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购房资讯 | 夫妻共同贷款买房,谁来做主贷人合适?

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导读

在房价高的城市,由于夫妻一方的收入证明很难达到银行放贷规定的标准,所以不少人结婚之后会选择夫妻共同贷款来买房。夫妻共同贷款买房,谁来做主贷人合适?有哪些问题需要注意?



这类夫妻会选择共同贷款买房


现实中,一些夫妻之所以选择共同贷款买房,主要是因为申贷人需要向银行提供收入证明。通常情况,银行会要求申贷人收入证明上的月收入是其月还款和其他负债之和的两倍以上。



举个例子,小A和小B是夫妻,想贷款买房,经计算每月还贷1.5万元。如果小A收入证明为2万元/月,那么小A一个人的收入不满足上文提到的“2倍以上”的要求,在这种情况下,小A的配偶小B也要向银行提供其收入证明,夫妻共同贷款,才能满足银行放贷的要求。


谁做主贷人合适?


夫妻共同贷款买房并不意味着夫妻双方都是主贷人。在面签时,银行信贷员会询问,将夫妻中哪一方设为“贷款人”,哪一方设为“共同贷款人”参与还款。如何选择谁做主贷人?可以从收入、征信、职业、年龄这四方面分析。


首先,主贷人应选择收入更高更稳定的一方。上文已经提到,银行会通过收入证明或银行流水来评估申贷者的还款能力,所以在面签时,把收入高且稳定的一方作为主贷人,银行更容易批贷放款。



其次,银行在放贷之前,会查询夫妻双方的个人征信。


一般情况,要将征信良好的一方作为主贷人,因为夫妻共同贷款买房时,只要有一方征信存在问题就会影响房贷审批。不同是,如果主贷人征信记录有问题,银行一般不会受理贷款申请。


如果主贷人征信良好,“共同贷款人”存在一些征信问题,但后来已经解决,一般不会影响银行批贷放款。



最后,最好选择职业稳定的一方作为主贷人。例如公务员、国企员工、事业单位员工、医生、教师等这些职业的申贷人很受银行“偏爱”。


相对于煤矿、建筑施工行业、危险化学品行业、飞行人员等高危行业的申贷人来说,将职业稳定的一方作为主贷人,更容易申请贷款。



此外,在收入、征信、职业都相差无几的情况下,主贷人应选择更年轻的一方,便于能贷更长年限。


银行对贷款人的年龄是有规定的,大多数银行规定,在中国个人贷款的年龄限制是18周岁以上,65周岁以下。一般超过65岁的男士和超过60岁的女士,很难获得银行贷款。所以主贷款人越年轻,能获得的贷款年限就越长。


离婚时,主贷人会得到更多房产权益?



有人有这种疑问,如果夫妻感情不和,离婚时房贷还没还完,主贷人是否会得到更多房产权益?


对此,小M咨询相关律师表示,婚后共同贷款买的房子,不管主贷人是谁,房子都属于夫妻共同财产,贷款都属于夫妻共同债务,没有主次之分。


如果夫妻离婚,共同贷款的房产被判定给了离婚后的一方(不论是主贷人还是共同还款人)所有,那么另一方可以提出变更住房贷款人的要求,解除自己偿还贷款的义务。



延伸阅读


两夫妻房贷没还完就要闹离婚!那么房子该归谁?

房子已经被认为是结婚必备品。面对高企的房价,不少夫妻或准夫妻都会选择贷款买房。但感情的事难料,万一出现双方闹离婚却还没还完房贷的情况,那么,房屋和贷款的权责该怎么分割呢?



案例1


杨先生和王女士经自由恋爱,2002年结婚,婚后有一儿一女。

  

但是,杨先生长期在外地工作,夫妻之间感情渐渐出现了裂痕,经常相互猜疑、争吵不断。于是,杨先生到法院要求解除婚姻关系,并且要求孩子的抚养权。王女士也认为婚姻早已名存实亡,同意离婚。但提出两个孩子应由她监护,丈夫支付抚养费。

  

对于婚后购买的一套房子的归属问题,两人分歧很大。

  

杨先生称,2010年,他享受单位福利分房,购买了位于瑞丽市某小区的一幢别墅,总价110万余元。首付款60万元是他个人支付,剩余尾款办理了按揭贷款,每月房贷也是他一个人在偿还,因此该房屋应归他单独所有。目前,尚欠银行贷款本息50万余元。但王女士却认为,这套房屋是夫妻关系存续期间购买,属于夫妻共同财产,应由评估公司评定价格后平均分配,房贷债务也应共同分担。

  

法院审理后认为,双方感情确已破裂,准予离婚。至于该房产的归属,房屋系婚姻关系存续期间购买,杨先生未提交该房产是用婚前个人财产购买,或者双方约定房产归个人所有的证据,因此判定该房产应为夫妻共同财产,房贷也应平均负担。

  

