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禁止海外买家购房会使房价降低吗?

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工党领导的政府限制了外国投机者在新西兰购房的做法受到了质疑,因为在澳大利亚相似的政策并没有对房价产生抑制作用。新西兰总理Jacinda Ardern告诉公众,一项阻止海外买家购买现房的法案将在圣诞节前推出。与此同时,在房地产行业的人也在质疑,限制海外买家是否能解决新西兰房屋危机。澳大利亚曾是全球房价最难以承受的国家之一,目前已经推出了类似的条例,在今年年初发布的全球房屋可负担性调查报告称,澳大利亚的房价的不可负担性排名世界第三,第一二名分别为新西兰和香港。

 

关于限制条例的提议

该法案的细节尚未公布,但是一份早期的Herald的报告显示在2015年,当时的工党发言人Phil Twyford提出了一项法案,对于海外买家购买现房提出了限制并设立海外投资法。该法案旨在防止非新西兰居民购买房屋,除非他们正打算搬到新西兰,或正在建造新家。Twyford作为现任住房部长无法做出评价,但是发言人证实了该政策的细节是于2015年就制定了的。国家党执政的政府排除了任何此类禁令在它的监管下发生的可能性。

 

此项条例在澳大利亚的运作情况

澳大利亚住房研究部长Michelle Ciesielski说自1970年末以来,澳大利亚的大多数非居民购房都需要获得外国投资审查委员会的批准。Ciesielski说,非居民必须购买全新的房产,而不是已经建好的房屋,除非他们为澳大利亚的经济投资超过500万澳元。在2015年,由于“对于房屋可负担性的社会压力”,海外买家被强制性要求支付超过$5,000澳元的申请费。除此之外,根据区域的不同,还有额外3%8%不等的印花税。


前国家党和行动党的领导人Don Brash称澳大利亚关于禁止海外买家的“实验”可以表明,这并不是解决住房危机的方法。Brash曾于19882002年担任新西兰央行行长,他称房屋可负担性是新西兰面临的最大问题之一。“不平等性的增加是由住房推动的,如果房屋问题能被解决的话,很多其他的问题也会随之消失。”他说放松对城市规划和建筑许可的限制,加快建造速度,提供更便宜的建筑材料等都是提高房屋可负担性的方式。

 

禁止海外买家会使房价变得可负担吗

CoreLogic的资深分析师Nick Goodall称,鉴于澳大利亚已经禁止了向非本地收入买家贷款,进一步限制外资所有权的举措不大可能会产生更多影响。他说有一些其他的措施,例如对在两年内购买和出售的住宅用地征收个人所得税,健康住宅法和提高租户权益的举措更有可能阻止部分房地产投机者。就租赁市场而言,房产投资者联合会主席Andrew King怀疑这项禁令是否会改变现状。“就降低房价而言,房地产市场无论如何都走高了。海外买家到底在多大的程度上对新西兰的房市产生了影响,这一点是值得商榷的,绝大多数的买家仍是新西兰人。这些条例可能可以减少一些市场需求,但是真正的问题是能减少多少?”

 

Trade Me房屋板块的主管Nigel Jeffries预计,这一政策只会降低海外买家约3000幢的年销售量。他说对于政府更艰难的挑战可能是试图减少通过海外资金购买房产。

 

现在有多少海外买家呢

来自Graham Wall的房地产中介Ollie Wall称其实海外买家的数目并没有向大众认为的那么多。“我们向许多被认为是外国人的买家出售房产,然而实际上他们之中的99%都有新西兰护照。”新西兰土地信息局显示自20174月至6月,3%的房屋交易包括海外买家。Wall说像这样的条例进一步限制了海外买家,同时也限制了他们对于新西兰经济的正面影响,例如如果他们建立公司的话会雇佣本地劳动力等。他补充道如果一个较冷的市场是这项条例的最终目的的话,那么已经达到了。

 

这项政策该如何实施

关于政策的实施,梅西大学人力,环境和规划学院的副教授Grant Duncan说总会有一些灰色地带使这一政策的实施具有挑战性。“我听到的一件事是,如果有人得到批准去买一个农场,而恰巧这个农场上有一幢房子,那该怎么算呢?怎样被视为外国人?你可能是一个海外买家,但是如果你给一个有新西兰永久居住权的家庭成员借钱呢?这些问题都是新政府需要解决并且向大众解释清楚的。”


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