最新!18个重点二线城市的买房建议!(收藏)

创业者沙龙2018-08-09 14:54:03




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经常有朋友通过微信来问些问题,像买什么股票,房子啥看法,再到后来个人找工作、子女出国留学,也都有人问。但问的最多的,还是买房。其实,老读者都知道这类文章写的太多了,房产无非就那点东西。我们看空的不是价格,而是房市。刚需该买就买,投资需要边走边看。


在诸多询问中,有一类人,让我非常好奇,他们明明“挺有钱”,或者说曾经是能拿得出首付,最终却落得三房变两房,或者踏空买不起的人。你说没钱也就算了,错过房子还情有可原,可是这种原本能拿得出首付,落得这种结果,无不让人惋惜。


相信这情况,一定很有普遍性和代表性。于是,上周我挑了几位朋友,详细聊了聊。最终,我总结出几条规律,很有代表性。屏幕前的各位,您也可以对照着,看看中了哪条。


1用个人的微观认知,去套宏观趋势;


为什么把这一条放在第一?因为不止一位朋友在聊天中这样提到“俺这城市工资、房租很低,房价这么涨,不合理、太夸张了”。各位,要知道,房价的涨跌综合了政策、土地、财政、税收、人口结构、经济发展甚至金融系统,是一个复杂结构催生的结果。


您只用一个工资就来衡量它,是不是有点太单一了?等于是用自己骑自行车的经验去估算高铁的结构。


2把政府调控和个人想要的混为一谈;


很多人说,我以后再也不相信政府能调控房价了,因为之前就是信了他,吃了大亏。其实如果认真分析政策,你会发现政府的调控一直都是有效的。只是它调控要的效果,和你想要的效果不一样。


中国房地产过去一直是拉动经济的重臣,对于这种“治世”能臣,当群情激奋时,最好的处理方式是“贬职撤官”,而不是“立即处死”。因为万一下一次再有危机,还是需要他的。所以历来的中央调控,都是要冷却房地产,而不是杀死房地产。


希望这个预期差异,您能从自己骨子里认知清楚。


3迷信大V,找心理慰藉;


这个很容易理解,比如看了牛刀,或者网上看了某篇“深度雄文”的,看空房价各种猛烈的分析。看大V、迷信大V,最终都还是自己内心的映射,为自己的看法找心里慰藉,拼命找同伙,最终达成共识“不是我一个人这么想,安全了”。


其实,看了任志强的,这会也别跳出来炫耀,大家的本质都是一样。找心理认同,就是缺乏独立思考能力。而缺乏独立思考能力,需要各种正反观点的不断碰撞,而不是单一的找认同。


有时候看后台就想笑,很奇怪,有时候我们想简单点直接列结果,会有人说“逻辑在哪?别光说结果,骗傻子呐”。当我们深入分析楼市逻辑时,留言就会有人说,别吧啦吧啦说那么多,太累,你就告诉我“买?还是不买?”,其他都是废话。(甚至很多文章也不看,只看标题、或者只看加粗字体的)


尽管您骂我们,我们也希望您做第一类人,不要当第二种抄笔记的。就像很多人说学炒股,炒着炒着就是到处找大神要六位数代码,你说这可能赚钱么?


4二元思维,认为价格非涨即跌;


不仅是和我私聊的人,我相信不少朋友也一定会有这种想法。对啊,难道不是非涨即跌么?


横盘?怎么可能横在一个价格不动呐?


这种想法,对,也不对。不过我只能说,朋友,您不懂交易。在金融交易中,价格分为上涨,盘整,下跌,三种趋势。而盘整又分别包含着上涨和下跌。什么意思呢?比如房价短时间内从1万涨到2万,而在2万附近,偶尔2万1,有时1万9这里震荡停留,这个1万9和2万1 的价格就是盘整。这里的下跌的1千,并不能就意味着上涨结束,只能算是短期波动。


炒过股的应该深有体会,说大盘短线该调整了,并不影响将来涨更高。但理解不了的,就认为不能涨了,马上就清仓卖光。


每一轮的房价调控也是如此,总有人会认为房价涨不动就该跌了,也许,只是在这里做短线盘整而已。


5听讲话,却不看行动的


在和几位聊天过程中,我还发现一件事,也挺有意思的。我能感受到人们对政府、政策的不屑、不信任,但是每当出台文件、高层讲话时,他们又赶紧拿出来去看,显得非常矛盾。经常也会问我 “财政部长谈到房产税了,这就马上要开征了”、 “住建部说住房改革,看来房子要变天了”。


理性点,不说一个高层官员,就我们一个普通人讲话,都是要考虑场合的,说的肯定都是场面话,听听就算了。千万别靠听别人的几句话就去做决策、做投资。


请大家务必记住:看政策分析政策,一定要看出台的红头文件。没盖章的都不算数。


因为一个庞大的体制,执行力的贯彻必然是要靠文件的。不论是搞不搞基建,都会写在文件里。就算他前天公布文件不搞房地产,第二天反悔,也是必然要出台文件的。总不能挨个打电话说吧。


实在想不通的,建议多看几遍贾跃亭的照片,“记住哈,我下周回国”。


以上五条,是给我感触最深的。错过房产浪潮,表面是行动出了问题,归根结底还是思路有问题。同时,当您看完以上五条,请问:我是在说房价永远涨么?说的又仅仅关乎房产投资么?


