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【成薇房产资讯】美国买房税务知识!

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最近美国房价也在平稳上升,吸引不少外国人来美购买房屋,多数是作出租投资之用,也有一些是因为有子女或亲戚在美需要居所,或者为了给孩子提供一个非常完美的教育环境来到美国投资置业。


而在美国繁杂的税务是一项令人很头痛的事情,很多投资人对在持有环节的美国税收(如地产税、针对出租收入的所得税)可能有所了解,但对处置环节(出售、赠送及遗赠)所面临的美国税收问题不甚清楚。


为了更深入的了解购房前后的所有税务内容,今天就来说一说外国人在美国处置房产所面临的联邦所得税、遗产税及节税方式。



美国税务居民

持绿卡者,从进入美国那一刻,便已成为美国纳税人;归化的美籍公民,必定是当然的美国纳税人,在税务上被统称为ResidentAlien,与一般美国纳税人完全相同。


未踏足美国的外国人,当然保留外国人(NonResident Alien)身分,但在美国只是暂时居住的外国人,只要在美国停留的时间达到183天,也有可能变成美国纳税人,也可能在税务上成为Resident Alien,要像美国人一般,为全世界的收入报税。时限及计算方法如下:


其一,假如外国人一年内居住在美国183天或以上,即使没有永久居民身分,也被视为税务上的美国纳税人。其二,假如今年居住在美国31天或以上,而过去三年也曾在美居住,便要将今年居住的时间,加上去年居住时间的三分之一,再加前年居美时间的六分之一,若总数达183天,便自动成为美国纳税人。


几种较特别的情况,不被计算在居美时间内:加拿大和墨西哥居民白天过境工作、在去外国途中于美国过境、外国船只船员在美停留、由于健康原因不能离开美国的时间、留美学生的头五年等。


美国税法针对个人有两个税务居民的概念,一个是所得税的税务居民,另一个是遗产税的税务居民,两者有不同的定义。


所得税税务居民包括美国公民、绿卡持有人及满足实质性居住条件的人。美国所得税税务居民必须对全球所得缴税。


实质性居住是指虽然未持有绿卡,但在税务申报年度(如2015年)在美居留达到31天,且连续三年(2015年、2014年、2013年)分别根据1(2015年天数除以1)、1/3(2014年天数除以3)、1/6(2013年天数除以6)加权计算的天数总计已达183天。


遗产税法以定居 (domicile)来决定纳税人是否为税务居民,不以移民身分,而以定居的意愿和事实来决定是否遗产税税务居民。美国遗产税税务居民就全球资产缴纳遗产税赠与税。


非美国税务居民的美国纳税义务

非美国税务居民就只需要就在美国的收入来缴纳所得税,对美国的资产缴纳遗产税。在美国的房地产作为美元资产,也应该缴纳遗产税。


与房地产相关的税务问题详解:

与房地产有关的所得税

对于收到的租金,可以按照两种不同的方式交税:

1、出租毛收入的30%,作为固定税率纳税;

2、按照出租净收入,根据个人累进税率纳税;

前一种方式不得扣减任何费用,而后一种方式能减除相关费用,包括法律允许的折旧,故绝大多数投资者应选用第二种方式纳税。

针对出售收入(盈利),若持有房产一年以上,个人投资者可享受15% – 20% 的资本利得税率,而若是公司(Corporation)持有,则税率为35%。


与房地产有关的遗产赠与税

对于投资者来说,并不希望成为美国的纳税居民,但是对于房产遗产税,纳税居民享有更多的优惠。

无论是遗产,还是赠与,纳税居民可以享受免税额545万美元,非美国遗产纳税居民赠与子女房产,除了有14000美元的免税额,超出部分还会根据赠与的价值缴纳20-40%的税率缴纳赠与税,超过100万美元缴纳40%的税率纳税;

作为非美国遗产税纳税居民,离世之后,房产赠与子女,会有6万美元的免税额,超出的部分根据当时的价值,按照26%-40%税率缴纳遗产税,超出100万的部分按40%纳税。


