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现在,年轻人该不该负债买房?

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本文首发于:房产华尔街(ID:zhetengboy),作者老华。原创不易,转载请注明出处。


家庭负债一直都是一个比较重要的财务问题,负债方向上主要指消费、生产、房车贷等,其中尤以房贷为主。据统计,国内95%的家庭需要通过贷款购房,而且年轻人买房需求最大,资金来源除了贷款就是家庭资助。


这里就有一个问题,年轻人过早举债买房到底有没有必要?在老华看来,把自己未来更多的可能性,或者说未来的现金流全部套在一套房上,是一件性价比较低的事情。对于一个24~35岁左右的年轻人而言,保持自身低负债率才是更重要的一件事情。


就国内目前楼市现状而言,结合具体城市经济发展水平来看,房价非理性上涨引起的泡沫基本形成。一二线城市由于人口持续净流入,加上经济发展水平较快,高房价能得到支撑,一旦放开限购房价还将上涨。


但边缘二线以及广大三四线以下城市的房价,很难再有基本面的支撑。目前随便一个四线城市,房屋均价差不多在6000左右,而当地人均工资在2000~3500左右,除了日常开支,还有大笔人情支出,加上人口持续净流出,支撑高房价的也就剩下棚改政策下的货币化安置了。


一旦棚改结束,由于缺乏货币支撑,难说这些城市不会出现房屋抛售潮,由此带来的直接结果就是房价下跌,甚至波及一二线城市。而这里面影响最大的就是贷款买房的人,因为一旦房价下跌,意味着银行贷款抵押物价值下跌,之后你的贷款不仅不会少,反而还要用货币或者其他物品补足房屋价值,相当于变相增加贷款成本。


不过目前来看,政策层面在有意防止这一情况发生,对一二线仍然是严监管,对三四线及以下仍是去库存。但也不能低估市场的力量,毕竟缺乏基本面支撑的东西,一旦政策不再,肯定是跌的最狠的。



另外,从近段时间央行披露的信息来看,M2增速明显放缓,意味着央行向市场投放的流动性在减少。而且随着美元加息,及欧洲等其他国家不断收紧货币,难保央行不会跟随市场脚步,抬高基准利率。


基准利率抬高则意味着贷款成本进一步增加,此前市场一直在说楼市贷款利率在提高,但大家感受不深,主要是因为之前是保持基准利率不变,定向提高利率。所以说,未来借贷成本增加是大概率事件,收入增长也是大概率事件,但房价就难说了。


再说,世界上没有只涨不跌的商品,房也不例外。当需求被激发出来后,一段时间内会疯狂上涨,但不可能持续性疯涨,肯定会受到市场调节的影响出现回调。当总量超过需求时,一些三四线城市的鬼城就出现了。


从供给来看,土地虽然是稀缺资源,但房不见得一直稀缺。虽然如今放开二胎,但独生子女占比仍然很大,随着人口老龄化,再过几年,一对独生子女夫妻最少也有两套房(双方父母各一套),如果自己能买一套那就是三套房,手握三套房还有必要再急着花几十几百万为孩子储存一套房吗?


都说目前房价上涨有一半因素是丈母娘逼的,这一点可以理解的。但时代在变化,人口流动已经成为常态,对年轻人而言,为了一套房而绑架双方父母的流动性,及自己未来几十年的创造力是否真的划算,还是需要认真考虑的。


对于房这个问题,目前看来,如果你能将房贷比例控制在40%以内,并且保证未来至少10年有非常稳定且客观的现金流来源,那就可以举债买房。其实租房住也不丢人,关键是心态和观念。


而对于人生最具机会和创造力的十几年,降低负债才是增加自己未来可能性的关键。注意,这里的负债值得是消费型负债而非投资型负债。当然,更不是鼓励大家负债买房来投资,因为楼市发展到现在已经过了最大投资期,现在还想着入市,就只能做最后一个傻瓜了。



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