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2018年楼市巨变!房价悬了,去三四线城市买房的人醒醒

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楼主
  

可否认,2017年中国房地产的这轮“强势去库存”史无前例。政府去杠杆,百姓加杠杆,移花接木,堪称完美。


本来三四线城市可以成为中国安居乐业的最后一方净土然而今年也跟着一线二线玩起了房价游戏。


结果老大老二发现情况不妙,提前刹了车,但他俩却因为“底盘太高”,飘了起来~


有些“专家”说,三四线房价飙涨的逻辑主要在于需求随着调控从一线到二线再到三四线的溢出效应。


那么今年贫困县的房价翻番又怎么解释?再溢也不可能溢到贫困县吧。除非大批的年轻人选择提前回家养老。


三四线城市房价飘起来后,背后接盘的却是收入不高,承受风险能力很差的老百姓。


在房产研习社听了大家的故事之后,感慨颇多,所以子木决定做一期文章,帮助大家看清三四线城市房价疯狂背后的本质,在三四线城市置业有一个更好的选择。



奇怪的房价


大家有没有发现,2017年后中国三四线的房价很奇怪。就是房价先涨起来,然后才有了交易量。


这也就是说,房子在交易量低迷的情况下,房价竟然暴涨了。这完全不符合“供需关系”的市场经济规律。


其实换个层面也很好解释,因为中国房地产市场并不能称作是真正意义的完全交易市场。



就像之前有人问任老,中国的房价会暴跌吗?任老说:“在中国,不让你买房,也不让你卖房,都不让你交易了,还跌个屁啊,别的国家做不到,我们就可以。”


所以三四线房价疯涨的起因是庄家故意把价格抬高,制造上涨预期吸引散户入场,然后击鼓传花,一棒接一棒的传下去


至于用什么手段拉高的,很简单,棚改



这里,大家要留意一个词,叫做“棚改货币化安置”。


以往,政府拆掉棚户区,会给你换一套安置房,这叫“实物安置”;而现在,都流行给你一笔补偿款,你自个儿拿去买房吧。


货币化安置的比例,在一二线城市中大约只有20%,但在三四线城市已高达80%。至于今年房价飙升的典型三线城市芜湖,“货币化安置”的比例是100%!


这笔钱可不是个小数字,那么政府从哪搞到这么多钱?


这背后,又有央妈的贡献。在2014年年底的时候,央妈大笔一挥,在国开行等金融机构中,搞出了一个叫PSL的东西来帮地方政府推进棚改。


PSL,中文名应该叫“抵押补充贷款”。你别管他名字有多洋气,实质就是一种期限长、利率低的贷款。


大家都知道,影响房价的短期因素,其实是货币。如今央妈正在不断收紧货币,但是通过这个PSL,依然可以给地产市场送钱。


这钱有多少?子木查了下,截止 2016 年末, 央行PSL 余额为20526 亿。


换句话说,两年来,央行为房地产市场定向放水2万亿,而且主要都流向了三四线城市。


然后你就看到,在一二线城市普遍限购、限贷、限售、限价,资金锁死的同时,三四线城市的房价水位渐渐抬高,领涨了今年楼市的下半场。


其中涨得最多的三四线城市所在的省份是山东,例如威海、胶州、潍坊、临沂等城市。


原因也很简单。因为山东省已经连续3年,蝉联棚户区改造任务的全国冠军了。


记得在当初7,8月份,三四线城市涨势最猛的时候,有位粉丝咨询我说:“保定的房价已经涨到2万了,再不买可能还会涨,就再也没有机会上车了!”


我当时送给他一句话,“保定,作为一个工业起家的城市,现在还在环保大潮中风雨摇摆,凭什么支撑这么高的房价?凭爱吗?



满满的爱


可能这份爱,只有三四线城市的人才能真正的体会到。


“棚改货币化安置”自启动以来,仿佛一夜之间很多人都成为了被亲戚羡慕的拆迁户。但实际上是,有些三四线城市的拆迁户可真笑不出来。


再拿保定举例子,保定旁边有一个清苑县(现保定清苑区),经过这轮大涨后,房价从7k飙升到1万左右,但是人均工资水平仅在3000左右。按照100平米的房子算,购房成本直接增加了30万,购房平均时长足足拉升了10年…


是不是货币化安置补给的拆迁费又送进去了?


