【深圳白领买房路】最后还是回罗湖买下58平房

深圳特价房2018-09-15 07:30:27



(来源:南方都市报)


一个多月前的最后一次看房,石杰和妻子赵慧刚刚拍板敲定一套58平方米的小户型,自此,他们终于在这座繁华的都市里拥有自己的一方小天地。


而回首起过去一年的辗转买房路,小两口依然心有余悸,“太疯狂了,这样的楼市,根本容不得你多想。只要稍微犹豫,你就等着后悔莫及吧。”从“你要买房吗?”直接进阶到“你要买房!”,高价位市场催生年底购房潮的同时,一批从年初就四处寻觅的刚需购房者也开始如坐针毡。不过,他们至少可以欣慰,当其被高房价逼迫着“速战速决”、仓促为这出买房记画上一个句号之后,也许还能笑看2016年深圳房价如何再次“逆天”。


抢不到的关外“日光盘”


“如今才知道,这世上果真没有后悔药。”采访结束后,已步入而立之年的石杰话锋一转,颇为无奈地笑道:“我们夫妻俩来深圳六年,也实实在在为这座城市的房东们当了六年‘志愿者’。租房、涨房租、搬家……三番四次的折腾,说实话,从来都没把自己当做深圳人。”


就像这对白领夫妻所感慨的,“抢房”、“日光”、“时光”,确实是2015年深圳楼市甚为常见的关键词。“拿钱换房,拿房换钱。拿更多的钱换更大的房,拿更大的房换更多的钱———这个游戏的玩家,数深圳人最多。”深圳链家二手房研究院总经理肖小平在微博中一针见血地调侃道。


石杰与赵慧正是在这样的背景下开始了选房之旅。在两次与关内笋盘擦肩而过之后,小两口无奈成为关内“溢出效应”下的活教材。


去年5月下旬,当他们冒着倾盆大雨匆匆赶到大中华中海锦城二期的开盘现场,黑压压4000余人集中争抢700多套房源的壮观场面却让他们立时目瞪口呆。“最终还是没有抢到,不过龙华均价也要4万元,这远远超出我们的预期。”一提起彼时的抢房经历,石杰压力重重。


石杰未曾预料到的是,仅仅半年之后,他口中的这个“关外”———龙华片区又一次重现“日光”盛景,而这一次,规模更大,人数更多。


去年11月7日,位于龙华地铁站附近的“旧改”大盘鸿荣源壹城中心首次开盘,6000余名购房者聚集的现场堪比巨星演唱会阵容,在经过一次加推之后,全部1637套房源于6个小时内售罄,这也是深圳楼市近十年来罕见的一次性推货过千套。


“从2015年11月第二个周末开始,在看房现场、签约现场打电话咨询我的亲戚朋友猛然增加不少,有一位亲戚甚至还因为抢不到房懊悔不已。”肖小平说。


深圳中原地产新近发布的成交数据图亦显示,2015年,深圳新房成交量合计666万平方米,环比涨幅达65%.这是继2009年放量大涨之后,楼市成交量第二次迈过“650万平方米”的大关,同时也创下2008年金融危机以来的历史新高。


相比新房,二手房成交更是势如破竹,不仅以1064万平方米的成交量重新回到五年来的峰值,涨幅甚至突破三位数,高达118%。


“一年多以来支撑房地产市场的各项利好政策,尤其是前所未有的宽信贷显然是深圳楼市此轮涨势疯狂的主因。”深圳中原董事总经理郑叔伦在深圳中原2015年年刊中分析,2014年出台的“930新政”应该是导火索,“认房不认贷”催生了一大波换房需求入市,二套客户通过换房来实现低首付,加速了成交的放量。


投资者更是闻风而动,占比骤升。而“330新政”的横空出世直接引爆市场热度,从投资客到换房客到首置刚需客,此时都前赴后继涌入楼市。


在去年12月的一场房地产形势研判会上,浙江大学房地产运营研究所所长蔡为民指出,经过2008年金融危机之后,可供消费者选择的经济机会和标的越来越少,全国的财富逐渐集中到北京、上海、深圳三个一线城市。“尤其是当人民币贬值已成现实,你敢做实体吗?不太敢吧。敢到合肥买房吗?也不太敢。口袋里面有钱的消费者,只能到盈利空间更大的北上深买房。”




史无前例的“反价违约潮”


“两年前,关外二字头以下、关内三字头以下的房子,闭着眼睛都可以买。如今,深圳五字头以下的房子,基本上可以随便买。”业内观察人士随口的一句小玩笑,于石杰和赵慧而言,却深有体会。


一开始,小两口的买房目标直指福田学区房。去年3月中旬,中介推荐了景田北的一套学区房,55平米,总价大概210万元。彼时,中介还跟他们说,真心要的话,价格可以再谈。


