中国人第一次在美国买房,有诀窍!

海外置业及生活馆2018-07-22 15:07:43

导读

买房对于很多人来说是重要的投资之一,何况跨国买房。但是对于购房者有利的是,美国市场成熟、法律公开透明,购房程序要比其它国家相对简单明了。掌握一些诀窍,更能使您事半功倍。


随着美国房产的蒸蒸日上,吸引了不少海外买家争抢一份羹。但要购买美国房地产投资,海外投资人需要了解美国购房的一些交易程序和相关政策法规和税务,才能更有效地做好购房投资,来具体看看吧!

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在美国买房子首先要将购房款转移到海外帐户


对于中国买主来说,购房款不是问题,但是中国有每人每年5万美元汇出的限制。在美国买房卖方要求买方提供购房款证明,或者银行贷款证明,最好是英文的,毕竟美国人能看懂中文的不多,入乡随俗,不要被细节打败。

2

置业美国房产只看租金回报率吗


置业房产有两个方面需要考虑:一个是租金回报率;一个是升值的潜力空间。后者比租金回报率更重要。


以洛杉矶为例:

目前每年的房价涨幅是4-6%左右,扣除部分费用,每年的租金净回报率在3-4%左右。一套房产如果持有时间5年,期间出租,年化收益率可以达到6%-8%,不出租也能达到3%-5%的。


但从长期来看,这些地方房屋升值的空间比其他租金回报率高的地方要大,因为想要购买此类房屋的人数较多,而买入的数量越多其房价就越高,这就是供需平衡。所以并不是购买低价格高回报的房屋就是最好,而是要从两方面同时考虑。

 

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永久产权不表示要拥有一辈子


众所周知,美国产权是永久性的,所以,许多刚来的中国买家都会有“在美国买房就要住一辈子,甚至要代代相传”的观念。其实这与美国的实际情况不太相符。


根据历年平均统计,美国人大约7年左右就会换一次房屋。换房的原因多样,比如工作地点改变,子女外出读书,家庭人口变化,或者退休后把成熟城区换到偏远安静的地方等。美国换房频繁的原因主要是因为没有户口的限制,同时城市乡村差距小,住在哪里都很方便。

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美国房子出租不难


西雅图等地区经济欣欣向荣,外来人口很多,又是旅游城市,需要大量出租房。很多买家担心房屋无法出租的问题。其实是过虑了,没有房子是租不出去的。事实上,房子能否出租取决于业主希望的租金是否符合租赁市场的价格,关键在于卖价是否符合市场。


美国房地产市场是很公开透明,而且真实可靠的。所以买家要买房的时候,在要求经纪人做房屋估价外,不妨也要求做一个租价评估;这对于专业的经纪人来说没有问题。

 

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在美国买房,不要为了砍价而挑毛病


许多买家为了砍价而故意鸡蛋里挑骨头,这个做法是有别于美国文化。在美国习惯中,因为喜欢这个房屋而出价。选择出价的原因,必定是已与其他房屋比较后,觉得它是其中最符合条件或者是性价比最高的。


当然每个房屋都不是完美的。挑毛病只会让卖家反感,适得其反。卖家有可能会直接不考虑买家的出价而选择别人。在另一方面,通常称赞卖家的房子是博得卖主青睐的方法。

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不要要求卖家送你家具


在美国,房子买卖与家具买卖是分开的,这是当地的习惯。通常买卖房屋的时候,房价包含了不可移动的装饰。比如固定在房屋的吊灯,地角边饰,嵌入式的柜子等等不可移动的配件。而可以移动的配件都是属于个人的物品,比如沙发、桌椅等家具,不包含在屋价内。


另外,院子里的盆栽可以移动,便不含在房价内,院子里的树是种在地上不可以移动的就包含在屋价内。卖家卖了房子,不一定愿意卖他的家具。如果说屋内有自己喜欢的家具或装饰,买家可以提出购买建议。价格就再商量。

 

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看上美国房子后,该怎么出价


美国是一个资讯很透明的地方,在看好一处房产后,经纪人大多都会帮助客人做房屋的价格评估,估算这个房子在最近的市场交易中的现在价值。如果卖主的要价高了,经纪人就要帮助买家杀价。如果要价低于市价,经纪人就要帮买主赶快抢下。


有的时候有多位买主都看上同一个住宅,为了得到住宅,可能要出比要价高的价格才能行。因此,并不是每一个房屋都要杀价而是要看要价的高低。重点是,买家要能正确评估房屋的价值,当然这需要一位好的经纪人协助。

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不是每个外国人都能办理房贷


贷款,以房养房,是最划算的房产方法,海外买家可以在美国贷款购房,目前很寻常也很容易。但是,不是每一家银行可贷款给海外买家。


外国人贷款与美国人贷款之间是存有差异的:美国人贷款条件:信用、收入、工作是否稳定;外国人贷款条件:需有较多自备款,通常要求40%-50%左右。一般大约能贷到5-6成。拥有绿卡,配置房产更加便利。

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