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内参研判〡2018泉州楼市是涨是跌?买房卖房必看10大趋势!

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终点即起点,告别是为了更好的出发。

2017年已然过去,无论是满心欢喜还是徒劳伤悲;

2018年自然而来,不管是踌躇满志还是迎难而上。

当内参君写下这句话的时候,2018年正以一场严寒的冷空气降临作为初始,楼市却接连传来各种重磅的消息。

1月5日,兰州率先发布对辖区部分区域取消限购,调控措施总结为:

1、松绑限购;2、加码实施限售;3、实施政府限价;

这样的变化是基于日前全国住房城乡建设工作会议要求所提出的:

“2018年抓好房地产市场分类调控,促进房地产市场平稳健康发展。针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

兰州出台了偏远地区松绑限购,主城区取消限购的社保、纳税证明,限售3年,积极消化当地的一手房库存。

这一点和任志强先生日前的发言,曲出同工:针对那些地方财政非常紧张的城市,政策会有放松。显然,房地产是“尿壶”论的说法,比喻并不为过。

既然有了一个城市出现变化,其他城市的跟进,看来是必然的一个过程。 

于是,在2018年刚刚到来之际,一场以“人口争夺、人才争夺,托底房价,扶住市场”的放票落户政策,在长沙、武汉、济南、郑州等城市陆续实施。

至于他们是为了去库存还是为了托底扶住,其本质都是一样的,都是在中央关于房地产调控大政方针之下进行的。

这是因为,在当下调控稳房价稳人心的成果已显,一刀切的模式已不适合下一步的调控需求,下一步需要做的是因城制宜,甚至可以做到一城一制。 

2018年,内参君的对总体楼市的基本判断是:

1、供需矛盾一线城市企稳上行;部分二线城市“抢人才、抢人口”变相降低购房门槛,包括但不仅限于购房资格,厦门等二线城市6-9月份迎来阶段性买点;

2、三四线城市结束普涨,加速分化,但泉州将会是一个“特殊的存在”;

3、房产税雷声大雨点小,房地产泡沫就像鬼,会有很多人谈论,但短期内不可能也不允许破灭。

反观到泉州房市,2017年,有太多的人在买房人潮中被推着走,心中迷茫不得其法;更多的人则希望能够看懂2018年变化,究竟是等待,还是快速入手?

内参君特别发布2018泉州楼市正在生成的10条新逻辑,相信此文能够给你带来清晰的答案!


2018泉州房市趋势.1

2017泉州政策严控,2018年保持稳定不放松。

泉州2017年密集出台了史上最严也是三四线城市最严的调控政策,一系列的手段让楼市迅速降温,但同时由于曾经楼市调控出现过先紧后松的情况,这次调控政策能坚持多长时间成了许多人普遍关心的话题,目前全国市场兰州、郑州、合肥等城市已经有政策松动的迹象。

内参认为短期泉州将无法看到政策的松动,未来楼市政策仍会延续“房子是用来住的,不是用来炒的”这一明确的主线,短期调控不会放松,特别是限购、限价、限售等。

另外,目前泉州政策已经足够严厉,明年政策也不大可能加码将延续以维持稳定为主。


2018泉州房市趋势.2

房贷额度依然紧张,房企变相拒公积金贷

目前,利率上浮、批贷排队,甚至暂停受理,已是全国普遍现象,由于额度过于紧张,预计2018年,泉州银行房贷额度依旧很难大幅度缓解,只会适当放松,放款时间将延长,房贷利率依旧会上浮,购房成本继续增加!对于消费贷使用者、离婚贷款者,买房办理贷款难度大。

公积金贷款放款时间继续延长,目前已有很多购房者半年公积金贷款没有批复下来,明年情况或将更严重,为了回笼资金,越来越多的开发商可能变相拒绝公积金贷款!


2018泉州房市趋势.3

土拍限价水涨船高,土地争夺激烈将致地王频现

由于过去数年泉州土地供应量较少,导致目前商品住宅供应紧张,也导致了很多品牌房企未能如愿进入泉州市场(还有一些房企迂回策略,先拿周边县域项目),同时泉州城市发展及进程不断加快,土拍市场政府住宅限价逐步提高,未来土地拍卖市场仍将会吸引各大房企参与,内参了解到,想进入泉州市区的各大外地房企有融创、中海、联发、绿城、融侨、融信、正荣等。

