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上海版“雄安新区”或成房地产改革新试点?楼市将迎“冲击”or“机遇”?

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浦东前二十年是延续浦西的横向发展脉络,如下图。



从“十二五”后期开始,驱动浦东经济的发展轴线已由横向转为纵向。这条走廊乘着黄浦江两岸45公里岸线大开发的东风,从陆家嘴开始沿着黄浦江途经世博片区、后滩、前滩、三林南直至外环,奠定了“十三五”浦东作为上海经济发展主战场的滨江发展轴线




而与此同时,上海自由贸易试验区也从最初的28平方公里扩展到120平方公里的七个区域,奠定了“十三五”浦东作为上海经济发展主战场的腹地发展轴线。




所以,从“十三五”开始,浦东将开启以陆家嘴为核心的滨江发展轴和以张江为核心的腹地发展轴的双轴驱动模式如下图。



5月8日,“十三五”期间上海最重要的一只靴子终于落地了!姗姗来迟的《张江科学城建设规划》终于形成征求意见稿,并公开向社会征求意见。



本次规划范围总面积约94平方公里,外扩形成衔接范围后总面积扩大到191平方公里,目标是打造“世界一流科学城”。



张江成就无需多言,但问题同样明显,这就是重招商轻人文。而上海打造全球科创中心是重在激发人的创造力的理想和追求,任由这种状态存在,解放生产力必然受到巨大制约。


本质上讲,张江从园到城,提升的是产业园区的软实力,在浦东、上海乃至全国具有示范意义。所谓软实力,其实就是相对于生产总值、基础设施等硬指标而言的一个区域的文化、观念、制度等影响自身发展潜力和感召力的因素,只有软硬兼具才有持续内生的生命力和吸引力。



“张江科学城”的提出,既是对历史问题的一个总结,更是对未来发展(包括城市更新、产城融合、创新创业等)的一个探索。张江既是跨学科、跨领域、跨国界的研究平台,又是连接产学研一体化的合作平台,还是普及科技和教育的科普平台。


这种集国际化、商业化,兼具内生性和开放性的平台,不仅可以吸引世界一流的机构、人才和公司前来落户合作,而且可以推动中外交流合作,加速科研成果商业化。



从目前的规划来看,张江科学城的规划脉络与雄安新区高度吻合。国家为雄安新区规划了七大任务:


一是建设绿色智慧新城;

二是打造优美生态环境;

三是发展高端高新产业;

四是提供优质公共服务;

五是构建快捷高效交通网;

六是推进体制机制改革;

七是扩大全方位对外开放。


而张江科学城则旨在实现六个“更”目标:


一、科研要素  更集聚

二、创新创业  更活跃

三、文化氛围  更浓厚

四、交通出行  更便捷

五、生活服务  更完善

六、生态环境  更优美


所以张江科学城就是上海版的雄安新区。因为上海并非首都,建设用地又有限,因此在现有张江产业园区的基础上扩大到张江科学城也是务实之举。和雄安新区一样,张江科学城也是上海改革进入深水区的产物,它是上海的选择,也是时代的选择,影响长期而又深远。


我们已经知道,未来的雄安,可能会不建设商品房,试行以公租房、廉租房为主的开发和居住模式。同样,在张江科学城的规划中,我们也看到,拟通过增加居住用地、新增住宅全部用作租赁住宅,满足就业人口的居住需求。



租赁住宅本质上就是只能“用来住”的住宅。可见,科学城和雄安新区一样,对炒房说不。这既是对建设全球科创中心的重视,也是一个信号,深圳房地产网释放泡沫的信号。


所以张江科学城可能也是一个房地产改革的试点。可以想象,一旦试点成功,很有可能在上海全市铺开,撬动房地产改革,对接房地产长效机制。


这是有可操作性的。因为首先,从上海全市的产业布局来讲,中心城区已经形成了一定规模的金融业和服务业集聚,对上海经济而言,相对更需要的是装备制造业、医药、电子等产业的集聚和升级能力。


其次,早在2011年,国务院批准上海建设张江国家自住创新示范区,占地296平方公里;2014年示范区扩大到531平方公里,约占上海总面积的十分之一,覆盖上海全境。



可以预见,张江科学城已经披露的居住用地全部用于租赁住宅的新玩法,也会在全市复制,用于抑制房价泡沫,促进楼市平稳健康发展。


同样可以大胆预测,未来张江科学城的新增居住用地,将很有可能设置地价上限,并要求全部持有;同样其他区域的居住用地也有可能继续增加自持比例直至全部持有。如果竞价达到地价上限仍无法分出胜负,将有可能转而竞自持住宅的租金,价低者得。


张江科学城的成功经验,无论是宏观经济层面还是微观治理方面,未来一定会在上海全市广泛复制。从下图可以看到,在环市中心的各区,其实已经具备复制张江科学城发展机制的产业基础或规划条件:



虽然张江科学城可能是房地产改革的试点,但在我看来,它对楼市的影响并非消极。因为张江科学城的布局和玩法,其实在存量博弈的上海楼市中,为购买力的流动指明了方向。


甚至可以大胆预测,即使上海楼市有朝一日放松,最大的可能也是在此类“科学城”的范围内,通过引进人才的方式,允许其购买自住用房,客观上也会起到导入增量需求,促进区域楼市的积极作用。


张江科学城的落地,对上海楼市中脚踏实地,不以地段论英雄,动态关注城市发展脉搏的市民,孕育了宝贵的机遇。


张江科学城是上海全市造了一年多公园以后的久违亮点,也是上海打破发展僵局的一个信号。它既是上海发展的一个起点,同样也是你投资房地产的一个起点。越是顶级城市,越需要顶级的意识形态,共勉!


内容来源:房地产典评

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