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丁建刚:2018要不要买房?(上)

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2018要不要买房?人们急切的希望有一个简单而明确的答案:买,或不买。

 

这是一个神仙才能回答的问题。但是我们可以从纷繁复杂的信息中,梳理出一些可以确定和确信的信息,来帮助我们做出买或不买的决策。

 

即使是对市场有一个比较明确的判断,对于每一个家庭来说,买或不买,答案仍不尽相同。


今天是元宵节,按照中国人的习俗,过了今天,春节假期才算结束,新的一年才开始。

 

如果说在春节的餐桌上,买没买房、买不买房仅仅是简单轻松的议论,那么从今天开始2018年买不买房,就成了大多数人要面对,要考虑的一个重大家庭资产课题了。

 

所以最近几天,就如气温的迅速攀升,越来越多的人,越来越急切的问,2018杭州楼市会怎么走?2018年要不要买房?



对于这个问题的回答,似乎并没有形成共识,市场越来越迷茫,甚至也出现了重大的分歧和争议。但是,很多人又希望得到一个简单明确的答案:买,还是不买。

 

有人认为,和过去十多年一样,任何时候买房都是正确的。

 

也有人认为,现在已经是高风险时刻,是穷人进入,富人撤退的时刻。

 

这些不同的判断,来自于不同的依据,也都不无道理。

 

任何时候买房都是正确的观点,来自于过去多年的经验,特别像杭州这样的城市,同时来自于对城市未来的信心和预期。


此时是高风险时刻的观点,主要来自于政府“调控不放松”的高调表述,以及对经济金融等不确定因素的风险估计。

 


春节过后,官方释放的政策信息不尽相同:

 

1国家统计局2018170个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示:15个热点城市新建商品住宅销售价格继续保持稳定,其中11个城市价格低于上年同期水平;70个大中城市中一线城市新建商品住宅销售价格同比由涨转降,环比下降,二三线城市同比和环比涨幅均回落。并由此得出房价“稳中趋降”的结论。

 

2在高调“去杠杆”的政策背景下,20181月新增人民币贷款规模创下2.9万亿的历史新高,居民杠杆率高达近50%(截至2017年末,住户贷款余额/ GDP总额)

 

3216日大年初一,新华社就发表文章:《“房住不炒”让房价渐回理性 炒房势力失去卷土重来的土壤》

 

4包括杭州在内的很多城市,释放了2018年大量土地供应的信息。杭州炙手可热的钱江世纪城,一举推出31万方的巨无霸宅地,可见今年的土地市场,从刚开始就已经如火如荼。2018年前两个月,杭州主城区与萧山区挂牌地块可建面积就超过2017全年的50%

 


买还是不买的准确答案,只有神仙才会知道。我们只能在这些纷繁复杂且各不相同的信息中,梳理出一些可以确定的、确信的方向和趋势。


1

 

 2018年,是一个极其特殊的年份(你懂得),官方将“防控金融风险”作为经济工作的重中之重,这一点已经毫不隐讳的多次表达。

 

而引发金融风险的两大诱因,即房地产和地方政府债务(甚至可以合并为一个,就是房地产)。


因此,官方将极力维稳楼市,甚至不惜代价。所谓维稳,就是既不允许暴涨,也不允许暴跌。


从刚刚过去的2017年可以看出,为达到这一目的,官方甚至不惜动用一切超乎想象的手段和措施。

 

所有政策措施,随时随地都有可能变化。只需确定和确信官方的这个政策目标:如果暴涨就全力打压,暴跌就将全力托市。至于官方具体采用什么政策,不必去纠结。


 

2


除了缺少用地指标,也无地可供的少数几个一线城市以外,经过2016年和2017年的商品房库存快速去化之后,绝大多数城市,有着强烈的财政需求和卖地冲动。

 

这是一个普遍规律。除极少数几个城市以外,中国的绝大多数城市,甚至包括热点二线城市,说无地可供,都是无稽之谈。

 

掌握这一条规律,就掌握了供需关系的实质。供,不仅不成问题,且多数城市的供应量可能急剧增加。

 

3


新春伊始,各城市抢人大战升级。

 

成都的人才新政广告,甚至张贴到了杭州人潮拥挤的地铁站里。


 

中国的高铁网,已经将很多城市,特别是二线城市,放在了同一个平台上,比较性价比。


抢人大战,既是争夺人才,但实际上更是争夺市场需求。

 

4


房地产税,如果仍然按照原有的思路,甚至追溯存量房征收,几乎是死路一条。

 

别说2018年,甚至再给三年五年,也难以实现立法和出台。


除非改变思路:不追溯既往,只针对新购房者征收。

 

5


在政策的鼓励和支持下,租赁市场中各类租赁房源将大幅度增加。

 

对于一部分人群来说,租房或许并非是迫于无奈痛苦的选择。

 

以上五点,是可以确定和确信的。

 

基于这五点,人们或许已经能够理出新的一年要不要买房,该不该买房的基本思路。

 

但是,即使面对相同的市场判断,每个家庭要不要买房,该不该买房,其实仍然会有截然不同的答案。

 

关于这个话题,我们将在下期专门讨论。


来源:丁建刚房产微信公号


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