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成都二手房交易流程详解 看完买房再也不懵逼了(附产权过户流程)

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楼主
  

成都目前限购不限二手房,所以二手房成为近期许多人的选择。


但是,二手房交易流程看起来很复杂啊,又是还款解押,又是签定合同。还有定金、尾款怎么付才能比较安全?更不要说过户流程怎么办理了!


房地产交易中心每天办理业务千千万,工作人员忙到不可开交根本没空跟你废话,没有个熟悉流程的人带你跑,到了现场立马懵逼!


有钱的,请中介小哥为你提供比初恋还贴心的服务就可以了。


没钱的穷逼出不起钱怎么办?自家人之间交易不想多花中介服务费的怎么办?


好在皮皮书读得多,房管局跑了两圈就把其中的套路都摸清楚了。二手房交易这样操作,可以省掉好几万。



——————说正事专用分割线——————


一张图看清二手房交易及贷款流程




我就知道,以你的智商就算记得住操作流程也不一定搞得懂具体内容


还不赶紧搬小板凳过来听老司机逐一给你讲解



关于查档,这个怎么查?


买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到房管局查房屋档案。这样做一是要核实卖方房屋信息的真实性,二是查看土地有没有权属纠纷。

比如有的是开发商土地抵押贷款没还清或者土地为划拨性质等,这类房屋无法直接完成过户手续的,必须要先完清相关手续。


按揭买房的一定要查买方征信,如果买方征信有问题导致银行贷款审批无法通过,中间又要来扯皮了。


说到征信,我晓得你有一大堆问题要问的


Q1:我们两口子买房,一方征信有问题,能不能用另一方的名字贷款?


A:皮皮只想说:背你妈的时!你糟你屋头那个砍脑壳的害惨了!


夫妻买房是共同财产,买房的时候是要提供结婚证的,所以会参考双方的征信情况,只用一方名字也不行。


Q2:我屋头勒个瓜婆娘为了买包包背到老子把信用卡都刷爆了,有几次逾期还款会不会影响贷款?


A: 通常因为信用卡逾期影响信用记录的,有的银行会视情况放宽条件,但是也可能会根据具体情况降低贷款额度。恶意欠款不还的那种征信问题是绝逼贷不了款的。


Q3:“串串”说的征信有问题可以处理,这个可信吗?


A: 不要过分地相信这些个花钱办事的东东,有些只是给你做个假的征信报告而已,银行在审核资料一旦查到你征信作假,可能直接导致贷款被拒。


一般情况下,普通不良信用记录是5年清除,但是明显恶意负面信息会保留10年。


卖方房屋产权没问题,买方征信没问题,双方协商好了房屋交易价格、定金、首付款、税费支付方式、过户时间以及违约责任等,就可以签订商品房买卖合同了。


合同怎么来?中介机构交易的他们会给你打印签订的;个人自由交易的也完全不用担心,房管局的官网上可以下载得到的。


签完合同就要具体说钱的事情了,为嘛买房资金要找银行托管?


要不要托管当然是看你老人家心情。


托管只是为了在交易过程中起到“资金监管”的作用,其实就是银行提供的一种完成交易资金的划转或退回的一种信用中介服务。


对于交易过程中不是很放心资金问题的同学来说,采用房屋资金托管买卖双方都能吃下一颗“定心丸”。


皮皮在二手房交易中心咨询担保公司的时候,多数会告诉你:资金托管手续相当复杂,费用特别高,如果他们帮你处理就需要给服务费。这些说法都是非常不要脸的行为!


资金托管流程其实很简单,据建设银行成都一支行工作人员介绍:他们的房屋交易资金托管,办理只需要3步:



并且办理按揭贷款资金托管是不收取任何费用的,如果是全款交易则需要支付少量手续费。


如果你自己确定了贷款银行,评估公司和担保公司这些就都完全不是事儿!多数银行都是有自己固定合作的房屋评估公司和担保公司的,你完全不用瞎找。


贷款主要涉及费用为以下几项:




贷款服务费这一项,多数银行是根本不收取的(至少五大行是不收的)


所谓“贷款服务费”其实就是中介提供服务的“跑腿费”,给不给、给多少应由客户和中介结构商定。


皮皮这里要提醒大家:购买二手房时,交易前一定要看清与中介签订的合同中所约定的服务内容及各项收费情况,以免被中介公司巧立名目蒙混过关。


下面这个步骤你可能从来都没听说过——发布房源


介到底是嘛意思?需要在各大二手房网站把房源挂出去吗?


Of course not!


这里的发布房源是指在房管局的官网上发布房源,并且这个步骤在进行二手房交易时是必须要走的,主要是为了防止一房多卖。




我就知道,以你的智商是很难找到操作入口的,所以皮皮把网址给你们贴出来了


http://esf.cdfgj.gov.cn/publish


接下来的网签,照样可以自己搞定!


你可以持房产权属证明、身份证等资料到房产中心税务大厅二手房网签合同录入处录入信息,也可以网上完成信息录入。




我依然知道,以你的智商是很难找到操作入口的,地址在这里:


http://sqwq.zw.cdfgj.gov.cn/shfreesign?regioncode=510100


敲黑板,重头戏来了!



接下来就是至关重要的一步了——产权过户


过户流程大致分7步:










(看不清请点击放大)


不要问我好久能走完这个过户流程,我咋知道你排号要排几天呢?反正中间审核的过程也就4个工作日左右。


剩下就是跟银行走完抵押登记手续,等待银行放款了。


然后别忘记做好物业交割和维修基金的过户。搞完这一套东西,卖房双方基本就银货两讫了。


皮皮还要提醒的是:在签定买卖合同时,可以签定一个补充协议,约定原房东户口迁出时间及违约赔偿。免得遇到“户口老赖”,迟迟落不到户也是悲剧!


是不是感觉受益良多?感激的话都不用多说了



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