在上万条问答中 我寻找到的2018西安买房逻辑

新地产陕西2018-07-07 11:03:48


不管你承认不承认,相不相信,这一轮的房产盛宴已经结束了

 

|残月

 

一桌好菜,有的人已经吃完了,离席准备玩下一场了;有的人迟到了,还在拼命划拉菜盘子想找点肉丝;苦日子过惯了,始终不愿相信这里竟然上过菜。

 

 

狗年的新年意犹未尽,开工的号角已经惨烈幽怨地响起,似乎一切都变得无关紧要,地产人和每个新年的开端一样,憧憬着这一年的业绩和江湖。周而复始的信誓旦旦,在开年的时候,来的那样的浓烈。

 


或许你想说,还早呢,先多聊聊投资,聊聊房子,聊聊租房市场。很抱歉,中国的房地产是有周期的。

 

房价就像抽水机,以忙碌而光鲜的生活抽走你的全部时间和精力,而分水岭往往就在这种焦虑泥潭中筑起。

 

20182月,西安的房价已经连涨了二十多个月,身边很多朋友咬咬牙以买了房子,就当送给自己在这个城市打拼这么久的礼物。

 

然后才明白:

 

真正有了自己的家,月供就像是交给银行的租金,但少了那种扼喉的焦灼与恐慌。

 


朋友说:要在能适当承受首付借款的情况下,果断出手,只要价格能承担就永远是最合适的时机,而不是等着高昂的房价跌下来,更不应该想着攒钱,去一步到位买个大的,因为攒钱的速度永远赶不上房价飙涨的速度。

 

他们总结,只要能承担借贷,那就是自己买房的最佳时机,不分男生女生。



关于房子的一切,让我们暂且从长计议。是时候认真思考下,我们即将面对的明天,是什么样子,有哪些机会,又有哪些挑战?

 


因为做房地产新闻,于是遇上想要买房的朋友,总会被围着问东问西。被问得最多的问题大概就是:我该买这个房子,还是那个房子?似乎只要一个明确的答案,他们就可以买房、持有、增值,然后高枕无忧。

 

但,事情哪有那么简单。


另一类朋友则比较忧虑,在关注我们之后开始捶胸顿足,说如果可以早一点看到我们文章,就不会选错了时间,选错了房子,导致家庭资产严重缩水了。


但,其实事情也没有那么糟糕。



说没有那么简单,是因为买房的逻辑包括了:判断买入时间、选择城市地段、评估楼盘价值等等因素,都对并不容易,即使买对了,你也只是持续持有,所谓的增值也只不过是纸面上的财富而已。


说没那么糟,则是因为即使你拿到的房子不那么中意,用几年时间逐步置换,获得更大的增值空间也是没有问题的。


比如说,你手上现在有老房子,已经不住了,你可能觉得它地段非常好,卖掉很可惜,想要留着出租,以后房价还能涨。


 

稍微理性一点的人,都会明白。每一轮房价的上涨都不是均匀分配给每一套房子的。如果你能趁着房价上涨直接把它置换掉,然后重新去找市场上寻找更优质的房子,对于家庭资产的保值来说其实意义更大。

 


况且中国的房产品本身,正处在一个更新迭代过程中,所以为了保证你的家庭资产跟上这个时代的涨幅,隔几年把手上的房换一下很必要。

 

在众多的提问中,无非这几个重头戏:会不会涨价?涨多少?该不该买?买哪里?这些问题,伴随着房价颠簸,在《新地产》后台一波一波汹涌而来。

 

沣东新城的走热、浐灞的重回视野、沣西新城年初的抢地大战、航天的犹抱琵琶、品牌房企的剑有所指,当然还有房贷利率、落户政策,这些都成为购房者关注的热点。

 


在后台的留言中,我们搜索关键字,发现有23.68%的购房者,会关注曲江二期,其中有83.51%的人会提及中海曲江大城。21.35%的购房者会关注西咸区域,其中68.11%的人会关注绿城,53.94%的人会关注。高新区域关注度仍然最高,占比46.71%

 

关注度最高的品牌是万科,占比71.42%,其次为融创,占比31.74%,绿城、中海紧随其后。


从这些数据可以大概看出,购房者还是比较倾向于品牌房企,对于之前沣东、西咸区域的冷漠,在政策加码、品牌房企入驻后,态度有所改观。

 

 

面临人生的大决定,焦躁、期待、无奈又兴奋,各种情绪糅合。房价的乖张暴戾,每个人都变得小心翼翼至于如何买,如何换,买哪里,我从2017年上万条后台问答中精选出几条逻辑,供大家参考:

 

学区房的焦虑:

 

养育孩子跟上班一样,大多数人都会当件超级大事,学区房是各位迈不开的坎儿。

 

其实大部分人买学区房,是图个心安,这样的房子灵活且保值,以西安目前教育资源的扩张来看,短期内学区的价值仍然坚不可摧。


 

但如果一定要买学区房,其实我们也要辩证地来选择。

 

