买房好还是租房好?经济学家的答案

澳房汇2018-04-24 12:14:27

文 / 芭比


无论房价上升或下跌,“买房好还是租房好?” 总是很多找寻居所的人想知道答案的问题。


大家都知道澳洲人和中国人一样都喜欢拥有自己的房子,所以就有所谓的 “伟大澳洲梦”,也就是置业的梦想。根据统计,全澳洲有大约百分之70的人已自置物业,亦即是说他们已经梦境成真。既然大部份的澳洲人都选择买房,是否证实买房比租房好呢?


为了解答这个人人关心的问题,不少学者尝试找出答案。例如,美国哈佛大学一个研究发现,就算是发生房市崩溃,1999年购买物业的中等收入家庭到了2013年仍然能累积可观的财富。不过,根据2013年诺贝尔经济学奖得奖者Robert J. Shiller的研究,美国在过去126年的房价,在计算通货膨胀后,每年仅上升百分之0.37,如果把买房的资金投资在股票市场,回报更大。换句话说,租房比买房更好。


澳洲墨尔本大学的经济学家也尝试解答这个问题,搜集了从1983年至2005的有关数字作研究。经济学家比较一名买房者和一名租房者,两人用同等的资金,亦即首付和其他和买房有关的支出,一人投资在买房,另一人投资在股票和定期储蓄,两人均住在一套中位价的二手独立屋。然后,买房者在10年后出售房屋,看看两人的财富增长有什么分别。假设买房者支付百分之20的房价作为首付,每月需清还房屋的只付利息贷款。在出售房屋时,计算赚取的资本增值。因为租房者通常搬迁的次数会较拥有房屋的人多,平均为三次,每次支出约为$2000,而每次搬家还要加入一个月的双倍租金。考虑所有因素后,研究发现,以悉尼来说,除了1989至1990年和2003至2004年外,几乎每一年买房都是较精明的选择。


研究的结论是,从经济角度来看,过去30年在澳洲各大首都城市买房比租房好。结果显示现时在悉尼、墨尔本、珀斯和达尔文买房是更佳的选择,但在其他首都城市,买房和租房的分别不大。此外,在适当的时候买房也会对投资的回报有很大的影响,回报可以比其他投资,例如股票高。相反,在不适当的时候买房,会令回报减少,甚至亏损。每个城市至少有四年的房价中位数会上升超过百分之10,但也有很多时候房价中位数会不变或轻微下跌。


不过,要留意的是研究是基于过去的数据,并不代表未来也会一样。


澳洲房价自1983年至今已上升超过三倍,远超收入增长。储备银行曾指,视乎市场情况,从投资角度来看,买房和租房的分别不大。央行在2014年的一个报告中警告,房价要继续以过去60年的速度增长,买房者的财富才可以和租房者看齐。


无论经济学家结论是什么,在决定买房或租房时,除了经济因素外,也要考虑非经济的因素。如果房子不是自己拥有,便不能随自己的喜好来布置和装修,也会担心房东会迫迁,缺乏安全感。房子也是生活的一部份,几代人住在同一所房子,满载着回忆,这并非金钱可以代替的。难怪百分之70的澳洲人都会选择买房, 实现他们的澳洲梦。