江苏房产选购交流组

购买商品房遇到纠纷怎么办?律师教你怎么解决!

只看楼主 收藏 回复
  • - -
楼主
  



洲冠

做一家能够走过一百年的律师事务所


   

 导语

近些年来房地产市场的供求变化已从卖方市场转变成为买方市场,房地产市场日渐趋于理性,伴随着购房者法律意识的增强,购房者在订立合同时逐渐有了话语权,开发商的合同交易中的强势地位也逐渐的减弱。但是从我们接触和办理的各种房地产案件来看,开发商依然存在着一些不规范的行为,逾期办证就是其中典型的一种表型形式。那么当遇到开发商逾期办证的情况时又该注意哪些情况呢?

01

案情介绍:

王先生在前两年购买了一套商品房,按照合同的约定的办理房产证的时间已经超过一年了,可是却迟迟的等不到房本。于是王先生多次找到开发商进行交涉也未得到明确的答复,在王先生着急上火的时候,王先生的太太发现在当年与开发商签订的房屋买卖合同中有一份补充条款,上面明确的约定了逾期办理房产证应按照房屋总价款的0.1%的违约金赔偿,那么遇到这种情况,买受人该如何维权呢?  


02

律师说法:

购房者应在订立合同时就考虑如何维护自己的合法权益。具体套注意以下几点:

1、在商品房买卖合同中,对于逾期办理房产证约定违约金。我国合同法相关规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况,向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。大多数开发商都是使用国家工商总局和建设部监制的合同,其中有一条是关于产权登记的约定,买受人即可要求退房也可以不要求退房,但都可以对逾期不办理房地产权属证书的约定违约责任,在约定这一条款时买受人可以与开发商约定已付房款的百分之多少的损失,如果开发商没有按照合同约定办理产权登记,买受人可以依据约定要求赔偿损失。

2、要慎重与开发商签订合同补充协议。很多案件中,开发商在合同上对于办理房产证的时间是符合法律规定的,但在与买受人另行签订补充协议时,是会延长了办证时间,短的可能有三五个月不等,有的可能要延长达数年。经当事人讲,他们与开发商订立合同时候,并没有告知他们合同补充协议就在合同后面,而是让购房者在订立合同时让他们一起签字,直到发生争议当事人才发现自己被开发商“忽悠了”,因此买受人在订立合同及合同补充协议的时候一定仔细阅读,必要时邀请专业的律师介入。总而言之一定要慎重。

3、有时候有违约金的约定不如不约定。这又是怎么回事呢?根据我国合同法相关规定,约定了违约金一般只能按照约定的违约金的数额,向开发商主张违约金。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此,当开发商逾期交房且购房者的损失过大,需要增加违约金时,一般需要购房者提供相关证据证明自己的损失,但是根据我们办理的类似案件,购房者一般无法确切的证明自己还有其他损失,突出一个表现的就是:购房者出售没有房本的房屋时,此房的销售价格与同等地段有房本的同类房屋销售价格相比要廉价的多。可是这种损失证明起来还需要作评估,操作起来很麻烦。如果购房者与开发商没有约定违约金,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条:由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金,大约是9%左右。所以有时候在合同约定违约金过少还不如不约定。

结合本案来讲,王先生只能按照合同的约定要求开发商承担0.1%的违约责任。显然如果王先生还有一些难以证明但又现实存在的巨大损失时,那么王先生是能吃哑巴亏。但如果王先生与开发商没有约定违约金,可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金,大约是9%左右,这与赵先生约定的0.1%相差几十倍。


03

哪些情形下可以要求退房?

1、土地不合法,可以要求退房。这种情况通常就是实践中经常提到的“小产权房”。根据我国相关的房地产经营法律以及土地管理的法律,房地产开发只能在二级土地市场进行操作,所用于开发的土地,必须是国有土地,在农地、集体土地上开发的“商品房”由于土地的原因会导致购房者后续的办证不能,而土地不合法也会导致其“合同”无效。因此,买受人可退房

2、开发商的严重不诚信行为可退房。具体是指:A、先押后卖。即故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;B、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。应当注意的是,并不是所有的“先押后卖”行为都是“严重不诚信行为”。还要注意法律上的界定是“故意隐瞒”。当然,考察实践中的做法,这种情况很少发生。因为一般来讲,开发商不会也没有这个能力“不押”,否则,其资金是无法保障的。第二,抵押本身也是法律所鼓励的一种资金融通方式,只要按照法律规则办理就是合法的;第三,现有的商品房买卖合同也已经明确把抵押情况列明在合同中,只要开发商预售时在合同中列明就不属于“故意隐瞒”。所以很多咨询者在咨询时说开发商卖给他的房子是已经抵押了的,是不合法的,要退房。但其实这就是一种对法律的“误读”,因为,抵押行为是否导致退房在法律上有严格界定,并不是只要房产是抵押了的就会导致千篇一律的退房。因此,如果仅以此做退房理由的话,其主张难于得到支持的。