可以预计未来土地市场竞争激烈,各区域(板块)地价将不断被刷新,即使考虑到住宅限价因素,内参预测清濛开发区地价最高将破4000元,洛江双阳地价最高将破4000元,台投区地价最高将破4500元, 江南片区地价最高将破5000元,北峰地价最高将破5000元,城东及市区核心区地价最高破15000元。


2018泉州房市趋势.4

新房政府“控盘”,微涨3-5%,刚需刚改买房窗口期

泉州市政府对本轮房地产市场调控决心之强、力度之大,超出大部分人预料,房地产主管部门通过限制一手房价格,已经限死了未来房价发展格局,新房房价将被严控至政府能接受的“微涨”(预计3-5%)的幅度,也由于一二手长期价格倒挂,未来新盘开盘都将依旧出现抢房现象,对刚需、刚改客群而言,是买房窗口期。


2018泉州房市趋势.5

优质二手房特别是优质学区房涨幅15%以上

据内参统计,未来三个月,整个泉州中心市区(城东、东海、桥南、江南、洛江万安、北峰等板块)能有住宅供应的项目很少,供需关系依旧紧张,市场迟迟没有项目推售,个别项目又由于限价引发排队摇号购房,势必推高二手房价格,导致一二手房价格倒挂现象加剧,一些优质小区,特别是优质学区房将迎来15%以上涨幅。


2018泉州房市趋势.6

刚需三大板块,区域价值:台投区 ﹥ 清濛 ﹥ 洛江

由于中心城区(含城东、东海)城市建设水平发展快,房价快速上涨之后,中心城区项目少、单价高,对刚需客户产生强力的挤出效应,综合考虑配套设施、与城市中心的距离等条件,未来刚需分流主要在洛江双阳、台商投资区和清濛开发区三大板块:

1:洛江双阳板块(主要指万安国道线以北至双阳主城区域):距离市区位置较远,但通过朋山隧道能快速到达动车站,到城东组团也相对方便。目前阳江学园已经开建(传五中分校进驻)、刺桐北拓隧道建设等利好能极大提升片区教育配套,商业配套、市政配套等设施不足。

2:台商投资区板块:规划起点最高、未来一段时间城建投入力度最大、发展潜力极大的新区,目前最大的缺陷是生活配套的缺失以及人气不足。

3:清濛板块:人气充足、生活便利、交通方便(从桥南到泉州、或凤池路到晋江等),未来市二实小能大幅提高教育配套的水平。不足是周边以工厂区为主,都市感较弱,大型高端的商业、休闲配套缺失。

内参建议选择顺序:台投 ﹥ 清濛 ﹥ 洛江(万安以北至双阳区域)


2018泉州房市趋势.7

改善型产品存量少,优质项目将获更高溢价

本身泉州以改善型为主流客户群打造的项目较少,真正用心做的开发商更是少之又少,所以好地段、好品质、好户型、好物业的小区将变得“奇货可居”。同时新的拍地游戏规则,在“限房价竞地价”的情况下,开发商肯定要拼命控制成本,抑制做豪宅的冲动。

另外,泉州藏富于民购房力还是非常强劲,二胎政策的出台会涌现大量的改善型需求,供求矛盾,将会使好项目获得更好的溢价,优质的二手小区也将稳步上涨,继续拉开与普通小区的价差。


2018泉州房市趋势.8

2018年下半年开始 有房票的厦门客重回市场

泉州本轮调控从2017年4月份开始正式对外地客户进行限购,到今年下半年,就会有一定数量的厦门客连续缴纳一年的医社保或者居住证满一年,从而拿到购房资格重新投入泉州市场,可能会推动一些低价板块房价上升。


2018泉州房市趋势.9

投资关注2大热点:水头石井+晋江仙石陈埭

1:水头、石井:受益于厦门城市的战略崛起,房价快速上涨形成的溢出效应,带动水头市场整体发展。未来水头肯定是闽南同城化的先锋军,是未来晋江翔安区域的战略增长轴。

2:晋江:本次两会提出东海隧道建设周期定于2019、2020年,未来借助东海隧道、晋江大桥,未来仙石、陈埭至沿海大通道一线将吸引泉州市区、东海客户,成为新的投资热点。


2018泉州房市趋势.10

商办市场持续低迷,商业住宅倒挂现象大量出现

泉州商办市场相对发展较慢,未来供应量严重过剩,写字楼办公氛围相对不成熟、商业由于受线上商业影响,商办物业投资稳定性弱、风险较大,目前商办产品已明显低于同位置住宅价格,部分较偏的位置的商铺也已经低于住宅售价,商业办公与住宅倒挂现象大量出现。

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