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睡醒的惠州,大亚湾房价又开始“蹭蹭蹭”了!

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莫老爷/文


1-睡醒的惠州,深圳客登陆


近半年,深圳客抄底惠州大亚湾的消息,已经疯传,作为当下中国最疯狂的“抄底客”,深圳客为惠州大亚湾带来了最好的年代。2015年底,四字头到七字头,一直到今年成交均价冲破万元大关,如今还在继续上扬,按照惠州中原的数据,惠州大亚湾已经供不应求,惠州将会成为深圳“泄洪”之地。


来看看今年大亚湾1-5月的房价增长情况~



这一幕令人想起了十年前,国内房地产最为惨烈的一幕“惠州楼市崩盘论”。迅速膨胀的惠州楼市将投资客的财富蒸发,一夜之间大亚湾变成房价重灾区。直至2014年仍有报道声称大亚湾楼盘入住率不到10%,沦为诡异的“睡城”。1993年经国务院批准之后,大亚湾划定为9.98平方公里,2006年又扩大到23.6平方公里。众多炒房客蜂拥而至,一场破灭一场梦,大亚湾成为国内房地产史上一个深色缩影。

 

在梳理完本轮“惠州热”之后,敏感的观察者很快注意到,这一轮“惠州大亚湾热”区别于十年前的泡沫的不同之处在于3个方面:

01

不是全国投机客的推动,没有大资本涌入的急迫感;

02

不是出于政府的政策引导,而是来自市场力量的驱使;

03

没有表现为新项目大量涌现,反而是大盘的塑造为突破口。


时隔多年,参照当下,回头解读惠州大亚湾案例,更能发现一些彼时忽略的深层意蕴。




2-大亚湾变机遇之城


2014年,惠州大亚湾还是广东省高库存危地之一,去库存周期近26个月,多地楼盘徘徊在四五千元,一顶“鬼城”的帽子始终萦绕在惠州头顶。

 

2015年,随着深圳楼市的火爆,大亚湾楼市也出现了翻天覆地的变化。2015年临近深圳的大亚湾区域以35104套的成交量,成为2015惠州最热片区,销售总金额为230.66亿元,占据全市总销售额的三分之一

 

如此热潮之下,自然有大量求购者涌入,尤其是深圳房价高企之后,在深圳辐射之下,其周边城市也逐一步入涨价通道,大亚湾首当其冲。


2016年,深圳房价进入一段“蓄势期”,惠州大亚湾却一路高涨,来势汹汹。尽管2007、2011年那批进入东莞、惠州等地的投资客,谈到惠州大亚湾至今仍然胆颤心惊,但市场胜于雄辩,惠州大亚湾又复苏了。无论你怎么驻足观望,机遇就在眼前;无论你是否迷茫,奋力抢购的“深圳客”就是如此之多。




3-大亚湾暴涨的原因分析


惠州地理位置特殊,这使得大亚湾一直都是楼市关注热点。



西接深圳,陆通香港,天然地利,沿海之枢。大量央企、省部级企业落户,产业人口的聚集,让大亚湾不断地进行资本沉淀,伺机崛起。为此,莫老爷将惠州大亚湾暴涨的原因分析如下:

01
深惠城市互融:不可否认,在强大交通的牵引之下,深惠城市互融已现雏形,惠大高速通车,人口转移、商业服务、产业的转移,在一定程度上加速了惠州区域经济的发展。
02
房价马太效应:深圳房价已经暴涨到了社会阶层分裂尖锐的地步,房价疏导成为社会泄洪的必须手段,购房者涌入惠州买房,也戏剧化的验证了这个观点。
03
临深“卫星城”:深圳人口密度过大,环境承载严重透支,东莞、塘厦、凤岗等城镇已然无法支持。惠州人口密度小,纵观临深城镇,也只有大亚湾最符合深圳的需求。
04
惠州生态资源:惠州被誉为“半城山色半城湖”,大亚湾除了丰富的滨海资源之外,公园绿地资源最为丰富,人均森林覆盖率是深圳的5倍,在建和投入使用的公园达17个之多。
05
大型房企造芯:万科、万达、碧桂园、保利、华润、恒大等全国型房企,深耕惠州大市场,大亚湾区域不断升级配套,千亿房企强大的“造芯”能力已在惠州得到验证。


五大因素,作为一剂强心针,让惠州大亚湾楼价涨势不歇,房价破万。




4-万达“造芯”+碧桂园“培遇”


大型房企深入惠州,就是看准了惠州大亚湾的临深价值,通过不断的塑造和培植,刺激了惠州大亚湾的涨势。例如,碧桂园全配套+跨区域资源大盘的整合,以及万达区域商业中心的缔造,都为惠州大亚湾从“睡城”变成“机遇之城”的提供了可能。

 

在万达影院之后,惠州坐等7年,终于迎来万达广场。鉴于万达生猛的“造芯”能力,万达来惠,一直是惠州楼市焦点。深圳至今还没有万达广场入驻,深圳没有,惠州已来。

 

犹记得当时,万达广场落户大亚湾消息披露后,竟然周围12个楼盘集体涨价,有的楼盘一下涨了3300元/平方米,有的楼盘单价已过万。万达为大亚湾带来了人流聚集,未来配套的兑现预期,以及在既有开发城市形成的“新中心”,可谓契机。

 

除此之外,碧桂园也深谋惠州。作为中国房企“千亿俱乐部”的成员之一,碧桂园的发力,要比恒大、龙光、本土房企更为迅猛,野心也更为庞大。

 

2010年碧桂园以山河城叩开惠州市场大门,2011年携碧桂园十里银滩打破惠州市场平衡。截止2016年,碧桂园已在惠州遍地开花,先后合作开发了碧桂园逸泉山庄、碧桂园九龙湾等项目。其所涉之处,囊括海岛资源,十里银滩,海岸景点如珍珠散落。

 

如今,碧桂园/万达集团两大地产巨头携手,签署合作备忘录,共同打造“繁荣湾区”,为大亚湾迎来新的大时代!而上市七强房企都已进驻惠州,同样也验证了这一点:惠州即将迎来它的最好年代!




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