【以案释法】城里人到农村买房原房主可随时要回!法律是这样规定的!

中国普法2018-08-06 12:12:40



乡村,是古往今来文人墨客吟咏寄情的诗意居所,是望得见山、看得见水、记得住乡愁的美好所在。炊烟袅袅、小溪潺潺、瓜藤满架、山花烂漫,乡村的如画美景让不少城里人乐而忘返,甚至产生了购房置地、“长相厮守”的念头。


但城里人在农村购房置地远没有想象的那么美好,由于违反法律的强制性规定,购房合同会被认定自始无效,原房主随时都可要求购房人返还住房。


案件回顾


  2013年3月,山东荣成的鞠老太将五间农村民房作价2500元卖给了城里退休的张某夫妇。双方签订了房屋买卖合同,张某夫妇当日就付清了房款,满心欢喜的装修布置、搬进新家,开始了养鸡逗鹅、悠闲自在的乡村生活。


2017年10月,鞠老太反悔,认为张某夫妇不是本村村民,无购买农村房屋的权利,因自己年龄已高,不懂政策,才与张某夫妇签订了买卖合同。遂起诉请求法院确认房屋买卖合同无效,张某夫妇返还房屋。


张某夫妇自是不愿意,白纸黑字的合同已经签了,怎么能说反悔就反悔!咨询律师后,为维护自身合法权益,张某夫妇提起反诉,同意返还涉案房屋,但要求鞠老太赔偿他们房屋增值部分的80%以弥补损失。


山东荣成法院经审理认为:农村集体经济组织成员将房屋卖给非本集体经济组织成员,在处分房屋所有权的同时也处分了宅基地使用权,损害了集体经济组织的权益。二被告张某夫妇非荣成市某村集体经济组织成员,与原告于2013年3月签订的房屋买卖协议,虽系双方当事人真实意思表示,但因违反了国家法律的强制性规定,故买卖合同无效。


根据合同法第58条规定,合同无效后,应当返还财产,并根据双方过错程度承担赔偿责任。经鉴定,案涉房屋现市场价值为40000元,明显高于原价,房屋价值增值部分即为合同无效所产生的损失。结合购房年限、双方过错程度及原告反悔之本意,张某夫妇、鞠老太按三七分承担过错责任。


2018年3月7日荣成法院依法判决鞠老太与张某夫妇案涉房屋买卖合同无效;鞠老太返还张某夫妇购房款2500元,赔偿案涉房屋增值部分的70%即26250元;上述款项付清后20日内,案涉房屋返还鞠老太。鉴定费和诉讼费按双方的过错责任依法分担。



法官说法

我国土地管理法第六十二规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地;农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”2007年12月,国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发〔2007〕71号)第二条又一次强调:“农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”


因农村宅基地房屋出售后,卖地农民将成为失地农民,不利于保护农民的利益,也损害了集体经济组织的利益,故在目前城乡界限尚未完全打破,我国法律对农村宅基地的流转采取限制性规定,农民与本集体经济组织外的成员签订的宅基地或者宅基地上房屋的买卖合同无效


有些城镇居民想去农村环境好的地方居住养老,或者开个民宿,该怎么办呢?买不了,可以租啊。法律并没有禁止城镇居民租赁农村房屋,而且随着大批农民进城务工生活,这样做还能提高农村住房利用率,拓宽了农民增收渠道。


根据我国法律的规定,村集体拥有宅基地所有权,村民拥有宅基地使用权,宅基地并不属于个人财产,不能被继承。但村民在宅基地上建造的房屋属于村民个人财产,城镇子女可以继承,并依据“地随房走”原则使用宅基地。继承房屋后,子女可以将其卖给本村集体经济组织中符合申请宅基地条件的人获得收益。如果不愿意买卖,也可以自住、出租,但是待房屋处于不能居住状态时,城镇子女不能重新建房,宅基地将由集体经济组织收回。





来源 | 法制日报融媒体中心

编辑 | 王佳茹 路双英 刘海滨


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