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华北跌一半仍卖不掉!新一轮全国范围楼市调控又来了

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楼市大变天,华北跌一半仍卖不掉!


关于楼市价格,我都不想再写文章了,每次写文章,都会引来很多争议,很多人都会认为房价不太可能下跌。还有一些开发商和房产中介更是气急败坏,组织水军到我后台开展攻击。


它们攻击得越厉害,我就知道市场行情越不好,也就更理解它们那种急迫的心态,毕竟市场行情不好了,影响到它们的饭碗,骂就骂几句吧。


在“房住不炒”的大背景下,楼市的黄金时代已经过去了,接下来即使不大跌,也将会迎来长时间的盘整。其实,包括北京上海和深圳等一线城市,房价已经在下跌了。一手房是限价,二手房是限购,上海二手房已经出现至少20%的下跌,去年1000万的房子,今年再看已经挂到800-900万了。


更惨的是华北地区,包括北京天津和河北等地。北京周边的河北燕郊等地,价格可以用腰斩来形容,燕郊房价即使下跌一半也卖不掉。实际上,整个华北楼市都成了重灾区。 从京津冀数据来看,楼市全面下滑,北京2017年商品房销售面积875万平方米,比上年下降47.8%;天津商品房销售面积1482.12万平方米,比上年下降45.3%;河北商品房销售面积6425.9万平方米,比上年下降3.8%。 


根据中国社科院的房价指数显示,天津作为北京楼市追随者,房价继续下跌,从2017年4月最高点至11月的最低点,累计跌幅为12.8%。到现在跌幅估计已经超过20%,在所有样本城市中可能跌幅都算是比较大的。二手房价格每平米普遍下跌3000元到5000元,但仍然看房者寥寥无几,只有天津武清区楼市新房稍微火爆。


伴随成交量腰斩及价格下跌,雪上加霜的是房产融资成本上升,房贷利率的提高,以及对房企融资渠道的收紧。这相当于断奶和釜底抽薪了。


最新的消息是,中信银行暂停了北京地区200万元以上个人住房抵押贷业务。除了暂停新增业务之后,连那些批复但还没有放款住房抵押贷款,中信银行也一律停止放款。


与中信银行一起到来的,还有这样一个大消息:北京地区多家银行首套房贷款利率再次上调,将首套房贷款利率上调至基准利率上浮15%—25%;个别银行甚至最低上浮了30%。


另外,最新摸底统计,南京20家主力银行首套房利率普遍上浮15-20%,个别上浮25%,二套房利率最高上浮达30%。


这些举动显然并非银行的自身商业行为,而是有监管当局的暗示。除了控制房贷,此前还有消息说,中国银行业监管机构已向上海的银行下发通知,要求其加大并购贷款审查力度,确保资金不用于房企购买土地。


1月25日至26日,银监会召开的2018年全国银行业监督管理工作会议提出的10条举措中有两条涉及楼市,具体为努力抑制居民杠杆率,重点是控制居民杠杆率的过快增长,打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为,严控个人贷款违规流入股市和房市以及继续遏制房地产泡沫化,严肃查处各类违规房地产融资行为。


在没有流动性注入的情况下,房地产市场很难出现全面的回暖,更别说什么大幅上涨了。所谓金融去杠杆,房地产是最应该要去的,只是此前迫于房地产开发商的强大游说能力,加上地方财政利益的绑架,上面最高决策层难下决心。但是高房价对国家经济和民众正常生活的影响越来越明显,对其他行业产生的损害越来越明显,这种畸形发展再不治理,真的会发生系统性金融风险,到时再治理就晚了。


有些地方政府,其实还在半遮半掩地保护房价。比如三亚,出台了一个新房降价幅度不得超过备案价格20%的规定,这其实是对房价下跌的一个保护价格,但也反映了地方政府对房价大幅下跌的担心。


一两年前我就不断强调,现在看经济的逻辑要发生改变了,不能再用老眼光去看待经济和楼市,整个施政方式和金融逻辑都发生了改变,这个时候还不怕死冲进楼市去炒房,最后会把整个身家都搭进去。


如果一旦房地产税和空置税要启动的话,那就真的雪上加霜了。两会上传出的最新消息是:目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作,争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。


很多人都沉浸在自己拥有多少套房子和多少资产财富的幻想之中,其实从整体看,你这些资产能变现吗?中国老百姓的资产70%左右在房子,按照目前价格,中国房产市值300万亿左右,相当于美国和日本的总和。你认为这么高的房产市值,有多少可以变现?能有20%变现就算很好的,假如20%的房产开始抛售变现,房价会跌成什么样子?


