粤港澳大湾区最大受益者:中山房价涨幅第三

中山新房汇2018-08-09 13:48:07

如今,粤港澳大湾区一周岁了!如今,粤港澳湾区除香港和澳门之外的9市哪里的房子最值得投资?谁是大湾区的最大受益者?



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看房价涨幅
佛山中山广州位居前三

2017年1~12月,粤港澳大湾区9市房价涨幅排名前三的是佛山、中山以及广州,涨幅分别是38.3% 、36.4%、33.5%,紧随其后的则是惠州、东莞、江门等。


而深圳有轻微跌幅,下跌6.5%,主要是因为房价本身就高,加上这一年来限购政策的影响。



值得注意的是,而广州邻近城市佛山均价涨幅近4成!可以看出得益于粤港澳大湾区的发展,交通网络覆盖范围越来越大,不少广州客倾向于到周边不限购、价格低洼城市置业,从而带动了当地房价。


而位居深圳对岸的中山,得益于深中通道及大批资金的涌入,楼市开启新一轮涨幅。


2017大湾区房价涨幅

数据来源:中国房价行情平台新房价格


佛山
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广佛同城下佛山越限越涨

2017年楼市最火爆的关键词是“限购”,今年3月至5月,广州、佛山、深圳、中山、珠海、东莞、江门、惠州等珠三角城市相继升级“限购、限贷”政策。


虽然佛山也在此轮限购中收紧了,但相比广州的限购政策而言,佛山的限购政策还算“友好”,二手房限购新政覆盖的区域包括禅城全区、南海桂城街道、大沥镇、里水镇、顺德区大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇等。本市户籍居民限购2套,非本市户籍居民在限购区购房,需2年内连续1年或以上社保或个税证明,限购一套。


加上均价、首付门槛都较广州低,还是吸引了一大批广州的购买力进入佛山。火热的楼市之下,限购的佛山依旧是地王频出、高地价和拍地潮。



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地价猛涨 外地房企争相进入佛山


开发商纷纷看好佛山楼市后市,尽管佛山土地出让制度设置了限地价、竞无偿配建住房、自持住房、自销住房等多重门槛,但房企拿地热情仍然高涨。


2017年,包括了世贸、金辉、电建、中交、中洲置地、金科、中昂地产、珠海华发、金融街、中南建设等十家新进房企,通过高价拿地首进佛山,部分地块配建平均楼板价超15000元/㎡,企业间竞争加剧。


过去一年里,土地溢价上限被多次打破,佛山各镇街的最高楼面价纪录被频繁刷新。以越秀地产竞得的南海桂城商住地块为例,楼面地价达17893元/平方米,总价约62.68亿元。这一纪录不仅刷新了佛山最高楼面单价,也成为年度总价最高。佛山2018年楼市基本面良好,大概率仍将维持稳健上涨态势。


佛山地价热力图


反映佛山各镇街商住用地成交楼面地价的最高历史纪录

来源:楼市侣行 备注:楼面地价已加入配建成本,数据截止至2018.2.8


2017年,佛山成交面积1391万㎡,100宗,成交总金额901亿元,平均楼面地价6480元/㎡,其中顺德区和三水区成为本轮土拍市场的最大赢家,分别成交29宗、20宗商住用地,占全市成交面积的34%、28%。


面粉价不断刷新的同时,带来的是楼价水涨船高。


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2017年佛山楼市成交全省第一


2017年佛山五区新房成交10.7万套,成交均价10071元/平米,同比2016年上涨6%。


2017年,广东商品房成交规模再创历史新高,佛山成交比例位居全省第一,达到17.5%。除此之外,佛山还是全国住宅成交的10强城市,三四线城市住房成交面积和土地成交面积双料冠军。


而房价方面,佛山临广区域南海、顺德北等片区,楼价突破2万,禅城、中心城区也已经1.5万+,部分地铁附近楼盘单价也早已突破2万元/平米。


图片来源:楼市侣行


2018年,佛山楼市政策也开始松动得迹象,近一个月内,顺德有四个指标盘上调备案价,最大幅度达49%。佛山或将成广州外溢人口置业最佳选择。


相比于佛山之于广佛同城,没有佛山先天独厚“近水楼台先得月”的地理位置,那么中山在2017年房价飞涨的因素是什么呢?