3、根本违约情形下的退房。根本违约是违约行为中最为严重的形态,它直接导致合同相对方不能依据合同实现合同目的、取得期待利益,这种情况下,合同已经没有意义,法律允许解除。对此,我国《合同法》第九十四条作出了原则性规定。针对商品房买卖合同中的具体情况,最高法院对根本违约作出了细化规定,凡符合根本违约的商品房买卖合同允许解除。主要是指:(1)先卖后押。即:商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(2)一房数卖。即商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。此两种情形下,剥夺了买受人的合同期待权,买受人可以要求退房。当然,此两种情形的适用是有严格条件限制的,必须以“商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋”为前提条件。否则不能主张解除。比如,在先卖后押的情形下,如果出卖人解除了抵押权,则不会导致买受人“不能取得房屋”,在这种情况下,就不能主张退房,除非开发商资金断裂或紧张而无法为抵押行为始得解除。又比如在一房数卖的情形下,如果开发商与后手并未办理产权登记也并不必然导致买受人“不能取得房屋所有权”,因此,也不能主张退房,除非开发商与后手办理了产权登记,后手已确定地取得了房屋产权。

4、面积误差情形下的退房,关于面积误差的情形和合理误差值,不管是法律还是合同的示范文本,均予以了明确规定(但允许约定优先)。一般以3%作为合理误差的参照。以此为是否退房的条件。即:超过3%(无论是增加还是减少)买受人可以选择退房;没有超过3%一般是据实补算差价。但有一点值得注意,在房屋总建面不变而套内改变或公摊改变的情况下,解除权的约定问题。最好要争取只要其中一项的改变超过约定合理误差值,买受人均可要求退房。

5、质量缺陷情形下的退房,此种情形主要是指房屋的主体结构或地基基础发生质量问题,导致房屋的安全问题。买受人可以要求退房。但是实践中这种情况一般不多见。因为工程质量是非常重要的一个方面,如果连工程质量都出了问题,那其他的问题也就都不是问题了。要注意的是实践中一般会出现房屋的渗漏、门窗开关问题、地面空鼓、墙皮脱落、抹灰不匀等问题,这些问题属于质量瑕疵,故属于房屋一般质量问题,买受人不能以这些理由要求退房,但可以要求开发商维修,费用由开发商承担。

6、规划设计变更情形下的退房。实践中开发商改变规划条件、更改户型等情形是经常出现的,根据合同的约定,这种情况下,开发商要书面通知购房者,征求其是否退房的意见。如果开发商怠于通知,则购房者可以要求退房。

7、延期交房情形下的退房,开发商逾期交房是我们在实务中最常见的情形。因为逾期交房加大了买受人的风险,所以不管法律还是合同对开发商的这一违约行为都必须予以适当归制,以保护买受人的合法权益。归结起来,逾期交房的条件主要是期限问题,而期限问题一般由合同约定,实践中比较常见的是两个点:60日和90日。一般逾了这个期限,买受人即可要求退房。

8、办证迟延(不能)情形下的退房,办证迟延将严重影响买受人的利益,故法律规定,在这种情形下,买受人可选择退房。办证迟延的情形,一般根据合同约定的办证最后期限届满之日起一年后,仍然不能办证的,买受人可选择退房。办证不能的原因相当复杂,有开发商的土地问题、资金问题、规划问题等等,但不管是由于哪一方面出了问题,买受人是确定地不能取得产权,那么买受人无法实现自己的合同目的,也不能拥有房屋的所有权,所以,这种情况下,买受人最好选择退房。

9、按揭办理不能情形下的退房,这种情形下,又分两种情况。①当事人一方的原因导致。或者开发商,或者买受人。这种情况下,对方当事人可以请求解除合同。即,开发商的原因导致,买受人可以解除;买受人的原因导致,开发商可以解除。此为一方解除权。②不可归责于当事人双方的事由。此种情况下既不是开发商的原因也不是买受人的原因,则开发商和买受人任何一方均可解除。此为双方解除权。



微信:zhouguanlvsuo

邮箱:zhouguanlvshi@163.com


                                         —— 文章摘自华律网



举报 | 1楼 回复