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链家的P2P是怎么个玩法?

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注:本文为2016年3月初写就,一直并未发表。



        2015年,链家房地产中介有限公司(下称:链家地产)一路高歌猛进的金融业务,因为涉及违法运营,被舆论推至风口浪尖。

        事发链家上海分公司出售问题房源,在交易中隐瞒了房产被法院查封的事实, 同时向客户提供高息贷款。上海住建委迅速介入调查,并要求链家立刻下线金融产品、撤销橱窗广告以及停止独家代理的业务。

        有媒体透露称,在上述两个被投诉的案例中,链家提供贷款资金成本为月息1.6%,也就是年化19.2%。链家目前涉及的个人抵押类借款和资金垫付类借款,其流程中明确注明“须申请P2P发标手续”。而链家提供的P2P理财产品,投资收益通常在年化6%-8%之间,可以说一借一贷之间,息差巨大。

        近两年,链家地产通过大举并购,业务覆盖17个城市及地区,建立了3500家门店,年交易额4000多亿元。而链家业务规模扩大与其金融业务增长相辅相成。公开资料显示,2015年链家金融净利润占比超过10%,董事长左晖表示到2020年,链家金融净利润占比将提升到50%。

        但是,评级机构大公国际却在2015年9月的一次评定中,把链家理财平台列入了黑名单,原因是其存在重大信息披露不充分、涉嫌设立资金池、债务人偿债能力无法评估、风控措施有效性存疑等问题。

        3月1日,链家地产在北京召开一场小型沟通会,并对这上海两起客户投诉事件公开道歉,左晖对相关问题给予了答复,并宣称:“链家理财一切业务正常。”然而,他的解释被市场认为“混淆概念”,无法有力说明链家地产是否在互联网金融业务上有违法、违规的行为。

        链家地产的金融业务究竟触碰了哪些红线?链家一手促成房产买卖,一手为购房人解决了资金需求,看起来两全其美的事情,为何可能引发系统性危机,引起监管层的高度重视?


P2P业务触多重红线


        链家金融的业务主要由北京链家理财、中融信担保和理房通构成,链家理财(P2P业务)主要负责短期融资贷款,而资金托管业务主要由理房通负责。

        链家理财是链家网旗下的互联网房产金融平台。链家网首席风控官王志伟表示,链家理财平台核心只做三件事情:一是网络借贷信息中介,二是平台风控管理和审核,三是信息披露。

        在链家理财的网站上,主要是“家多宝”和“定期宝”两款产品,这两款产品的投资协议都是投资人和链家地产(平台方)以及中融信(担保方)担保签订的协议,并没有和借款人直接签订协议。而据媒体透露,借款人也是通过和链家地产以及中融信签订协议。

        笔者在链家网站上查询到,北京的链家理财业务仍在进行,就以“家多宝5号-160306003”产品为例,该项贷款由张某申请,房产位于北京市朝阳区国美第一城,市值约400万,贷款金额180万,年化利率6.48%,资金用途是用于装修、留学、购车等类型的家庭消费等短期资金周转。

        另外,其他的家夺宝产品也有用于购房尾款、偿还房贷、赎房产证、支付首付等等多种用途,其中用于短期资金周转的不在少数,家多宝都属于这种散标,而定期宝更是一款优先自动购买家多宝的散标的理财产品。

网贷之家首席研究员马骏认为,这样的做法表明链家不仅是单纯的信息中介,同时也充当了信用中介的角色。

        银监会于2015年底发布的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法(征求意见稿)》将网贷平台定位为纯信息中介,不得提供增信服务,也不得设立资金池。同时,网络借贷信息中介机构禁止向出借人提供担保或者承诺保本保息。

        值得一提的是,中融信担保公司成立于2006年,是链家理财的全资子公司,这样的做法涉嫌自担保。更不要说,北京中融信担保有限公司经营范围只是一般经营合同担保公司,并不包含融资性担保的业务范围。

        链家理财2015年报显示,平台2015年累计成交138亿元,月平均交易额超过10亿元,而中融信作为担保方,其工商资料显示注册资金仅为5000万元。

        毫无疑问,这其中隐藏着巨大的市场风险。

        对此,左晖给出的解释是,链家理财平台去年累计放款余额不到30亿,并没有超过中融信担保净资产的10倍;链家并购是通过增资扩股的方式来完成的,基本上没有花现金,不可能融了钱自己用。

        此外,他还表示,链家P2P业务基于真实房产交易、借款多为短期、借款用途和还款来源明确、借款金额占抵押物市场评估价值的比值较低,因此风控不存在问题。

        显然,这些回答流于官方,并不能解答市场的诸多疑问。



“理房通”资金流向成迷


        理房通由北京中融信和北京中和泰投资咨询有限公司共同出资成立,并于2014年7月获得央行颁布的第五批《支付业务许可证》。官网介绍称,理房通主要负责买卖双方在房屋交易过程中涉及的定金、房款、物业交割保证金、经纪公司服务费等所有资金安全。