更令人感慨的是,有的县城农村宅基地不准建房不准翻盖。不想挪窝的老人和换不起房子的中年人只能选择城中新盖的商品房,且低楼层买不起,只能去没有电梯的高楼层。未来的生活你可以想象一下。


所以表面看,拆迁完成以后,新房子都有人住了,老城区和农村改建成商业用地风景区了。城市一派新气象,人人赞不绝口。


实际上,原本不打算换房的中老年人也不得已把积蓄搭进了房市,空房有了接盘侠,政府就完成了去库存的任务,业绩也就做出来了。


其实所谓“棚改”,我总结的话就是:没有需求,我就硬硬给你制造出一些需求出来,好为市场去库存,而去库存又是为了赶快固定超发的货币,并且准备在全球性金融危机来临前消灭掉这些超发的货币。


上面冠冕堂皇,下面竭泽而渔。


那么,这份爱你能受得住吗?


为何如此疯狂?


之前和朋友讨论这个话题的时候,他反驳我说:“这轮三四线上涨疯狂的程度已经远超预期,绝非只有棚改和政府拉升房价这么简单。”这话我同意。


要知道在化学里面,一个公式要想快速发生反应,务必是要加入催化剂的。房产市场同理,三四线房价上涨的催化剂其实就是所谓的“有钱人”。


而且这个“有钱人”分为两类,一类是“真有钱人”,另一类是“真有房人”。


“真有钱人”不必多说。对于那些人均工资3,4千的三四线城市来讲,手上可以拿出钱来买房的人大部分是有些积蓄的小生意老板。


随着房价上涨,这部分人把所有流动资金投进了楼市,因为对于三四线城市,投资产品少之又少,而且大涨的机会更是屈指可数。所以,话不多说,一顿买买买,至于泡不泡沫,反正生意伙伴老王买了。


而“真有房人”,可以用“南京万人抢房事件”说明白,而且这里务必要提一下。(毕竟1.2万人寒风中夹着全款买房,这种事情历史上少见。)



有人问,咋那么有钱呢?动不动就是500~1000万的,而且还是在限贷限购的情况下。刚需是不可能掏出这么多钱的,能出的起这么多钱的早就付首付买房了,谁还会拖到今天。


这里面就要引入两个概念,第一个概念是有房人士,第二个概念是住房抵押贷款。


我们知道,从01年开始,住房市场开始飞速发展,到17年已经历经了16年的时间,里面有多少人,当初只是买1~2套房,有的是为了结婚用,有的是买了改善房。


但是这些房产,如今价值都上涨10~15倍,当初看起来如天文数字的贷款,如今只是毛毛雨,你能想象一个500万的房子,里面只挂了几万元的贷款吗。


那么再引入第二个概念,住房抵押贷款,这批人看中了新房的套利机会,但是手里没有现金,怎么办,火速还清老房子的贷款,然后去银行做抵押,这个抵押率是多少呢,6~7成。


也就是说一个500万的老房子,能贷出来300~350万元现金,贷款第一年还只需要付利息,不需要还本金。这样的房子弄2套去做抵押,那就是600-700万现金!


这个时候去抢新房啊,越大越好,越大赚的越多,先押600万现金在银行卡里,然后去摇号抢房,500万的房子直接抢,只要抢到,转手就能赚100~150万,何乐而不为呢,胆子大一点1000万的房子都敢抢。


其实,01年到14年买房的人,基本上都有这个能力玩这一套把戏,换句话说,在手里几乎没有现金的情况下,南京有1套房,就敢去抢300~500万的房子,有2套房,1000万的都敢去抢,完全是空手套白狼的游戏,无风险套利。


这就是南京万人全款抢新房的幕后故事。


总的来说,万人全款抢房,里面真正有全款的人很少,大部分都是通过抵押贷款从银行套钱出来。而这万人里,是首套刚需的不是很少,是几乎没有,大部分都是用父母甚至爷爷奶奶的身份去购买的,纯粹是炒房。