时代滚滚向前,泛起无数机会浪花。但是,绣花要得手绵巧,打铁还需自身硬。


我们每个人何其渺小,在人生路上总要错过一些、失去一些。有些是难免的,有些却是可以避免的。


最好是少一些错过,多一些把握。


最新!18个重点二线城市的买房建议

     10年后,中国房价最贵的10个城市

中国城市的面积差别很大,所以谈城市房价要限定范围。比如厦门、三亚、深圳的面积分别只有169919201997平方公里,而重庆、北京、杭州、成都的面积则分别达到8.24万、1.64万、1.66万、1.46万平方公里,谈论平均房价是没有意义的。

 

在本文中,我把参与比较的房价限定在“中心城区”,而且以二手房价为准。因为北上深等一大批城市,其中心城区新盘不多,价格往往被单个楼盘所左右。


10年后,有资格竞争“中心城区”房价前十名的城市名单如下:

 

香港、北京、上海、深圳、台北、厦门、广州、杭州、三亚、南京、天津、福州、青岛、苏州、武汉、郑州、重庆、成都、宁波、大连、合肥、济南、珠海、温州、东莞

 

我的判断是,10年之后,以下城市将成为10大房价最贵城市:

 

第一名:香港

 

如果没有大的偶然性事件(比如地震、战争、海啸等)的严重影响,10年之后香港仍将维持“中国房价第一”的地位。目前香港中心城区房价,基本上是北、上、深中心城区的两倍左右。

 

虽然香港的经济总量会被更多内地城市超过,但其作为“中国经济面向世界的最大门户”不会改变,中国吸引外资的65%,中国对外投资的接近60%,都通过香港进行。香港还是中国内地资金境外配置资产的第一站,庞大的内地资金和稀少的供应量,将继续推高香港房价。

 


第二名:北京

 

北京目前面临的楼市调控,在内地城市里是最严厉的。展望未来10年,北京将成为中国唯一的“超一流城市”。北京有三大优势,都是不可替代的:第一,北京是国企总部的汇聚地,目前拥有的世界500强总部全球第一;第二,北京是中国最大的资金中心,目前汇聚的资金是上海的1.3倍,也是香港的大约1.3倍;第三,北京是全球独角兽企业最集中的城市,独角兽企业占全球的四分之一,占中国的超过一半。

 

其中第三点,是北京的最大优势。这意味着北京新经济的体量,可能相当于“深圳+上海+杭州”。未来独角兽企业将给北京带来更多的资金,并批量制造亿万富翁。雄安新区的出现,并不能分流多少北京楼市的购买力,因为雄安新区的房子是基本上不卖的,所以华北地区的富豪仍然会集中在北京买房子。而京津冀的自然环境,在未来10年将有极大的改观。

 

第三名:深圳

 

目前深圳汇聚的资金,大概相当于上海的60%;深圳的实际生活人口,大概相当于上海的80%。但深圳的面积,只有上海的30%。也就是说,深圳的人口和资金密度,都至少相当于上海的2倍。

 

深圳拥有的PCT国际发明专利,占全国的一半;深圳上市公司总市值相当于“上海+广州”;深圳的独角兽企业,只比上海略少一些。大型科技企业,深圳则比上海多得多。深圳事实上是中国仅次于北京的第二大新经济中心,深圳的市场自由度、创新文化氛围,也都显著好于上海。

 

深圳的“可出售住宅”用地供应量在2017年是零,如果以10年平均来看,在实际生活人口超过2000万的四大一线城市里,深圳住宅用地平均供应量不到北京、上海的四分之一。而深圳每年新增户籍人口、常住人口是四个城市里最多的。深圳未来的房价将如何控制,是一件不可想象的事。

 


第四名:上海

 

上海仍然是“不断被北京加冕”的城市。一旦有好事,而北京不准备留给自己的时候,首先想到的基本上是上海。2018年内,上海将建设内地首个自由港,举办代表中国进入新时代的“中国国际进口博览会”。在去年的2035年版“总规”中,上海获得了中国城市最高规格的定位。

 

