商品房买卖,交房日期如何确定?

武汉律话2018-09-18 09:06:51

【案情筒介】

2005年,蒋某购买开发公司商品房,2006年7月31日交付并约定了违约,对维修基金约定按总房款2%收取。蒋某依约付了全款2006年7月31日,开发公司在当地省级日报上发布交房公告,2006年9月30日组织设计、施工、监理进行竣工前的自检验收,2006年12月1日,当地房屋质监站出具竣工验收证明。2004年,当地市房管局发布通知,明确2004年8月1日后出售的房屋纳维修黃金比例,依此通知某所购房标准应为3%

【争议焦点

1.开发公司是否逾期交房?

2.维修资金缴纳比例如何

裁判要点】

1.逾期交房。开发公司与蒋某所签商品房买卖合同有效。合同签订后,蒋某依约向开发公司支付了全部购房款,开发公司应按约在2006年7月31日前向某交付经验收合格的商品房,但直至2006年12月11日才验收合格,在此前显然不能依约交付,开发公司即使已在媒体上公告交房,亦不能实现。开发公司逾期交房已构成违约,应承担违约责任。

2.维修资金。市房管局作出的通知已明确,2004年8月1日后销售的商品房售房单位在签订购房合同时,须与购房者签订专项维修资金缴交协议,由售房单代为收取,对专项维修资金收取的具体标准亦作了相应的规定。该专项维修资属全体业主共有,专项用于房屋公用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更和改造,未经批准,任何单位和个人不得使用,开发公司只负责代收,无权决定其缴纳比例。如购房者不按规定缴纳专项维修基金,势必会损害其他业主的合法权益,房屋公用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造也就无法充分保障。作为购房者,蒋某应按上述通知规定缴纳专项维修基金。

【特别提醒】

商品房买卖过程中判断交付是否完成通常有两个方面的标准需要判定,一个是法定标准,一个是约定标准;法定标准如测绘、环评及消防等是否均已验收合格,约定标准如装饰装修、家电家具配套等是否均已完成(以双方合同具体约定为准);约定标准不能与法定标准相冲突,就是说开发商不能通过约定来降低或者免去应当交付的房屋必须要达到的法定标准,如果进行了类似的约定也是被认定为无效的;同时交付的时间并非通知收房之日为准,而是在交付的房屋达到了上述标准情形下业主已通知的收房期间内签订收房协议的日期为准。同时,如果开发商未按期交房,开发商是应当向业主承担违约责任的。