这个道理同样适用于三四线城市。在房价上涨的情势下,一二线的一部分人用已有的房子去银行做抵押,然后投机在市场上购进新房卖出套利。只不过同样的把戏用错了场景,那么结果可想而知。


疯狂的结局


有人说,对于大多数三四线民众来说,房价的涨跌也不重要,因为大多数都只会买一套房,在房价大周期下,你的房子涨了,其它房子也涨了,你的房子降了,其它房子也降了。我不明白,这个是什么道理。


“房价涨跌,在于杠杆”。而什么叫杠杆呢?


就是我看到一个东西投资一块钱,能够赚两块钱,我有一万块,能够赚两万,但我觉得这个东西发展潜力巨大,我就拿十万块钱去借了一百万,然后本来只能赚二十万的,现在就能赚两百万,听起来是不是美滋滋?但这是在上涨的情况下。


杠杆增大了收益,也增大了风险,也是十万块钱,没有杠杆,亏本了你只需要亏五万块钱;因为杠杆,现在你可能要亏五十万。


本金没了大不了重头再来,但突然就负债几十万对于大多数人来说还是很难接受的。


就例如棚改这个事儿,以前回迁还可以保证你在原地有原来的面积可住。


现在是另买新房要一万一平,而且是大套间每间一百平以上,而你的平房老屋只有二十平,每平补你八千元,你还得负债八十多万才能有个住的地方,你说你一个中老年人,月入四千,掏完棺材本还得欠人家几十万,这还怎么生活?


三四线的未来


再来看中国房地产市场。截止目前为止,一二线和部分三四线任务完成的不错,去库存效果显著。


年中涨起来的一部分三四线城市有些现在已经开始回落。但是还有部分三四线城市和县城还存在大量库存。


所以,2018年,这些城市和县城还将继续把击鼓传花的游戏玩下去。至于是哪些城市,太多也说不完。


但子木会给你以下几点建议:


1.“棚改货币化安置”,只是短期内急剧释放了刚性住房需求。棚改规模越大,地方房价泡沫越大。棚改透支的是未来几十年的居民劳动力。


2.“人口净流出”这个指标,对于三四线城市来讲是致命的。拿哈市来讲,虽然现在房价还在涨,但是人口还是在不断地向一二线大城市迁移。如果你所处的三四线城市房价还在上涨,现在入场,未来降价都未必能够卖的出去。所以大家还是要理性分析,看下自己所在城市的具体情况。


3.一定要明白“不赚最后一个铜板”的道理。在这些城市房子比较多的朋友,不妨在高位抛出一两套,去一二线城市上车。相信后者的增值潜力,大概率会超过前者。


5.如果你所处的三四线城市或者县城还没有开始涨价,是刚需的话就尽快上车吧,毕竟结婚娶媳妇儿,房子是基础。


6.至于还想在这些三四线城市搞房产投资的朋友,省省吧,不妨把钱放进一二线,给中国百姓安居乐业最后的净土留个机会吧。


融不进的城市,回不去的农村?这份“伤感”中央要解决了!

“融不进的城市,回不去的农村”,很多从农村走向城市的年轻人心中,都有这种隐隐的伤感。伤感的背后,其实是城乡发展不均衡的问题。


中国发展到今日,城市越来越现代化,但一些地方的乡村却显得沉寂落后,这样的情景不能再继续了!近日召开的中央农村工作会议郑重提出,必须重塑城乡关系!