下面介绍分析几种不同的房产投资持有方式,及其对所得税、遗产赠与税的影响。


个人直接购买持有

个人持有房产管理成本低,如果持有超过一年的时间,能够享受长期利得税15%-20%,如果持有人离世,能够按照离世时的价格重新计算基价,从而降低卖房时候的投资收入。


而这种持有方式的弊端是无法规避遗产税。有人采用生前购买人寿保险的方式,来保证离世后有资金缴纳遗产税。


有些投资人可能会考虑将现金在美国国外直接赠送给子女,由子女以子女名义在美国购买房产,这不失为规避遗产税的一个简单有效手段。但在子女不成熟或婚姻未稳定的情况下过早地将财产的控制权完全交给子女,在某些情况下也可能有意想不到的不良后果。


以外国公司名义购买持有房产


经常有人会推荐这种方式,但很多时候,这个方式并不是非常理想。



以外国公司的名义购房,可以有效的规避遗产税,因为美国税法,外国公司股票不是美国资产,所以无论是赠与税还是继承,都不用缴纳遗产税。不过这会带来其他税务问题。


首先来说,房产出售的时候,投资人会失去15% – 20%的资本利得税率,而由公司按35%的公司所得税率纳税。


而且公司除了要缴纳35%的所得税之外,给股东的红利也要纳税15-20%。所以对预期会有大幅增长的房地产,以外国公司名义持有很可能利大于弊。同时若以一个未与美国签订税务协定的国家(中国已签订)成立的公司来持有房地产,还有可能缴纳30%的分公司税。这样的成本就会高很多了。


信托方式购买持有房地产

以信托方式购买或持有房地产在美国是一种非常常见的方式,而信托也有多种类型,能实现不同的功能和目的。普通美国人用简单的可撤销的生前信托持有房产,主要原因是因为美国多数州在遗产继承上有复杂漫长且高收费的法院验证程序,而可撤销的生前信托则可规避该程序,所以多数美国人最终都会将房产及其他财产转入可撤销的生前信托名下。

可撤销的生前信托没有避税功能,只是规避遗产法院验证程序,故对外国投资人购买美国房产所面临的遗产赠与税没有任何帮助。本文所要介绍的是另一种信托:不可撤销的生前信托。具体做法是,在购买房产前,先成立不可撤销信托,以海外现金赠与信托作为信托资产,子女作为信托受益人,享受信托资产的收益,在投资人离世或子女达一定年龄后,将信托资产分配给子女。


以不可撤销的信托形式持有房地产的好处很多,包括房产出售时刻享受15% – 20% 的资本利得税率,有效规避了遗产和赠与税,同时若离世,子女继承房产也无须经费用高昂的法院验证程序等,同时,子女虽享受信托收益,但没有过早地享有资产控制权。


不可撤销的生前信托也有其弊端,主要是投资人不能担任受托人,而需要独立第三人担任受托人,同时投资人不能享有信托资产的利益,若受托人在信托房产中居住,需支付合理的租金,否则,信托资产仍有可能被税务局认定为应计入遗产中,在离世时缴纳遗产税。


为保证信托资产不计入遗产中,不可撤销的生前信托在信托文件的起草上也有复杂的技术要求,请投资人在采取此种方式时咨询律师。


外国投资人具体采取哪种方式购买持有房地产,要根据投资人的投资目的、家庭情况、房地产预计持有时间长短等进行具体分析。比如,若投资人希望将不动产留给子女,同时不预期所购买房地产的价格大幅上涨而主要靠房租获得投资回报,可考虑用外国公司名义持有。若投资人主要靠房地产增值获得收益,同时又希望在发生意外时规避遗产税,应考虑用美国有限合伙或有限责任公司或不可撤销信托形式持有。若投资人最终决定以个人名义直接持有,应至少建立可撤销的生前信托,从而避免不必要的法院遗产验证程序。




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成薇Cathy Cheng 著名美国房地产专家,新浪财经专栏作家,加州州立大学电机学硕士,全球著名的Re/Max房地产公司合伙人,拥有美国房地产Broker执照。成薇在业界拥有优良的口碑和品牌,屡登行业名人榜,荣获终身成就奖、全美最高蓝钻奖、全球传奇奖,全美总裁奖、全美白金奖、美国加州第一名,世界杰出华人奖等无数大奖。连续多年在Re/max 房地产公司遍及全球100多个国家的十万经纪人里获得前三名,全美第二名、全加州第一名的殊荣,以及全球华人销售冠军的辉煌业绩。

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