要哭!房价稳了,房贷利率上调了,买房更难了!这可能是我能给你最实用的建议!

南昌楼市情报2018-09-13 14:43:30

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康超   南昌楼市情报副主编   微信号18607096929


2018年,我身边很多计划买房的朋友们继续纠结,总看着房价挺稳定的,但感觉买房的实际购房成本却没减少,也没变的更容易。


房价稳定甚至是下跌的消息总是时不时就能听到,最近的一次是在前几天,国家统计局公布了《2018年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》,我在文章中对南昌的情况进行了分析,也指出,根据数据显示,南昌房价连续4个月下跌了。但是同样的,我在文中提出了问题:这样的下跌对于买房人实际购房来说有什么影响?买房成本真的减少了吗?



实际情况是:各大银行纷纷上浮利率。我们曾经进行过计算,贷款利率不断上调造成最直接的就是购房成本的增加,从10%开始到15%,现在已经有多家银行上调到了20%,那么一套100万的房子且贷款30年,利息多了将近19万。这已经远远超过南昌很多人的年薪。


2018年,买房这趟车,还上得去嘛?


先来看看全国首套房的房贷利率走势


数据来源:融360


从全国首套房贷的平均利率走势来看,2018年2月全国首套房贷平均利率为5.46%是基准利率4.9%的1.114倍。相比1月房贷平均利率5.43%来说,上涨了0.55%,再和去年2月的房贷平均利率4.47%相比,则上涨了22.15%。一年的时间,利率上浮22.15%,白干了几年大家都算得清楚。


以下是全国10个首套房贷平均利率最低的城市。


数据来源:融360


2018年2月,全国首套房贷平均利率最低的城市前十分别是上海、厦门、大连、乌鲁木齐、昆明、北京、广州、沈阳、西安、太原。


之外,根据融360数据显示,全国19家主要银行在2018年2月,有15家银行首套房贷款利率已超过基准上浮10%,平均利率最低的是基准的1.063倍,最高的是基准的1.16倍。工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等国有四大行首套房贷款平均利率分布在基准上浮8%-10%之间。


除了刚需之外,刚改的压力也很大。来看一下全国二套房房贷利率的走势。


数据来源:融360


2018年2月,全国二套房贷的平均利率为5.79%,环比1月房贷的平均利率5.76%上涨 0.03 个百分点,同比去年2月房贷的平均利率5.40%上涨7.22%。


二套房的首付比例基本稳定。值得一提的是,昆明二套房的首付比例是3月2日刚刚上调的,从30%提高到了45%。昆明不限购,但是楼市新政出台了,昆明也和南昌一样开始限售。


这是我在网上找到的部分城市二套房首付款比例表,这个可以作为一个参考。



从房贷的平均利率来看,目前二三线城市的平均利率要高于一线城市


很多人不知道房贷利率上浮10%、20%、30%到底意味着什么,那么我就再进行一次计算。


就以贷款100万且期限30年为例。



同样是贷款100万,期限也都是30年,利率上浮30%要比基准利率每月多还将近1000元,比85折多还1300多元。利率上浮30%,30年要比基准利率多还33万多,比85折多还将近50万。


非常清楚的是,房贷利率上浮,按揭购房的成本确实变高了。那么,目前南昌的房贷利率算是高位吗?


有人把近20年的房贷利率做了统计,请看下面这张图。



我们把平均利率上浮10%也就是5.39%来当做一个标准。


从图中可以看到,近20年中,房贷利率一共经历了三个波峰和三个波谷。房贷利率最高的一年是1996年5月,达到了15.12%,接着是2007年,达到了7.83%,最后是2011年,达到了7.05%。而2002年的5.67%,2008年12月的5.94%,2016年2月的4.165%,是三个波谷。


所以,从历史上来看,目前的房贷利率只能说相比前两年有所上调,但是在整个时间轴中看的话,还算是较低的。


到底高还是低都不重要,毕竟购房者关心的是:房贷利率还会上浮吗?


2018年2月,全国首套房贷平均利率为5.46%,环比1月份上涨了0.55%,同比去年2月份上涨了22.15%。


那么接下来我要说,首套房的房贷利率上浮到20%是大概率事件。我找到了几个方面的消息来佐证这个观点。


1、未来M2增速或有可能保持低增长。


在今年两会的政府工作报告中,关于货币政策的表述,不再设定M2增速目标,而强调松紧适度。说明未来M2增速或有可能保持低增长,反而更加注重利率等方面的价格调控。


2、银监会提出“抑制居民杠杆率”。


自从政府公开宣告“房子是用来住的,不是用来炒的”之后,楼市的调控强度愈加明显。而银行一向是楼市调控的重要工具。随着各类金融监管的加强,银行按揭贷款收紧态势从2017年延续到了2018年。毕竟今年银监系统已经开出了几百张“罚单”,其中有不少“罚单”是针对违规贷款的。


3、银行面临较大的加息压力。


现在,银行的房贷规模是被控制的。今年,银行面临着较大的加息压力,银行的资金成本上升,就很有可能会从房贷利率方面弥补。


4、租房的政策红利逐渐显现。


“租售并举”政策的实行,租房的政策红利一旦显现,银行就会往租房贷款上分流资金,这也间接削弱了购房贷款的供给。


5、房贷的需求仍在不断增长。


我们必须承认的是买房的人数很多。另一方面,房价越来越高,现在一套房贷款的额度,差不多相当于以前的两套房,单套房的贷款额度也在升高。


所以,房贷需求的增长对银行来说额度的需求压力很大,额度不够用了,就只好上浮房贷利率,抬高门槛。


文末,依然提醒各位刚需自住,既然早晚要买房,建议现在有合适的就买入,利率的变动并不影响你基础的置业,千万别觉得房价要跌了就等待抄底。


其次,首套房的购房名额一定要珍惜,处女贷也一定要珍惜,不管利率上浮多少,都要把杠杆用到极致。不知道大多数人是否知道,房贷的利率可能就是你人生中利率最低的一笔贷款。