        链家、理房通和中融信三者关系为:理房通与中融信同为链家全资子公司,而中融信为链家的资金托管公司,理房通则是中融信的第三方支付平台。

        简单来说,理房通的角色类似于淘宝的支付宝,大量购房者将首付款或定金放入理房通的第三方支付账户,形成大量沉淀资金。对于该资金的用途和流向,业界一直多有猜测。

        2015年,理房通与嘉实基金共同打造的基金理财服务通通赚,累计投资金额超过7000万元。

        在媒体会上,链家理房通副总经理宋靖宇强调,理房通在光大银行开立了专有的备付金管理账户,所有客户的钱会直接进入该账户,账户里所有变动都在人民银行的监管下。

        他解释称,对于备付金账户所有的入金、出金、期初期末资金、期间发生额,包括利息、手续费、余额调节都要每天记录、核对和校验,支付机构必须按月、按季、按年向人民银行报送数据。

        “如果对客户存放的资金做了任何不合规的操作,报表立刻就体现出来了,人民银行马上就知道这件事,实际上这是不可能发生的。”宋靖宇说,如果因为违规操作被人民银行吊销牌照,这也是他们所不愿看到的。

        光大银行相关负责人表示,备付金账户独立于理房通的自有资金,未出现擅自挪用、占用、借用客户备付金的情况,以及为他人提供担保的行为。

        商业银行在这个过程中,主要负责三面工作:第一,有人付款给第三方支付公司之后,银行把相关款项记到备付金账户上;第二,商业银行按照第三方支付平台发出的支付指令,由银行完成资金划转;第三,银行要按月、按季、按年度给人民银行报12张表,人民银行从后台去做匹配,出现问题系统就会报错。 

        左晖表示,这些钱(备付金)从逻辑上、监管上和技术上来说,链家是动不了的。链家做理房通投入了非常大的人力、物力,从商业收入上来说没有什么意义,只是为了“把二手房的活干好”。

        隆安律师事务所首席合伙人杨坤指出,链家拥有有第三方支付牌照,是可以从事支付及支付监管的,但非经行政许可,不得从事以放贷为主业的业务,否则依法应为无效且可能遭受行政处罚。


诸多问题待解答


        可以看到,链家的声明牢牢盯住央行和商行对于备付金的管理办法不放,但是在实际操作时,央行和商行均不能对这些资金实现全面而有效的监管。

        从央行来说,只要求备付金中10%作为风险保证金存放,允许剩余90%的备付金以“活期存款、单位定期存款、单位通知存款、协定存款或经中国人民银行批准的其他形式”存放,这为大量沉淀资金的盈利提供了空间。

        一位接近监管层的政府人士告诉《财经国家周刊》记者,第三方支付行业乱象丛生,虽然央行明文规定限制了备付金用途,但不少都会利用政策漏洞,用备付金进行金融投资,以获得超额利润,这已经成为业内的潜规则。

        虽然中国人民银行支付结算司负责对于第三方支付账户进行合规性监管,但是实际情况是央行的支付司与各分支行的支付主管部门,均并不具备对第三方支付账户实时监管的能力,只能基于报表做合规性的审核。

        对于商业银行来说,第三方支付公司开设在银行的大部分备付金账户只具有基本存款账户的性质,在实际操作的过程中,商业银行对其日常的资金划拨并无监管义务。

        重要的是,相较于理房通而言,链家理财的P2P业务涉及面更广,受到的约束可能更少。

        P2P是链家金融内部发展最快的业务,总投资额达到178.7亿,而在上海的操作甚至是以链家经纪人的名义出借资金。如果借款均由内部员工以个人名义支出,那么回款可能也并不直接进公司账户,因为期限不一致,链家很可能在资金流转过程中形成资金池。

        这不仅涉及到触碰监管红线的问题,更重要的是刺激高杠杆放贷和不成熟的风控体系可能引发市场的系统性风险。

        例如,P2P业务中的“首付贷”产品。同策咨询研究部总监张宏伟就认为,这是为房地产市场加了杠杆,购房者可以在“场外配资”的支持下进入地产市场,甚至部分投资者用巨大杠杆炒房,最终促使“恐慌性”购房与“日光盘”现象频出。

        应该说,链家地产进行业务创新的态度是值得肯定的,涉水金融亦是基于其传统中介业务的衍生而出,但是金融业务的核心是风控,一旦操作不当会给整个市场带来巨大风险。房地产中介行业和互联网金融监管会做出怎样的改变,链家金融帝国还能否顺利搭建?

        正如左晖所言,辩解不能解决问题,仍需正面应对。



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