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海外购房住了不缴税,不住反而缴税?

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“我不明白自己买的公寓怎么就成了别墅?而且按照这个通知,每年缴的财产税要比现在翻几十倍;再上市要缴纳的所得税,也随之暴涨。”


近日,在韩国济州岛买了房的王女士,突然收到一纸《关于别墅地方税减免到期的通知》,立刻蒙了。她没想到,两年前自己在海外为得到“永居权”而买的房产,可能面临重税的风险。



为获得永久居住权而购买的济州岛公寓


2014年,王女士听说了韩国济州岛的一个投资移民政策:为招商引资,对投资购买济州岛指定地区休养型度假公寓的外国人,只要花费三四百万元人民币,并保有该房产5年,就可以获得永久居住权

 

济州岛空气好、从北京坐两个小时飞机就到,另外这里还有一个国际英语教育城,孩子可以在这里读书,王女士就通过中介在济州岛买了一套房。

 

“我买的房子150平方米,是三层六户式公寓,约合400万元人民币——这个价位要比同期当地房价贵1倍,但因为能获得永久居留权,我还是接受了。”和王女士想法类似的人不少,近两年不少中国人纷纷到济州岛买房,也有一些中国开发商到济州岛开发房地产项目。




意外飞来“重税”


每年都要飞过去住几个月的王女士,已经开始喜欢上了这种候鸟式生活。直到最近,一个意外《通知》,让她的神经开始紧张起来。

 

今年5月中旬,王女士收到一张《关于别墅地方税减免到期的通知》,大概内容是,非用来长期居住的别墅项目,优惠税费在2015年10月已经到期,今后将逐年提高税率,到2019年,每年要缴的财产税从现在的0.1%至0.4%涨到4%;再上市的所得税从现在的1%到3%,涨到9%到11%。

 

拿到这张《通知》,王女士当时就蒙了,不明白自己的房子怎么就成了别墅。“首先我买的房子从建筑形式上,就不是传统意义上的别墅,而是三层六户的住宅;第二,从购房到现在,无论是当地政府,还是中介、开发商都没有提过‘别墅’这个词,而是叫休养型度假房。”

 

和几个中国业主多方打听,王女士才理解,当地人说的“别墅”是指税收上的概念,只要是非日常居住所用、满足休养避暑休闲等需求的建筑物就算,包括他们投资的高档公寓,这个别墅概念主要是针对房屋空置而言的

 

之前,济州岛经济不景气,在1999年曾推出了一个别墅财产税、房产税税收减免的优惠政策,这个政策在2015年10月9日到期。中国人买的这些休养型度假房,买的时候正好赶上税收优惠,如今优惠期结束,因为很多人不常住,而被当地政府判定为别墅,未来可能被征收重税。



买房人进退两难


“这个消息在我们小区的业主微信群一发布,大家就都炸了。因为在购买时,开发商、中介、当地政府,都没有提醒过我们房子未来可能被征收重税。”王女士介绍说。按照济州岛政策,他们如果常住,可以去申报税费减免。

 

税务局是通过水电费单和登门拜访来判断你是否常住当地人购买二套房时,通常都是通过出租来避税。但中国人不行,按照韩国投资移民法,在5年内没有取得永居权的,所购房屋不可以出租、经营、抵押。”

 

王女士认为,自己和邻居们已经陷入进退两难的尴尬境地:“不卖,很快就要面临高额税收;想卖,但由于当时买的贵、又没有了投资移民资格等天然缺陷,房子并不好出手。”

 

近两年,到海外投资买房的中国人越来越多。通过这次海外购房,王女士也想给准备到海外买房的投资者提个醒:海外房产投资虽然看上去很美,但一定不能只看到便宜、环境好等优势,还要多了解当地经济税收政策及法律。

海外购房风险规避指南

掌握购买海外房产涉及的法律知识,海外房产投资者在购房过程中做好功课,还是可以实现投资安全最大化的。那么,海外购房又当防范哪些风险?


1了解当地房价构成


海外住宅物业通常是将房价和土地价格分开计算,房产用途不同,土地使用时间亦不相同,部分别墅拥有土地的永久使用权。购买时明确土地使用年限便于预估房产价值,也能减少日后纠纷。


2时刻关注东道国针对国外购房人的政策变化


各国和地区对境外人士购房的限制各不相同,有紧有松比如贷款政策方面,部分国家给予国外购买人同等的银行贷款政策,而有的则是给予更为严格的贷款政策。

 

同时,各国针对国外购房人的政策也会随着社会和市场形势变化而改变。比如,部分国家在经济低迷时一度采取购房换“绿卡”政策,随着中国人海外购房趋热,不少国家又取消了这一“优惠”政策


3留意合理避税途径


在海外购房,一定要关心所在地区政府的各种免税优惠政策并充分利用好各种避税的方法,以增加自己的投资收益。



4留神“养房”成本


海外房产的税收政策和国内是有区别的,通常须缴纳契税、土地税、印花税以及增值税。但是不同国家征税种类和比例又有区别

 

房屋购买后,要重点关注以下两个方面:



1
 及时缴纳日常物业管理费和房贷


物业费的缴纳关系到房屋的妥善管理,房屋长时间空置将直接影响房屋的增值以及出租收益


此外,按揭贷款的还应及时还贷,拖欠银行按揭贷款将直接影响到购房者的信用记录不仅要承担相应的违约责任,也将使购房者日后在该东道国处处受困。



2
 注意风险防范

购房者可选择购买相应的财产保险,达到财产保值的目的。比如在沿海城市购买房屋,灾害性天气对房屋的损耗较大,购房者可以考虑购买相应的灾害险,以确保财产安全。

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