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  • 重庆房价会暴涨吗?打飞的的购房团和不断扑火的政府,如何博弈?


    在全国房地产市场火热的大背景下,重庆一直保持着温和上涨的趋势,甚至不及经济体量远低于自己的兰州、昆明。


    刘冬思


    说起眼下的重庆,除了让人口水直流的火锅之外,恐怕就是这个山城的良心房价了。最近一段时间,重庆楼市的话题吸引了无数眼球。有媒体报道称,购房者在元旦期间组团“打飞的”前往重庆进行炒房,以求获得重庆多年抑制房地产价格后的一次性溢价。


    购买者似乎都坚信重庆有上涨空间,并声称“颜值就是正义,低价就是真理。”对于很多投资者来说,掏二三十万就能“上车”是笔划算的交易。


    的确,在全国房地产市场火热的大背景下,重庆一直保持着温和上涨的趋势,甚至不及经济体量远低于自己的兰州、昆明。数据显示,2016年11月重庆平均房价为7507元,这一价格排在兰州、南宁、成都、成都等城市之后,属于同等量级城市的洼地。


    2016年11月百城房价数据


    一直以来,外界普遍将重庆房屋价格的稳定,归功于市长黄奇帆对城市土地治理有方。而此次,投资客蜂拥而上的直接导火索,就是黄奇帆卸任的消息。


    黄奇帆与重庆房价


    ,隔年晋升为市委常委,2009年11月任副书记,2010年1月起正式出任重庆市委副书记、市长。


    在2016年即将结束之际,黄奇帆在重庆市第四届人大常委会第三十二次会议上辞去重庆市人民政府市长职务。。



    在重庆的15年时间里,黄奇帆一手主管金融、财政、工业等领域工作,是重庆经济稳定上行背后强有力的推手。从2013年到2015年,重庆GDP增速“三连冠”领跑全国。


    而被媒体报道最多的,就是他在重庆的土地管理模式和对房地产市场的把控。


    黄奇帆刚到重庆时,主城区90%的土地都是采取协议转让。为了改变这种局面,2002年,重庆市建立了土地整治储备中心,改革土地资源管理制度。将土地一级市场的经营权上收,并通过政府特许经营的方式,对全市土地市场进行宏观调控。卖土地的增值利益很大一部分流向政府,为重庆城市基础设施建设奠定了经济基础。


    2008年12月4日,重庆推出了全国首创的“地票交易制度”。简言之,农民自愿将闲置宅基地等复垦,经土地管理部门严格验收后产生指标,再以票据的形式通过重庆农村土地交易所在全市范围内公开拍卖。


    2010年,黄奇帆紧接着对重庆的房地产发展提出了“25%理论”。规定每年房地产的总投资不要超过全社会固定资产投资的25%,跟规划人口有关的社会结构的总量要平衡,还要控制房地产的按揭。对此,他解释说:


    “超过25%一定供过于求,低于25%又供应不足,不适应城市化。如果一个地方基础设施投资中,房地产占了百分之七八十,长远看没后劲。”


    数据显示,到2015年上半年,重庆房地产开发完成投资1715.82亿元,同比增长10.5%,占全社会固定资产投资的27.2%。刚好在25%的标线附近。



    说到底,黄奇帆跟重庆房价之间有必然联系吗?


    黄奇帆在任期间,重庆的GDP增长一直居于全国前列。但是,重庆房价的上涨速度远远不及其GDP的增长速度。15年来,重庆的楼市均价从2000元/平方,仅增长至当前的8000元/平方左右,增长幅度只有区区的3-4倍,与同时期的京沪深等重要城市的房价增长相比相去甚远。


    黄奇帆曾提出“低端有保障,中端有市场,高端有约束”的住房调控原则。在重庆,低端有保障,就是建公租房不收相关的税费;中端有市场,就是在税费方面有适当优惠;高端有约束,就是对别墅或者高级公寓等豪宅征收房产税。因此,重庆是上海以外唯一征收房产税的城市,并且对土地拍卖管理严格,以此来防止出现所谓的“地王”。


    同时,黄奇帆所采取的直接政策是管住开发商。在2016年9月的一次政府工作会议上,黄奇帆宣布“从今年开始三年内,重庆市每年将关闭500家房地产公司,3年关掉1500家”,坚决去除过剩产能,让僵尸企业、空壳企业“入土为安”。


    所以,重庆的房价都是各种手段严格调控后的结果,而黄奇帆功不可没。


    重庆政府不断扑火的背后


    虽然重庆楼市的话题突然火了,但当地政府扑火的动作显然也比市场预想中来得更早、更频繁。


    2017年1月11日晚间,重庆市国土房管局新闻发言人就近期 “炒房”的话题进行了回答。重庆官方表示,“我们欢迎各地有识之士来重庆安家置业,但是坚决反对来炒房牟利!”这已经是重庆官方自2016年12月31日黄奇帆卸任后,第五次针对重庆楼市“发声”。


    据每日经济新闻报道,重庆当地一房企高管称,“2016年12月30日当天,重庆房管系统就分区召集房企开会,明确的一个精神就是稳定房价,特别是在春节前不允许有任何涨价行为。”



    为什么重庆政府此次会如此急于扑火呢?财经分析人士叶檀认为,如果重庆房价大涨,多年结构性调整的成果将毁于一旦。


    近几年来,重庆在房地产上的主要政策就是去库存。重庆在有意识的控制开发面积,以保持房地产和金融稳定,进而调整产业结构。


    根据最新的数据,2016年重庆实体经济保持了稳定增长,首级增长超过60%,这意味着新的物流、产业链条在西部地区的形成。从汽车、电子到装备,重庆在重走珠三角等地区二三十年前的路,并且是在控制房价、金融风险的基础上进行,房价一定得平稳,不能大涨,也不能跌,比GDP增速略低,以顺利完成产业转移。


    另外,房子虽然作为一种特殊的商品,但是涨跌也跑不出经济学中的供求原理。首先,土地供应量大是重庆比其他直辖市房价低的直接原因。数据显示,截止至2016年5月上旬,“地票交易制度”施行以来累计交易土地17.7万亩,每年可为重庆增加14%的供地,从根本上解决了城市建设用地不足的问题。


    而重庆也构建了以公租房为核心的住房保障体系。2015年底,重庆已经建成的公租房有69.2万套,占总供给量的17%,因此外来人口住房能够得到一定的满足。这样一来,房子的投资属性就极大地降低了。


    因此,重庆想要复制一线城市房价暴涨的模式可能性也不大。同时,即使黄奇帆已经卸任市长一职,重庆政府也不会放任房价暴涨,影响重庆的产业结构调整,并透支未来的发展空间。


    参考资料:

    《黄奇帆卸任后,重庆的房价……》中国经济学人

    《黄奇帆卸任重庆市长丨治“房”有方,点“金”有术,GDP有功》北京商报 作者:周柯言

    经济学人

    《叶檀:黄奇帆走了 就可以到重庆炒房了?别做梦了!》叶檀财经

    综合参考每日经济新闻、水皮杂谈等

    通州当代