中山

随着6月深中通道的更新,以及粤港澳大湾区规划的发布,中山楼市再度疯狂,有不少镇区房价过万,现如今,中山东区现时房价步入3万时代,西区步入2万时代,火炬开发区、南朗也已经步入2万时代。


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中山将成大湾区西冀区域性交通枢纽


在大湾区的定位当中,中山被定位的角色是:中国白色家电基地之一,珠江东、西冀区域性交通枢纽。


中山处于粤港澳大湾区交通辐射中心,连接珠江口东西两岸的重要节点。中山将大力投入交通建设,2020年,中山将拥有自己的深茂铁路和南沙港铁路。


深茂铁路的建成将能实现深中同城,而南沙港铁路始于南沙港铁路将与广珠铁路共同构成珠三角西部货运通道,打造珠江东、西冀交通枢纽。


而深中通道的建成,中山到深圳只需要20分钟左右。


随着深中通道、港珠澳大桥、广中江高速、中开高速等开通,中山连接港澳与珠三角的交通枢纽地位,正在渐渐形成。



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土拍市场的推波助澜


房地产业内有一句话:要预测未来1~3年的各房地产趋势,就是看土拍情况。通过对2017各地土拍情况数据分析,大湾区中山的2017年平均楼面价为6748元/平,仅排在广州、珠海东莞之后。相比起排在大湾区9市第6位的房价,还有较大的上升潜力。


2017大湾区平均楼面价(宅地)前五排名


2017年中山竞拍地块共31宗,去年君华竞得的一宗47.74亩商住地楼面地价达13741元/平米,不仅是2017年最高楼面地价,更是中山土地拍卖以来历史最高价。


各路大牌房企对中山市场虎视眈眈。2017年公开交易的31宗地块中,仅有5块由本土开发商竞得,外地开发商的身影频频,除了早年就在中山布局的远洋地产、碧桂园、敏捷、中海、恒大、时代等,2017年中山还迎来融创、卓越、旭辉、美的、佳兆业、福晟等知名开发商的首次进驻。



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大湾区房价洼地 外来投资客大批涌入


2016年12月,中山的均价仅9604元/平,而到了2017年12月,房价变成了13102元/平,在大湾区9市中,中山的楼价排名第六,除广深一线城市外,排在珠海、东莞及佛山之后。


不断上涨的房价,丝毫没有影响中山市场,1万左右的均价,相比于广州、深圳还是便宜的多。


除了当地的刚需和改善,还有不少来自广州、深圳和珠海的投资客。


2017年底大湾区房价数据 房王制图


粤港澳大湾区政策利好、环广深城市需求外溢,造就了中山楼市的热度不减,即使成交量被大幅打压,均价依旧不断攀升。


肇庆

还有一个值得注意的城市是——肇庆。


虽然房价方面,肇庆整体涨幅排在第七位,但肇庆地价涨幅最高,上涨了186%!据统计,2017年肇庆宅地市场2017年总成交390亿元,供应面积湾区第二。


随着湾区规划出台,肇庆成为了珠江口沿岸地区的外溢区域之一,2017年土地市场楼面均价纷纷破以往记录,不少名企首度进入。


实际上,肇庆占据粤港澳大湾区总面积的30%,土地开发率却不足10%,潜力很大,引起各路房企的追捧是必然的。



肇庆楼市近三年房价属于洼地,投资客步伐在拓展。从粤港澳湾区9个城市来看,需求不断外溢,加上政策调控不断加强,无论买房还是投资,不断向周边扩展。


城市一体化、购买低门槛等优势则展示在房企项目的销售中。根据官方数据,2017年肇庆全市商品房成交量为68468套,成交额约为386亿,成交面积约645万㎡。


不过,长期还是要看人口流入,纵观肇庆长期的 人口流动情况,房价持续上涨动力依然较其他市区欠缺。

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