江苏房产选购交流组

2018,粤港澳大湾区买房,谁最有“钱”途?

只看楼主 收藏 回复
  • - -
楼主
  

资料来源:湾区观察

正值粤港澳大湾区一周年,最近很多网友在群里留言小编,湾区9市哪里的房子最值得投资,想让小编分析分析。看一个城市有没有发展有没有后劲,房价有没有上升空间,长期看人口,中期看土地,短期看政策,相信这句话大家并不陌生。那么小编就从土地及人口流动情况来分析看看,2018年粤港澳大湾区买房该买哪里?


粤港澳大湾区9市规划:平衡发展


粤港澳大湾区是指由广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门9市和香港、澳门两个特别行政区形成的城市群。


尽管国家层面的粤港澳大湾区规划方案并未出台,珠三角九城在大湾区的定位也没有形成规范的统一表述,但是从2018年九市政府工作报告里,依然可以窥见各自未来发展的战略定位。


随着湾区的发展,各城市基础建设投资力度加大, 广东省在“十三五”期间,基建总投资约4.8万亿元,项目多达543项。此外,为了推动粤港澳的融合发展,交通建设辐射的也更加广泛,提高经济发展潜力、这都将会给房地产,尤其是某些仍在成长期的区域房地产行业带来更大的机遇。



粤港澳大湾区9市卖地盘点


作为湾区元年,在2017年也是全国性的住房规划政策最为严厉的一年,“保居住”成了政策实施重点。同时为了防止企业投机,各地政府尤其是重点城市加大了对土地规划的控制,导致房企拿地成本增加。


虽然如此,湾区土地市场依旧火热。


图片来源:湾区观察


同时在这大背景下,纵观粤港澳大湾区框架下的广东省9市2017年土拍情况:产业(工业用途)供地是大头,住宅拿地依然备受关注,商服用地呈少而精。“多要求”、“高成本”、“要求运营”成竞地规则常态。


在湾区9市中的公开土地市场中,湾区各地的供应量皆有上涨。其中广佛深珠作为一二线政策核心城市卖地总额上榜全国前20名。而深圳、东莞、中山的土地供应量较少,一方面展现了三地土地资源较为短缺。另一方面,亦展现出湾区未来土地有着以下的供应趋势。

1、 深圳43宗土地有42宗是商服用地,广州、珠海、佛山也加大了产业新区的供地面积,这代表了一直是政策高地湾区一二线城市,未来将会是商业价值高地。

2、 作为全国人口密度最大的区域之一,东莞、中山2017的卖地情况亦是未来湾区土地供应趋势:以旧改和城市更新升级为主,在国家新的土地政策之下,政府不再是供应土地的唯一渠道。

3、 2017的土地供应情况亦彰显了政府对于整个市场的控制力加大,规划建设不再粗放。



粤港澳大湾区9市人口流动数据


判断一个地方未来房价是涨还是跌,第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的,人口流入的地方,未来房价长期来说怎么走?涨。人口流出的呢?肯定涨不动。中期看土地,如果这个地方人口是流入的,政府还不供地,这个地方房价会怎么走?大涨。根据以下人口流动的表格,大家自行判断各地房价未来的走势吧。

请注意两个城市:江门和肇庆。


留意这些地方:大供应,市场热!


房地产业内有一句话:要预测未来1~3年的各地房地产趋势,就是要看各地土拍情况。通过对2017各地土拍情况数据分析,然后综合长远的人口流动因素来看,我们得出以下结论。


建设高地广佛珠

2018供应大 新房受政策影响大



土地储备丰富的佛山当之无愧成为了2017年度湾区土地供应最火的地方,也创下了单月供应10宗优质宗地的记录。而广州和珠海依然维持区域中心领头羊的位置,均价依然五位数。预计2018年新房市场受政策影响大,尤其楼面均价较低的佛山。


连酱油企业都拿地了,万科宁愿全自持,你说佛山火不火! 图源:佛山乐居


受限价等政策影响,在广州、佛山、珠海这三个土地储备比较充裕的区域,预计2018年楼市均价涨幅并不是很大,尤其广佛2018年将推出租赁住房;另外珠海受制于严苛的买房政策,2017年全年成交较为疲软。但三地纷纷推出租赁住房、产业城、街区式规划等丰富的玩法备受各路关注。


如珠海在深中通道承接区域,高新区科技创新海岸(北围及TOD)规划设计街区式“小尺度街区”和绿色环保的公共交通体系,打造“步行为主、公交优先、低碳环保、混合业态、职住平衡”的邻里社区。这个区域乃是近2年珠海市政府出让宅地的重点区域,平均每幅地块不超过1.5万平占地面积,至今已吸引包括万科、格力、雅居乐、仁恒、龙湖、华发等外地、本地品牌房企参与。


市场火热江惠肇
房企入场 市场火热房价上涨


而随着湾区规划出台,惠州、江门、肇庆(四区)成为了珠江口沿岸地区的外溢区域,这3个区域在2017年土地市场楼面均价纷纷破以往记录,不少名企首度进入这3城。


城市一体化、购买低门槛等优势则展示在房企项目的销售中。2018,这3地无论土地亦或新房市场皆是十分火热涨幅十分快的区域。不过,纵观长期人口流动情况,江门肇庆房价持续上涨动力欠缺。


深莞中土地稀缺
着力旧改 面包面粉将更贵


深圳今年只有1幅宅地推出,且是全租赁住房;东莞推出的19幅宅地中有三幅是华为定向用地;中山22幅地中,最高可售楼面地价已经突破11000元/㎡,部分区域 “0”推地。3城开发程度高,亦是湾区较为传统的产业集中地,也展示出了湾区土地资源紧缺的另一面。


近年来,深莞发力城中村的旧改项目,皆是优质土地,同时在深中通道、虎门二桥,广深港高铁等交通优势下,预计两地房价依然会稳涨。


写到这里。聪明的你知道在大湾区哪个城市买房了吗?

      新的一年,阿方希望在您的淘金之路上做一把好用铲子。更多问题和交流可以加入阿方的星球知识房产圈,阿方为您解惑答疑,一起探讨珠三角房产。


一个建议,或许让您资产增值百万,快加入吧!




教你买房!买房咨询!

你身边值得信赖的房产专家!


北大硕士方晓春,地产界人称“阿方”,先后在地产公司、咨询机构、政府部门等多个单位工作,珠三角地区房产领域摸爬滚打二十余年,发表多部关于珠三角房产著作。珠三角十强房产公众号《珠三角房产第一资讯》创始人兼总编辑。



以下是圈友部分探讨话题

1、听说房产税要出来了,怎么看?

2、珠三角哪个城市最具投资价值?

3、东莞买房买哪里,松山湖好还是塘厦好?

4、惠州大亚湾和惠阳哪里更有潜力?

5、租售同权政策,对房价有何影响?


本星球站在购房者或投资者的角度帮您在买房卖房理财路上客观公正地提供参考建议。比如给您建议买房区域,给您评估户型好坏,给您评判卖楼时机。一切的一切,阿方帮您解答。



附:

阿方专栏:珠三角买房买哪里系列


(大家有兴趣可以读一读)



举报 | 1楼 回复