据此,法院判决:准许两人解除婚姻关系;女儿由王女士抚养,儿子由杨先生抚养,双方自行承担各自抚养子女的抚养费。房产归杨先生所有,杨先生补偿王女士150万元,同时房贷由杨先生继续以原有方式归还,王女士承担一半房贷金额。


案例2


2004年,马女士和孙先生相识。恋爱7年多后,2011年3月,两人在昆明登记结婚。婚后,两人一起到玉溪工作了一段时间。后马女士怀孕回家,2013年生下一个女儿;孙先生则一直在玉溪上班。

  

为了解决居住问题,两人以55万元的价格在玉溪购买了一套房子。20万元首付款及办理过户的费用、以及中介佣金均是孙先生向其父筹措来的,还出具了借条。剩余的房屋尾款,则以马女士的名义向银行贷款。由于两人收入不高,房贷压力大,每个月还贷都是由孙父转款给孙先生,再由孙先生还贷。

  

结婚后,双方由于生活习惯和生活环境不同,经常发生矛盾。期间,双方曾多次协议离婚,但房产分割问题一直僵持不下。马女士将丈夫告上了法庭,要求判决离婚,依法分割夫妻共同财产和债权债务。

  

法院审理后认为,这套房屋是双方婚后购买,登记在双方名下,应视为夫妻共同财产。但购买房屋的资金是孙父出的,孙先生也写了借条给其父亲。之后,房屋贷款也都是孙父转款给孙先生去按月还贷。因此,法院认定:孙先生夫妻与孙父存在借款关系,而不是赠予关系。

  

法院判决准予两人离婚,婚生女由马女士抚养,孙先生每月支付抚养费500元;夫妻共同财产中的这套房屋归孙先生所有,孙先生向马女士支付财产折价补偿款1万元。同时,欠孙父的借款和尚欠银行的贷款本息,都由孙先生承担。


案例3


2005年,杨先生与夏女士经人介绍认识,两人恋爱1年后结婚,还有了一个可爱的女儿。但双方工作繁忙,缺少沟通,经常因琐事而吵闹。杨先生提起离婚诉讼,要求女儿的抚养权。同时提出分割两人婚后购买的房屋一栋,并分担18万元房贷和3万元车贷。夏女士则提出,如果要离婚,女儿应由自己抚养,并且相关债务应该“跟着房子走,跟着车子走”。

  

法院审理后认为,由于双方感情确已破裂,离婚请求法院予以支持。女儿由夏女士抚养,由杨先生支付抚养费;对于夫妻双方的共同财产和共同债务,法院判决:本着照顾子女和女方权益的原则,房屋归夏女士所有,日产轿车一辆归杨先生所有;房贷由夏女士偿还,车贷由杨先生偿还,由夏女士给予杨先生30万元经济补偿。


律师分析

离婚案涉及房贷的4种情况及分割依据


Q:婚后,夫妻双方以一方名义购买,并办理了按揭贷款,产权登记在一方名下,由双方共同还贷,那房屋产权归属怎样认定?

  

A:云南凌云律师事务所胡家艳律师认为:夫妻关系存续期间取得的房产,只要夫妻双方没有特别约定,那么该房产应属于夫妻共同财产。未偿还给银行的按揭款,为夫妻的共同债务。

  

Q:婚后,以夫妻双方的名义购买房产,以一方名义办理了按揭,由一方偿还贷款,这又该如何认定?夫妻离婚时应如何分割?

  

A:这种情况下也应认定为夫妻共同财产。只要是夫妻存续期间取得的房产,没有特别约定,都属于夫妻共同财产。房产应按夫妻共同财产进行分割,该套房屋贷款也应平均负担。在离婚时,应以房屋市场价计算房屋价值,不按当初购房合同金额计算。另外,如果涉及未还清的贷款,先要将未还贷款部分除去。

  

Q:夫妻一方婚前支付了首付款,婚后共同还贷,或一方用个人财产还贷,离婚时房屋尚未取得产权证,该如何处理?

  

A:云南凌云律师事务所杨志芬律师认为,这种情况应根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第21条规定:离婚时尚未取得或者尚未取得完全所有权,当事人协商不成的,人民法院进行财产分割时,不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。前款规定的房屋取得完全所有权后,当事人如果有争议,可以另行向人民法院提起诉讼。

  

Q:夫妻一方婚前购房,房屋尾款办理了按揭贷款,并取得了产权证,婚后共同偿还按揭贷款。离婚时,该如何分配房产?

  

A:根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第10条规定:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理,不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相应财产增值部分,离婚时应根据《婚姻法》第39条第1款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。”

  

也就是说,如果夫妻一方在婚前已经取得该房屋的所有权,婚后夫妻双方共同偿还了银行贷款,可以理解为是用婚后夫妻共同财产,偿还了一方的婚前个人债务。

  

在离婚时,夫妻一方婚前购买的按揭房判归买房者所有,尚未归还的贷款也为一方的个人债务。但同时,应当将夫妻所共同偿还贷款及其相应的房屋增值部分的一半补偿给另外一方。




来源:腾讯财经、都市时报置业会


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