石碣镇人民政府使用。

此外,若竞得方为非东莞市石碣镇注册企业,则竞得方必须在该地块成交后 1 个月内全资成立注册登记地在石碣镇且具有独立法人资格的子公司开发和使用该地块,该全资子公司须与出让方通过签订补充合同的形式承接该宗地全部权利和义务,在石碣镇纳税。

十月份还有10宗商住地即将出让

展望即将到来的十月份,全市还将有10宗地块出让,其中包括麻涌、石碣、南城和茶山、高埗、塘厦、虎门、厚街、黄江和东坑等镇街,由于多宗地块都位于热门区域,且地块面积较大,地块优质,受到市场广泛关注。

△十月土拍日历(点击查看大图)

来源 :搜狐焦点东莞站


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