1.不是非要上本部的学校,品牌公办学校的分校成长起来速度也很快,最典型的就是金辉世界城的交大附小,还有常宁新区的铁一中滨河小学。华远海蓝城的后宰门小学和富力城的黄河小学也发展的不错。

 

2.期待新的学校,这两年西安将要修的学校会很多,像航天城板块的交大附小和秦汉新城的清华附小等。

 

3.还可以把希望寄托在民办学校上,好民办、新民办也越来越多。

 

当然说回来,教育资源固然重要,成长环境也很重要,孩子有个独立的学习空间,小区里有丰富的运动游乐设施,也是条件的一种。如果倾尽所有,只为了买一套好学区的老破小,这种选择建议打一个问号。

 

退其次买二手?

 

2017年开始,买新楼盘的难度增大了,一方面是很难买到,另一方面是首付门槛高,但同时,很多人因为首付不够或者有特殊的区域情结,而去买二手房。

 

在正常的楼市状态下,同样地段的新房价格都会比次新房要略高一些,因为新房在产品上会更好,而且二手房价格也基本上也是跟随新房的价格波动。


 

现在假如我们要拿二手房去置换品质更高的新房,只要能够买到,那当然应该去置换。但如果我们拿二手房去置换另一套二手房,那么在居住品质上起码要有明显的进阶,不然置换的意义就比较低了。

 

地域情结也是阻止很多人置换的原因之一。毕竟我们在新事物面前,往往会缺乏尝试的勇气。但假如我们总是把自己禁锢在一个区域内,在目前这种高速发展的城市化状态下,那往往是会错过城市发展带来的红利的,更何况情结在大部分时候都是虚的。

 

小户型公寓的利弊?

 

很多年轻的朋友,有一点闲钱想投资,买大一点的房子有点吃力,于是小户型的公寓成了他们眼里的猎物。还有一部分,因为本身没有资格,而将眼光放到了不限购的物业类型或者区域。

 


买公寓或者不限购区域的住宅,都很容易出错,所以都要有好的挑选眼光,但两者之间究竟怎么权衡,就得具体问题具体分析。比如买一套非限购城市很烂的住宅,那肯定不如买一套西安主城区租金回报率不错的酒店式公寓更靠谱。

 

过去一年,酒店式公寓的成交量增长很快,但新上市的酒店式公寓相对较少,同时也有很多沉寂多年的产品。在买酒店式公寓的时候,别去买过时的产品,也尽量不要去碰非知名开发商的楼盘,同时还必须具备租金思维。

 

非限购城市的住宅和一、二线城市的酒店式公寓,并不是非此即彼的选择,但有一个原则是相通的,就是不要去买过时的产品。另外,这两者的投资逻辑和未来获取回报的方式,也是完全不一样的。

 

买这个还是买那个?

 

很多朋友纠结不定的原因是,什么都想要,既想要品牌,又要想地段,购物要方便,还得有学校,这是典型的贪婪型购房心态。

 

不论你要买的房子是刚需100万还是改善150万,实地跑一趟必不可少,不仅仅是售楼处,周边配套、道路、公交车、包括规划中的地铁站,都去仔细熟悉一遍,光看地图或者楼盘单页,完全不够。

 


最重要的是,刚需也好改善也罢,没有十全十美,只有懂得取舍。

 

上周和一个地产老总聊天,他住枫林绿洲,十几年前的房子,去年他入手了一套二手房,单价一万叁,今年直逼两万。我问他最开始这个项目多少钱,他说2005年的时候,大概两千多。

 

翻了十倍,很多人当时还不看好这个区域,如今却成了寸土寸金。然后他紧接着说,现在买房子就去沣东新城或者浐灞,二十年前的高新,就是现在的这个样子。

 

而对于对于第一次购房的小伙伴,我一般都建议:多看看,多挑挑。

 

 

今年回家过年,连邻居不识字的大妈都开始讨论房子了。

 


“邻居们,我儿子的房子又要涨了!” “听说他们楼上110160万已经出手了,你们知道吗?”“沣东的某某楼盘,你们能买到吗?” “万科的那个盘要托到什么关系,才能买到啊?有谁知道?”

 

以上这些问题并非虚构,相信你们所在的业主群、购房者群里,这些对话情景也会经常出现。而且,各种风吹草动、八卦小道、专家论断都会第一时间被发上来激烈讨论。

 

总之,但凡手上还有点闲钱,就想把钱变成房子。

 

其实大家看了那么多,没有一条聊到房价增值带来的金钱财富。房子的价位,在你没把房子卖掉之前的都是纸上富贵,你的生活不会有本质性变化。

 


与其惦记自己想买什么样的房子,不如把着力点放在自己能买什么房子上,买了房子你就和这个城市成为利益共同体,然后,你可以把更多的时间投入到当下,投入到自己身上。

 

做房地产不能有赌瘾,但是一定要有赌性,要敢于对未来做一个判断。而购房某种程度上也是这么一个过程。