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  • 信号!天津二手房价格到底了

    这篇稿子肯定不讨买房人喜欢,还得继续杀跌啊,怎么能说到底了呢?但是,最近种种市场现象表明,二手房已经处于底部,最起码是阶段底部。


    2017年底,365淘房做了一个市内六区和环城四区的二手房价格普查,平均下跌幅度在15%左右(房价最高点是去年3-4月份),跌幅最大的空港华明板块,达到了25%。(金隅地王的原因) 

    链家研究院统计天津二手房下跌超过10%


    在之前的稿中BC君也说过,按照往年最多下跌20%的底线,天津的二手房价格已经处于底部区域,如果再跌,最多还有5%的下跌空间。


    在去年年底,二手房市场是有价无市,降价也没人买,按照量在价先的原则,价格是肯定还要跌的。


    没成想,今年1月份以来,二手房成交量突然回暖了,最近天津链家每天的成交量到了100套左右,原先也就20套左右的水平,每天的带看量也超过了5500次。


    1-2月份本来是最传统的淡季,一般成交量都是年度最低点,今年一反常态,二手房成交量较去年年底暴涨,很多区都翻倍了,但去年年底的基数太低,绝对值还不算大。


    这个时点成交量上来了,无非以下两点原因。


    1
    政策放松让买房人放弃观望。

    1月份以来,全国多地开始变相放松,天津也跟进了,最新的人才政策细则就相当宽松,4月1日要开始执行,详见《天津“租房落户”细则流出 新政4月1日起执行》,限购大门的缝隙已经开了。前两年的地王一直慢慢腾腾,都是在等政策放松,和地王一起等下去就是养老虎,这是买房人心知肚明的。


    2
    一二手房倒挂消失,没有对比就没有伤害。

    2016年10月份以来,因为新房限价,二手房不受限,一二手倒挂很明显,买房人根本不认二手房虚高的价格。现在二手房成交价回到了2016年8-9月份的水平,而新房价格停留在2016年9月份。这样一来,一二手房又回到了同一起跑线,没有对比就没有伤害了。


    拿一个小区举例。


    南开格调春天花园2016年年初成交价是3万左右,到4月份涨到了3万7,到7月份涨到了4万,8月份4万5,到9月份就涨到了5万2,最高到了5万4,以上都是成交价,要是挂牌价就很离谱。


    目前小区的挂牌房源里,报价从4万7到5万7不等,绝大部分都在5万以上,而代表小区房价水平的是成交价而非挂牌价,有时候往往就取决于最便宜的那一套,链家给出的最新数据是45475元/平米,跟2016年8月份相当,与最高峰的5万4相比,降幅16%。

    说到这里就再延展一下。


    如果把格调春天花园上一轮涨幅切开来看,15个月共涨了2万4,其中主要就是2016年7-9三个月涨得最快最多,涨了12000,占了一半。现在回到了2016年8月的水平,也就是说 2016年上半年买房的肯定不会亏。


    另外,如果拿2017年底的成交价跟2016年初相比,两年的涨幅是50%,相当于每年涨25%,这样算下来就不那么扎眼了。


    原因分析完了,再说一下BC君的判断。


    1月份已然如此了,到了3月份二手房成交量肯定还会上扬,低价房源会被一扫而清,剩下的就都是挂牌价高的房源,会给人造成房价上涨的认识。同时,看房的多了,业主心态又会坚挺,只要政策不继续放松,6月份之后又会步入僵持阶段,今年不会是单边行情,会呈现很明显的波段。

    每个小区的低价房源量都很少,还拿格调春天花园举例,在链家挂牌的15套房源里只有一套单价低于5万。


    现阶段选择降价出售的业主,投资客甩货自救是小众,大部分还是改善型人群,为了买一所以卖一。

    二手房成交量上来后,置换需求使新房销量紧跟上涨,尤其是改善型的楼盘,小阳春顺理成章。


    去年刚需当道,单价1万5/总价150万以下是成交大户,每个月的成交TOP20里基本上90%都是2万以下的房子,超过2万5的楼盘走量的极少,改善型楼盘被压得最厉害。同样,去年合理的改善需求也都压到了今年,从身边的朋友也能观察到,都不缺房子,缺的是好房子,改善换房需求会越来越成为市场主力。  

    今年的行情就在上半年,希望买卖双方都把握住。


    2017年全年二手房成交785.9万方,相当于2014年的水平。二手房成交比例只占4成,远低于一线城市的8成和一些二线城市的6成。2018年再不提高就说不过去了,提高5个点是合理预期。


    去年,市内六区二手房成交了2.7 万套,二手房与新房成交套数比达到3.2 : 1, 2016 年是2.8 : 1。随着市区新房豪宅化的趋势,将来这个比例最少要达到4:1。如果你在市区有房,今年又不想置换,选择拿着房子也是没有问题的。


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