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上海链家事件--是房产中介的错,还是房产金融的错?

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2月26日,央视财经频道曝光了上海链家的两起违规售房事件,看完这连环法律关系的介绍,加上云山雾绕的点评,辅之铺天盖地的传言,大家不免会一头雾水。随着链家以迅雷不及掩耳盗铃之势道歉赔偿之后,大家恍然大悟,果真是上海链家的错误,那么问题来了,上海链家究竟错在哪了?下面我以央视报道作为事实基础,尝试分析一下,本次事件是房产经纪的再次违规操作,还是网络借贷的风险传递?


 黄先生事件

按照报道,购房人黄先生2016年准备以现金280万+贷款120万购买一套住房,上海链家居间介绍,该房屋此前卖房人抵押贷款340万。黄先生将280万首付款汇至卖房人账户后,卖房人将房款挪作他用,后来房屋被法院查封。黄先生从链家获取110万元月息1.6%的借款,同时提供信用担保,将此110万元支付给卖房人。但是对于交易是否完成,报道没有表述。


黄先生将280万首付款为什么要支付给卖房人,而不是将此资金托管呢?因为卖房人要用280万归还银行贷款,解除此前的贷款的抵押,然后将房屋过户给黄先生,黄先生再到银行贷款120万支付房屋尾款。而房屋出卖人收到房屋的280万元首付款没有依约定归还银行贷款,房屋被法院查封(可能是出卖人抵押贷款逾期被起诉),黄先生没法办理银行贷款。这时,链家工作人员提出可以借给黄先生110万元,要求黄先生提供担保。


这里面主要有两个大的法律关系:

第一个是房屋居间买卖关系,包括链家、黄先生、房屋出卖人,通俗点说是房屋中介业务。第二个是链家工作人员与黄先生的借贷担保关系。


  ● 庄先生事件

按照报道,购房人庄先生2016年准备购买价格370万一套住房,上海链家居间介绍,要求庄先生将定金80万元直接支付给卖房人。地产经纪和卖房人没有向庄先生出示房产证,没有披露房屋在2015年抵押借款的事实,这套房屋在2015年抵押给链家工作人员,借款167万元。


这里面也存在两个法律关系:第一个是房屋居间买卖关系;第二个是链家工作人员与卖房人此前的借贷担保关系。


第二个法律关系产生在前,也就是卖房人此前向链接借款以目标房屋办理抵押登记,在该借款尚未归还的情况下,准备将此住房出售,这样第一个法律关系产生了,庄先生准备购买该住房并支付80万定金。


1两个事件里的借贷担保关系是怎么回事?


黄先生事件中,黄先生以月息1.6%向链家工作人员借款110万;庄先生事件中,卖房人以房屋抵押向链家工作人员借款167万元。我们且不论借款是否符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定,着重探讨一下链家为什么会频繁对外借款?


这其实是房产金融的业务链条的一部分。链家在居间买卖服务的过程中,看到买卖双方都有庞大的资金需求,在赎楼、尾款垫资、过桥贷款等方面有借款需求,链家通过出借这部分资金赚取利息收入。


链家从事房产金融有先天的优势:庞大的交易量,能够通过门店和经纪人轻易获得借款需求,而且用款金额较大;房产交易借款需求紧迫,客户愿意提供较高利息;可以利用交易的房产可以提供抵押担保,风险容易控制,等等。


所以,黄先生和庄先生事件中的借贷关系,其实是房产金融。


2链家出借的资金是哪来的?


链家的房产金融架构是这样的,设立链家网作为平台,投资人通过注册成为平台的会员出借资金,平台作为信息中介在出借人和借款人之间撮合交易,完成款项的出借,也就是网络借贷。链家对外出借资金除了网络借贷的资金以外,还有一部分自有资金。


借款人的房屋为什么会抵押给链家的工作人员呢?这是因为在网络借贷中,出借人人数众多,借款人抵押的房产无法办理抵押登记手续,不进行抵押登记无法从法律上确保主债权的安全,所以链家安排自己的员工作为债权代表人承接抵押权,办理抵押手续,待借款人归还款项以后,链家的员工再解除该抵押手续。


3链家的这种网络借贷模式是否违反监管规定呢?


P2P长期处于野蛮增长状态,各类平台良莠不齐。2015年底,e租宝平台被查后,在一定程度上动摇了投资者信心,导致部分不规范的平台出现挤兑的现象,以至于出现了鑫利源平台的高调跑路宣言,惠卡世纪平台呼吁国家接管,一系列多米诺骨牌效应。


2015年12月28日下午,银监会会同工业和信息化部、公安部、国家互联网信息办公室等部门研究起草了《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法(征求意见稿)》,正式向社会公开征求意见,规定平台作为信息中介,资金存管于银行,设定18个月过渡期,划定了12条红线……


网络借贷最大风险是虚假标,当平台可以任意发布虚假标时,意味着平台不是从事网络借贷而是非法集资了,这本身就是自融,也必然要建立资金池,款项被平台非法支配。从发布虚假标的成本来反推,房产类产品发布虚假标的经纪成本和违法成本比较高,比如融资租赁类产品,通过伪造合同的方式即可,而房产类的产品要伪造的有房源信息、权属证明,需要伪造国家机关印章。2016年网络借贷的行业整合期,平台竞争的关键是对优质资产端的争夺,链家作为线下的房产中介公司,开发资产端有天然的优势,资产端造假意愿不强。


考虑到监管细则还没有施行,尚且存在18个月的调整期,链家的这种网络借贷模式还存在进一步调整的时间和空间。


4回到题目的问题,链家的错误究竟在哪里?


上海链家事件中,消费者权益被侵犯,链家的责任在哪里?这主要是传统的房产中介违反监管规定,按照《消费者权益保护法》、《房地产经纪管理办法》、《城市房地产服务管理规定》等规定,没有如实、充分向购房人披露房屋关键信息,没有要求卖房人提供房屋产权证明以供购房人核对……


反思…


上海链家事件,反映出传统行业在向互联网金融领域扩张的过程中的通病,没能将传统业务规范与互联网金融合规有效整合,没有将线下合法与线上合规做认真梳理,线下基础不牢导致危机向线上传导。老百姓买房必然是倾全家之力,托付毕生财富,足见对中介的信任,房产中介在开展高大上的互联网金融业务的同时,切不可舍本逐末忽视房屋中介业务的规制!




张启明,京都律师事务所律师,曾获得省级“十佳公诉人”、“优秀公诉人”等称号。擅长领域为金融犯罪案件,曾办理过“巨鑫联盈”非法吸收公众存款案和北京市首例老鼠仓犯罪案件等一系列重特大金融犯罪案件;曾参与多个平台模式设计、风险防控、危机处理工作。



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