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QF神灯 | 海外买房,你必须知道这几点.

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Hello 我是「QF神灯」

专治海外置业疑难杂症,欢迎投病例


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你是否想去海外买房?

是否仍对海外购房有一些疑问?

是否对海外置业流程还很不熟悉?

是否担心贷不了款?

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海 外 买 房 干 货 盘 点


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01

 中国公积金能在海外买房吗? 


中国公积金只能在中国买房,不能在海外买房。但海外一些国家在住房保障方面也有类似的政策措施,只是叫法不同。


我国的公积金制度,最早就是借鉴新加坡的中央住房公积金制度而来。

新加坡在1955年就建立了中央住房公积金制度,实行的是会员制

会员所缴纳的公积金是一种带有强制性的社会保障制度,能够提供购房、养老、医疗等多方面功能需求。

其中特别重点突出住房保障方面的作用,在中央公积金中,80% 用于购买住房和支付各类保险。



02

 买房人一定要到现场亲自交易吗? 


在海外买房,一般都需要本人在当地签署合同,进行交易。


但在澳洲,如果遇到确实无法飞赴当地的情况,可以选择签名影印件授权委托书的方式签署合同。


授权委托书可以弥补因为耗时较长的原因错失好房子这一风险,使代理人可以及时签订合同。

但签署授权委托书涉及一定的律师费用土地局登记费用


03

 在当地居住有限制吗? 


在大部分热门国家中,无限制居住和移民签证有直接的关系,和买房本身并没有太大关系。


如果想要买了房就可以无限制居住,可以选择一些买房可以移民的国家


目前买房可以移民的国家有塞浦路斯、葡萄牙、西班牙、希腊、韩国(济州岛)、意大利、圣基茨等。



04

 需要抵押物吗? 


海外买房房贷一般不需要抵押物


澳洲为例,如果你在澳洲买房子,房子本身就是你的抵押物,不需要额外的抵押物。

同时,如果你在国内有资产,这会帮助你申请贷款更有说服力一些,申请到贷款的可能性更大,你在国内的资产是“充分非必要条件”

此外,如果购房人能一次拿出物业售价 20% 以上的首期付款,银行就会对你的经济能力很有信心。


05

 留学生能贷款买房吗? 


留学生是可以贷款买房的,不论是以父母的名义,还是自己的名义。


无论你以什么身份贷款,收入证明都是必须的。


留学生虽然没有收入或是收入较少,但是可以以父母为担保人,以担保人的收入来担保你的贷款。


对于有稳定收入能力的海外人士,在澳洲购房,可以申请到物业价格 80% 的贷款。

但是,对于尚无收入能力的留学生,在银行信贷收紧的大环境下,顶多只能申请到物业价格 60% 的贷款。



06

 租金收入是否要缴纳相关税金? 


海外物业出租后带来的租金收入一般都要缴纳相关税金,只是各国所交纳税金的比例不同。


美国租金个人所得税最低为 10%,最高为 39.6%

澳洲租金个人所得税最低为 32.5%,最高为 45%

加拿大租金个人所得税最低为 15%,最高为 29%

英国租金个人所得税最低为 10%,最高为 50%

* 具体数据可能因政策变化而有所变动。


07

 是不是每年都要支付养房费用? 


在海外购置的房产,很多都要支付养房费用,只是各项费用的比重会有所不同。但也有一些国家的养房成本是基本可以忽略不计的。


美国为例,每年都要支付房产税、房屋保险、物业费、维修费四项养房费用。


房 产 税


房产税在美国各个州和地区都不同,加州的房产税普遍是 1.25% 左右。

政府会对每个房子做一个评估,然后根据评估价计算房产税

很多国内非专业的投资人对房产税都有误解,其实按 1% 计算,就是你交 100 年房价才涨一倍;实际上 100 年之后房价早已涨了至少 10 倍,房产税根本就可以忽略不计

同时在中国虽然没有房产税的概念,可是只有 70 年产权,把房子的土地成本分摊到 70 年里,你所花的钱比美国的房产税还要高不少。


房 屋 保 险


在美国购买房产的同时,一般都会购买房屋保险

一栋 50 万美元的房子,房屋保险大约是 300-500 美元/年

加州由于地震灾害比较多,地震险是单独加保的。

在其它州可能也有一些天然灾害,例如龙卷风或是水灾。

如果要贷款,银行一定要你买保险才肯贷款给你。



物 业 费


如果买公寓集合式住宅,通常会有物管费(HOAfee),用于小区的公共开支,如绿化、剪草、卫生、游泳池、网球场、垃圾和水费。

有些高档一点的独立屋小区也有物管费。

公寓的物业费大约每年 3000 到 5000 美元,越是年代久远的公寓维护成本越高,物业费也越贵。


维 护 费


杀白蚊、换屋顶(屋顶的寿命通常是15-40年),剪草及其他维修费用


08

 第二套房在交税方面有没有变化? 


由于各个国家买房政策不同,交税政策不同,所以购买二套房产交税也会有所不同。


美国为例,政府允许购房者在纳税时将用于首要住宅(如果纳税人同时拥有两套住宅,他居住时间相对较长的那套住宅为其首要住宅)贷款的利息从收入中减除


如果纳税人要出售其住宅,则要被征收联邦资本增值税(Capitalgaintax)。但如果被出售的是首要住宅,且户主在近五年内于该住宅居住至少两年以上,卖房利润个人低于 25 万美元夫妻低于 50 万美元部分无需交纳资本增值税。


仅有首要住宅可以享受这一优惠,其他住宅如投资出租房等则需申报资本增值税



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