然而,因朝向不符赵慧心意,夫妻俩最终没有购买。


“去年3月底,楼市新政一出,深圳房价犹如坐上直升飞机。单单4月初,景田北的学区房就涨到4.5万元/平方米。一周后,这个均价再次飙升到接近5万元/平方米。”一切来得如此猝不及防,石杰和赵慧开始坐立不安。


他们决定迅速入手一套60平方米的小两房,并且和中介约定以290万元的价格成交。然而,现实往往更残酷。身在外地的业主电话里口头答应,但两天后却借中介“狮子大开口”,加价15万。赵慧一怒之下转向之前看好的另外一套,却被告知,业主临时决定不卖,过段时间再说。


搔耳捶胸,懊悔莫及,大抵可以诠释当时小两口的内心世界。后来,石杰才意识到,原来自己遭遇了深圳史无前例的大规模“反价违约潮”。在“330新政”出台之后,深圳二手房反价数量急剧增长,有业主连夜抬价20余万元,部分热门房源甚至一天内多次反价。


相关数据显示,在去年3月底4月初成交的二手房中,超过80%的业主反价,这一现象在“五一”过后更是有了量的飞涨。买卖双方的博弈甚至上升到法庭相见,2015年6月19日,深圳一名二手房业主因反价毁约成被告,新政后深圳首例强制交易案开庭。


业主们甘愿“铤而走险”,罔顾契约精神的背后是加速上涨的房价。一组来自深圳中原地产的数据显示,去年短短一年,深圳二手房均价从29930元/平方米一路飞跃至45690元/平方米,大幅上涨53%.去年11月,代表市场价格预期的中原经理指数和中原报价指数一改连续三个月的下探趋势,开始双双上扬。最后一个月,深圳二手房均价甚至高达48239元/平方米,是近8年的高点。


在深圳市房地产研究中心主任王锋看来,消费者经过去年第三季度的观望之后,入市速度重新加快。在销售量出现持续快速上涨的情况下,价格很难明显下降。




“年内一定要将房子拿下”


在房价大步跨入“4万”时代的第四季度,石杰和赵慧猛然醒悟,他们暗下决心,无论如何,年内一定要将房子拿下。“如果等到明年开春,银行额度宽松,放款比较快,房价可能又要涨起来。”


热闹的还不只是二手房市场。圣诞节前夕,位于宝安西乡的宏发Q CC前城首次开盘,均价6.5万元以上,仅1个小时全部售罄,而前海时代CEO公馆二期推售价格甚至比一年前的开盘直接翻一番,4万元/平方米变成8万元/平方米。


中国指数研究院发布的年度数据显示,2015年,深圳新建住宅均价42591元/平方米,环比涨幅达38 .65%,这个涨幅将包括上海、北京在内的所有城市远远甩在身后。


有业内观察人士笑称,2015年的中国楼市只有两个城市,一个是深圳,一个是其他城市。深圳中原地产给出了更具体的数据,受第四季度大量高品质住宅集中入市影响,深圳新房价格突破“4”字头,其中去年11月均价高达44751元/平方米,同比上涨69%。


在房价大步跨入“4万”时代的第四季度,石杰和赵慧猛然醒悟,他们暗下决心,无论如何,年内一定要将房子拿下。“如果等到明年开春,银行额度宽松,放款比较快,房价可能又要涨起来。”


赶在春节前买房,石杰并非孤例。刚刚入手花样年锦上花的崔生也称,动了买房念头,就是觉得年底是入市的好时机。“其实现在房价还是有些高,但我担心过完年房价更贵了。”


2016年房价将持续走高也是一众业内专家的预判。“接下来房价绝对没有下降的趋势,只是涨多涨少的问题而已。”肖小平认为。


郑叔伦对此持相似观点,他说,2016年深圳房价涨幅可能介于15%-20%之间。


“今年上半年,深圳房地产市场将大概率继续惯性冲高,延续20 15年的高涨势头。下半年的楼市涨幅将更多取决于全球经济复苏能力及中国经济转型结果。当前经济现状已经接近2008年金融危机的水平,一旦数据继续走差,深圳楼市也难独善其身。”




最终回到罗湖 买了58平方米小两房


房子铁定得买,而且得快点入手。只不过,寻寻觅觅的这一年,石杰和赵慧从福田转战后海,从龙华改道龙岗,最后再到临深片区,几乎走遍深圳各个区域,却依然一无所获。在11月深圳湾春茧的某次开盘现场,赵慧转头,向惆然不语的石杰说,“要不,我们还是看看关内稍旧的小区吧,兴许便宜点儿。”