城乡融合必须缩小发展差距


城乡融合是乡村振兴、城市发展的必由之路。专家指出,强调城乡融合,意味着农村不仅仅是服务于城市、服务于工业,而是与城市共融共生、协调发展。


“实施乡村振兴战略,推动城乡融合发展,既是解决现阶段我国社会主要矛盾的客观要求,也是建设现代化国家的必然要求。”在不久前举办的“乡村振兴与城乡融合发展研讨会”上,国家发展和改革委员会规划司副司长周南说,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。这种不平衡不充分的发展,在城乡之间表现得尤为突出。“如果农业落后、农村凋敝、贫困人口众多,‘四化’不同步,这样的现代化不完整、不牢固。”周南说。



国务院发展研究中心农村经济研究部部长叶兴庆也认为,中央提出乡村振兴战略,一方面是因为农业农村现代化是全面现代化的重要支撑和体现,同时也是全面现代化的薄弱环节和难点。实施乡村振兴战略有利于加速农业农村现代化的进程;另一方面,近年来,我国农业农村发展成效显著,城乡差距有所缩小,但城乡基础设施、公共服务等方面存在明显差距。因此,必须实施乡村振兴战略,缩小城乡差距。


叶兴庆表示,过去,我国农业农村比经济社会的整体发展水平慢了不少。农业农村发展的速度必须加快,否则城乡二元结构可能一直延续下去,现代化的进程就会受影响。“我们要实现现代化,在很大程度上必须破除城乡二元结构,使城乡差距大幅缩小。而要大幅度缩小城乡差距,就要坚持农业农村优先发展。”


产业发展是城乡融合的基石


在乡村振兴中,离不开农业的发展。“必须在深刻认识和把握我国农业规律的基础上,着眼于产业兴旺的要求,以大视野、大思路统领大产业,加快构建中国农业大格局,为实现乡村振兴战略奠定坚实的产业基础。”农业部农村经济体制与经营管理司司长张红宇说。


随着中国特色社会主义进入新时代,人民日益增长的对美好生活的需要体现在对农业的多元化、差异化、个体化功能需要,由重数量向重质量转变,由粮油等物质产出向观光旅游休闲、生态环境保护、文化传承等非物质产出衍生。



“让农业有文化说头、景观看头、休闲玩头,农民就能有更多赚头。”农业部农产品加工局局长宗锦耀说,“油菜籽的生产效益不高,但连片盛开的油菜花加上地方特色民居形成的亮丽风景,其休闲观光价值还是相当可观的。”长期以来,农业生产更多考虑产量问题,对蕴含的生态文化价值挖掘不够。今后要向拓展农业功能要效益,把生态文化价值转化为经济效益,积极推进农业与旅游、文化、康养、体育等深度融合。


张红宇建议,当前,应该继续创新和完善中国特色宏观调控制度,一方面进一步加大农业科技、基础设施、价格保护、农业保险、收入保障等各方面的政策支持力度,撬动各种资源要素投入农业,提高农业的竞争;另一方面充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,以市场化、绿色化为导向,创新引领中国现代农业的发展方向。同时,加快培养一批热爱农业、懂技术、善经营的新型职业农民,鼓励他们创新创业,运用新技术、新知识改造传统产业,利用新理念新模式发展新产业、新业态。


城乡融合的路径是“一体化”


“推动城乡融合,必须实现产品市场、要素市场的一体化。”叶兴庆认为,在产品市场方面,农业农村要对城市的新需求做出灵敏反应。例如,城市居民需要高品质农产品,农业农村要按照市场导向来生产;随着城镇居民收入的提高,对休闲观光、生态旅游等需求会明显上升,农业农村的发展也应该对消费升级有灵敏的回应。反之,城市经济体系对农业农民的新需求也要有灵敏高效的反应。


在要素市场方面,要加快推动土地制度创新,既要让城市化过程中的土地增值收益更多、更公平地为农村分享,也要让城市居民下乡和产业下乡有用地保障。



在基本公共服务均等化方面,不仅要做到城乡之间基础设施的互联互通,还要推动实现城乡之间的社会保障一体化,包括养老制度设计上的一体化、城乡医保制度的一体化、城乡低保制度的一体化等。


“今年是农村改革40年,新时代实施乡村振兴战略,要以改革为动力,让农村资源要素活起来,让广大农民创造性迸发出来,让全社会支农助农兴农的力量汇聚起来。”中央党校教授曾业松说,2018年实施乡村振兴战略,更要统筹谋划城乡改革,以完善产权制度和要素市场化配置为重点,引导更多城市生产要素流向农村,加快缩小城乡发展差距。来源:守正争荣/网络

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