所以,在目前情况下,高房价是有价无市,只要没有变现,房价就是一个虚拟财富,它给你带来的直接收益,就是租金,而价格本身只是纸面上的财富而已。


新一轮全国范围楼市调控又来了


最近,正当有些人以为,今年楼市调控可能放松的时候,一些涨幅比较大的城市再度出手了。3月1日,昆明发布通知,明确了3个区域的商品住宅进行限售,同时要求完善差别化的住房信贷政策。昆明的限售区域为:主城二环路以内,呈贡新区以及船房河、广福路、彩云路、鲜花大道至滇池围合区域内,限售期限为三年。昆明同时还下调了公积金贷款的最高额度,并提高公积金贷款购房的首付比例。二套房的首付比例上调到了45%


武汉的征求意见也出来了,加大了对于开发商的监管,对已经封顶并已支付完封顶施工进度款的新建商品房项目,重点监管资金要达到项目总预售款的15%;对只盖了1/2,并已支付相应施工进度款的,重点监管资金为项目总预售款的20%;以上两个条件都不符合的,重点监管资金为项目总预售款的25%。这无疑会进一步紧绷开发商的资金链条,逼着他们尽快推出新盘。


还有海南,三亚要求已达到预售条件的新建商品住房,备案价格不能超过2017年2月的水平。之前备案价格超过以上标准的,须重新申请价格备案。据悉海南已经强行将新房价格按到了2万以下。


综合来看,多地同时行动,应该不是个案,很明显是有意为之,也就是说今年仍将继续执行房住不炒的原则,对于重点城市的房价调控并不会放松。住建部会同多个部委也多次表态,对于楼市调控的态度,估计在3月还将有进一步的统一行动出台。无论是金融端,土地端,政策端,还是各个城市,都会相应跟进,3月是一个房地产政策的重要观察窗口,每年都是在这个月出台重要的楼市政策,从而决定一年的市场走向。


今年的最大看点有这么几个。


首先,限售,去年开始越来越多的城市开始新房限售,这就是彻底锁死流动性的表现,限售之后炒房成本大增,不确定性更大,所以炒房团将彻底退场,最后就留下了居住属性,但凡限售坚决的城市,特别是二手房也限售的城市,能起到一定的效果。在限购已经普遍执行之后,限售将是另一大解决问题的思路。


其次,金融去杠杆, 现在银行的贷款利率已经大量上浮,中信银行也暂停了房抵贷,未来贷款利率继续上浮的概率极大,随着美联储继续加息,央行很可能跟随加息,之后存量房贷也会受到影响。增量房贷将更少更贵,所以一贷难求会愈演愈烈。不排除在央行和银监会的指导排查下, 越来越多的股份制商业银行暂停房抵贷,那样整个房地产市场就会大量失去流动性。你想再卖房换新房基本不太可能了。这种可能性很大,特别是如果美元开始反弹,中国金融很可能进入这种备战状态。


第三,棚改转移,去年我们转变了思路,开始因城施策,这给了一些地方卖地的机会,在棚改和货币化安置的掩护下推升了房价,很难想象一个小县城地级市,人口大量流出,房价瞬间涨了50-100%,这是一种怎样的感受,很明显就是金融推动的。不可能需求突然爆发,所以金融推动的后果必然是一地鸡毛,有市值,但却没有流动性,随着该地区棚改完成,货币化安置结束,你会发现,你竟然上当了被耍了,成了那个最高价的接盘者。虽然价格还没落下来,但你已经找不到后面的接盘侠。所以今年开始很多狐狸精要露出狐狸尾巴了。


第四,保障房和土地供给,去年我们土地开始盯住城市人口,也终于想到了在供给侧去调整土地问题,去年北京上海这些城市大量土地入市,但由于建设周期,还没有发挥作用,今年3月以后,大量商品房开始交付,从北京来看,新盘供给充足,共有产权房和纯商品房供给量都不小,这对于已经见顶一年的楼市来说应该雪上加霜,现在新房限价的力度很大,甚至与周边二手房价格倒挂,卖二手房,买新房成为一个趋势。所以慢慢的,二手房的供给增加,价格恐怕也要下来。


综合来看,3月份的楼市态度很重要,去年很多二线城市借着人口政策变现放松了调控门槛,很可能会在3月被纠偏,也就是说,一开始我们担心的楼市调控放松可能根本不存在了,很可能等来的是更加严厉的政策。老齐也希望这次楼市调控能够善始善终,不要在半路夭折,那样就真的塔西佗陷阱了。老百姓已经被骗了两次狼来了,本来现在就有极大的怀疑。如果第三次狼还是没来,以后你再说什么都没人信了。那么怎么叫做调控成功呢?你指望房价回到2007年肯定是不现实的,但努努力回到2015年底的水平,应该没问题。如果房价真的回到2015年底,那么这将是一次史诗级的成功的楼市调控。


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