就这样,他们将目光投向了罗湖的二手楼盘,吸取此前的教训速战速决,11月的第三个周末,夫妻俩终于果断入手罗湖的一套58平方米小两房,20年楼龄的偏旧小区,户型不算好,但是房子刚刚重新装修,而小区周边配套齐全,还带螺岭小学学位。“与上半年完全不同,这一次根本没有讨价还价的空间。幸好,国家再次降息,还款的压力总算稍稍减弱。中介帮我们算了一下,每个月月供可以省下100多元,20年下来大概2万多块。”石杰的眼睛里浮起一丝欣喜。


买房引发的焦虑终究尘埃落定,但倘若石杰和赵慧仔细研究一下深圳各大片区,可能还会滋生些许悔意。事实上,2015年罗湖区二手房价同比涨幅仅48%,是深圳全市除盐田之外涨幅第二低的区域。


根据深圳中原地产的监测数据,因蛇口自贸区和大前海概念的影响,2015年南山片区二手房价以58%的涨幅领涨全市,受前海辐射的宝安紧随其后,同比上涨55%,价格洼地龙岗与新秀龙华也不甘示弱,涨速均超过50%.投资客较为推荐的片区也多数集中于南山、宝安、龙华几处。


资深投资客山姆在此前接受南都记者采访时就曾表示,比较看好蛇口和前海两个区域。“这两个区域都属于南山片区,该片区目前是整个中国上市公司密度最高的地方,而且未来政府还会持续在此投入大笔资金进行建设,钱砸在哪里,哪里的房价自然会上涨。”


在诸如石杰这样为房忧心的购房者的另一面,是土地市场迎来一场疯狂的年度盛宴。去年12月22日,信达坤润联合体以30 .3亿元总价从龙光口中夺走位于坪山新区的一宗居住用地,溢价率高达219.6%。


相关数据显示,在龙华、宝安等片区高调崛起后,坪山片区成为深圳楼市的价格洼地,片区内新房均价仅介于2万-2.5万元之间,二手房均价则接近3万元/平方米。而这一宗地,可售楼面价却高达2.72万元/平方米,典型的面粉贵过面包。当天不少业内人士唏嘘不已,这也意味着,坪山房价马上挺进3万元甚至是3.5万元时代。


而时隔3天,泰禾集团斥资57亿元将深圳宝安尖岗山片区两宗居住用地收入囊中,其中第二宗折合楼面价达79907元/平方米,不仅刷新2012年中海地产在同片区拿下商住地块时所创下的26689元/平方米单价地王记录,甚至还高于2015年10月份北京拍出的7 .5万元/平方米的单价地王。


“哪怕把填海面积算进来,深圳的总土地面积也就2000多平方公里,而且深圳大部分土地是村民集体所有,接近50%的楼盘都是小产权房或军产房,房地产土地供给总量特别有限。”深圳市社科院国际化城市研究所所长何国勇说,政府只能采取旧城改造和跟周边城市东莞、惠州打通交通的方式,不过这样会令房价越改越高。


从需求端来看,随着产业结构的优化升级,深圳迅速出现一大批新兴富裕群体,其住房支付能力较高,成为近年的购房主力。此外,深圳非户籍人口规模庞大,购房条件也比较宽松,潜在的住房需求规模非常大。


“深圳的房价还会涨,虽然可能正处于酝酿期,但一定还会有突破。”深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺说。


然而,不管过去一年和即将经历的这一年,深圳房地产市场已经或将会发生什么波涛汹涌的变化,对于石杰和赵慧来说,最终入手的这套小小两房,总归让他们在入深6年之后,第一次对这座城市有了“主人翁”的感受。


不过,240万元的总价,除去首付四成96万元,每个月月供还需80 0 0多块,这让只是普通小白领的石杰和赵慧隐隐有些压力。“告别了那种为房东打工的日子,以后还是得接着给银行当‘志愿者’。”石杰笑着摇了摇头。


买楼TIPS 深圳哪里还有150万二手盘?


在遍地皆豪宅的深圳,各区都还有少量总价在150万元以内的上车盘,如南山南油B区35-38平方米的公寓,龙华40平方米上下的苹果园和香缇雅苑,以及罗湖东门和人民南片区的金城大厦、银座金钻。


买楼趣事 90后比85后更阔绰


相关数据显示,年纪越大买房的面积越大,但其中,90后无论是买房还是租房,其阔绰程度都将85后甩在身后。


2015年买房人中,离婚率高达45.2%.而一直被认为如今买房要拼爹的情况,链家数据却显示在二手房市场里,59%是自己或男女双方自己攒钱付了首付,只有3%的深圳人靠父母支持买了房。


除此之外,链家数据显示,女性更爱罗湖、福田,男性则更爱买在龙岗中心和横岗;买在罗湖、福田的购房者平均年龄超过34岁,而买在龙华布吉的购房者则32岁刚出头。