上海目前汇聚的资金超过了香港,仅次于北京。中国金融要素市场,基本上都在上海。此外,上海还是中国经济联系世界的第二大门户。但遗憾的是,上海在新经济发展上不仅远远落后于北京,还被深圳超过、杭州逼近。上海的文化从骨子里讲究秩序和情调,跟新经济的草根、野性、坚韧并不契合。这是上海的软肋,很难改变。

 

第五名:杭州

 

杭州经济非常活跃,目前独角兽企业数量超过深圳,在有的统计里甚至超过上海。杭州上市公司总市值超过广州。综合评价,杭州在新经济中的地位仅次于北上深,稳居前四。目前杭州汇聚的资金总量大约3.7万亿,仅次于北上广深。

 

背靠中国民营企业最发达的浙江省,杭州经济结构比较合理,所有制上充满活力,是目前强二线城市里最接近“北上广深”的城市。再加上自然条件优越、人文积淀深厚,杭州未来房价也非常值得看好。


第六名:三亚

 

海南楼市在20179月发生了重大转折,很多人还没有充分意识到。2017922日,海南实施全面禁止围填海,永久停止中部生态核心区开发新建外销房地产项目。929日,海南省住房和城乡建设厅曾发布通知,停止批准套型建筑面积在100平方米以下(含100平方米)的商品住宅建设。

 

2018年“两会”上,海南省委书记强调:海南不能成为房地产的“加工厂”,不能“外面想要多少,海南就建多少”。

 

这意味着海南房地产的供应量将被严格管控,尤其是海景房将变得非常稀缺。三亚等一批拥有良好海岸线的海南城市,其优质住宅将进入“贵族化”时代。美国房地产市场的演化结果告诉我们,两类城市的房价将长期居高不下:第一类是金融中心、科技中心,尤其是“金融、科技通吃型”的城市;第二类是有美丽海岸线的、气候温暖的度假胜地。

 

在美国,第二类城市分布在夏威夷、佛罗里达。在中国,只能分布在海南。最典型的,当然是三亚。

 

第七名:厦门

 

厦门的房价很高,很多人不理解。因为无论是人口还是经济总量,厦门都不突出。即便在福建省内,论GDP它也不如泉州,论汇聚的资金它不如福州。

 

但你别忘了:厦门拥有“温暖的气候+美丽的海岸线”,仅仅这一点它就足以比肩三亚,为高房价找到了第一个理由。此外,厦门还是有文化底蕴的城市。当然,厦门还有活跃的民营经济和新经济。2017年厦门在A股的IPO公司10家,超过绝大多数省会城市。

 

所以,厦门有点“深圳+三亚”的意思。至于厦门岛,海中有岛、岛中有湖,天生丽质难自弃。人口增速,过去几年厦门维持全国前8。在福建,摆脱了“地域特征制约”的城市,也只有厦门。所以,虽然厦门的房价有点透支,但会长期维持高位,尤其是空间稀缺的厦门岛上。

 


第八名:广州

 

在最近一波牛市里,一线城市房价的上涨顺序是“深圳—上海—北京—广州”,广州在一线城市里属于跟涨、补涨性质。下一波行情,恐怕也会如此。

 

广州目前汇聚的资金总量为5.2万亿,不到北京的一半,相当于深圳的72%,杭州的140%。这说明,广州经济实力雄厚,仍然对“强二线城市”保持相当大的优势。但问题是,广州在独角兽企业数量、上市公司市值、民企活跃度等方面,都已被杭州超过。所以,未来10年是广州非常关键的10年——搞好了,可以拉近跟深圳的距离;搞不好,就可能真的被杭州超过。至于房价,由于广州仍然在做大城市规模,大力度发展南沙,广州的中心区域在扩大,所以中心区房价上涨幅度会受到制约。

 

第九、第十

 

未来10年,中心区房价的九、十名,将在台北、南京、成都、天津、青岛之间产生。

 

目前珠海房价也比较高,但未来10年的排位或许会下移,因为珠海城市级别低、人口总量少(达不到修建地铁的标准),公共服务资源不如老牌省会城市、直辖市(比如天津)。

 

至于温州,由于远离中心城市,自身很难发展为中心城市,房价将继续高位横盘,没有显著的投资价值。温州商人掌握了大量财富,会在相当长的时间里托住温州的房价。从2015年末到2017年末,温州小学生人数是下降的,这是一个不太好的信号。

 

明星地级市的“星光暗淡”,以及强省会城市的崛起,是过去10年中国城市竞争的基本特征,而且将持续贯穿下一个十年;下一个十年,“二流直辖市”也会“星光黯淡”。未来,杭州、南京、成都、武汉、郑州、长沙、西安、合肥等城市,将迎来大发展时期。

      来源:米筐投资   天天说钱   作者:  三万  刘晓博


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