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房屋租赁补充协议知道吗?揭秘房屋租赁中的陷阱

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如果你很“不幸”,坐拥两套房。

一套自住,一套出租,每月坐等几千租金入袋。

你一定会觉得,这是一件很惬意的事情。因为这件事只有赚没得赔,就是赔,也无非是租金晚收点,或是少收点。

可是有一天,有人告诉你,由于你是房东,所以你要向租户赔偿180万元,顺带还要蹲上四年牢,恐怕你就“惬意”不起来,只剩“怯”和“异”了。

也许你觉得危言耸听,然而这是一个真实的案例

朱某将房屋出租给郑女士居住,房屋内装有不符合安全使用条件的燃气热水器。2009年某日,郑女士在使用该热水器时产生一氧化碳,导致四人窒息而亡,除了她自己,还有同住屋檐下的其余三人。

于是,朱某被拘,朱某被捕。死者家属也一纸诉状诉诸法院索赔。

最后的结果是,法院判处朱某入狱四年,并赔偿被害人损失180万元。

理由是,朱某明知房屋内的燃气热水器存在安全隐患,却轻信可避免,未采取消除安全隐患措施,即将房屋出租,并产生严重后果,构成过失致人死亡罪。


朱某可能万万没有想到,出租一套房子,会葬送四条人命,也毁了自己一生。




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也许你觉得这样的案例很极端,你的运气不会那么差。

然而,这正如走夜路,路上布满陷阱,也许你走一次,运气好没有踩进去。

但你不能希冀好运女神总是眷顾你,每次都能帮避开陷阱,而且还能既避个此陷阱,又避开彼陷阱。

因为,陷阱始终在那里,风险始终在那里。

好的律师,如黑夜中的明灯,为你照亮来时或去时的路,让你看清陷阱在哪里,风险在哪里;甚至还会告诉你如何避开陷阱,如何防范风险。

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你未必会遇到好律师,但你可能会读到好文章。

比如这篇。

哈。人,是否总需要一点自信,还有一点——厚脸皮。

如果你是业主,或者你是租户,正在出租,或者承租房屋,那么你就来对了。

因为这篇“好文”会告诉你,房屋租赁的六大陷阱,以及防止掉进陷阱的绝招!




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陷阱一:未签书面租赁合同



案例1:合同租金为2万/月,后来租户按1万/月交租,能否视为租金已经变更?


在租赁关系中,涉及租金的更改应当有书面约定,仅凭个别月份的实际交租金额发生变化,不能断定租金标准已经变化,房东尚未催缴租金也不能推定租金标准已降,故租户仍须按合同约定标准支付租金。(见2011粤高法民一申字第3158号)



不签合同之风险点:

1、租期、租金等约定不明,空口无凭。

2、视为不定期租赁合同,双方随时可以解除合同,合同履行始终处于不确定状态。

法律依据:

《合同法》第二百一十五条租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。

预防措施:

1、如合同变更,重签租约或仅就变更内容签署补充协议。

2、签约时,留存身份证、联系地址电话、产权证明等资料,以备不时诉讼之需。


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陷阱二:出租房为违章建筑




案例2:违章建筑出租时,房东承诺若政府拆迁愿赔偿装修损失,租户是否有保障?


违章建筑的租赁违反法律强制性规定,合同无效,房东在其中做出的承诺条款亦无效。故租户的装修损失应视为合同无效的损失,由双方各负担一半。(见2008粤高法民一初字第5号)







案例3:租赁合同被法院认定无效,租户按什么标准支付房屋占用费?


租赁合同无效,但依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条的规定,租户实际占有使用租赁房屋期间,仍应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。(见2010深中法民五终字第499号)



违章建筑出租之风险点:

1、可能导致合同无效。

2、存在随时解约的风险。

法律依据:

《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。

第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。

第五条 房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

预防措施:

1、作为租户,签约时应了解房屋现状,让业主承诺办理相关手续。

2、作为业主,应告知房屋权属瑕疵,约定由租户自担风险并自行办理相关手续。




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陷阱三:房产被抵押、查封


案例4:已经抵押的房屋能否出租?房屋被拍卖后,租赁合同对新房东是否继续有效?


出租已抵押的房屋,并不违反法律、行政法规的强制性规定。租赁合同有效,租户应按期支付租金。根据《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第66条,抵押房屋被拍卖后,租赁合同对新房东无约束力。对抵押不知情的租户,可向原房东索赔其损失。(见2009粤高法民一终字第174号)


租赁抵押查封房屋之风险点:

1、租赁房屋在租赁期间被拍卖、处置的风险。

2、随时解约的风险。

法律依据:

《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》

第六十六条 抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。

抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。

预防措施:

1、作业租户,应提前了解房屋状况,并约定因抵押查封导致合同无法履行时的出租方责任。

2、作为业主,应事先告知房屋现状,以免除赔偿责任。




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陷阱四:租户欠租拒不搬走


案例5:租户拖欠租金和水电费,房东是否有权对其停水断电?


在租户按时交纳租金、电费的情况下,房东应当保证租户正常用电,除非另有约定或者合同性质不允许,房东有权对欠租商铺停水断电,对此给租户造成的损失,房东无须承担赔偿责任。(见2009粤高法民一终字第81号)





租户欠租之风险点:

1、租户赖着不走,或无法联系。

2、如处理不当,租户可能要求赔偿财物损失、经营损失。

法律依据:

《合同法》

第四条 当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。

预防措施:

1、合同约定欠租的四大法律后果:1)有权解约;2)有权没收保证金;3)有权收取相当于双倍租金的占用费;4)有权停水停电、强制清场、自行处理遗留物。


2、对于已经欠租或合同到期,拒不退房者,除通过法院诉讼外,可能会迫不得已采取停水停电、强制清场等自力救济措施。采取停水停电措施的步骤:1)协商;2)送达或张贴停水、停电通知;3)停水停电。


3、对于欠租后锁门失联或拒不退房者,处理遗留物品的步骤:1)邀请街道办或工作站、片区民警、物业管理处人员在场;2)录像、照相、造册;3)合理存储;4)公告领取;5)作价变卖;6)提存。


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陷阱五:房屋维修互相推脱


案例6:工业厂房内发生电梯事故,是由业主还是租户(工厂)来赔偿?


根据合同法第220条,出租人应当履行租赁物的维修义务,另有约定的除外。因租赁合同未约定电梯的管理和维护人,厂房出租人对电梯承担管理和维护义务,对电梯事故承担全部赔偿责任,租户对电梯没有维护和管理义务。(见2011深中法民一终字第1710号)



案例7:房屋出现质量问题,房东不维修,租户是否可以拒付租金?


因维修系随附义务,并非合同主要义务,除非合同有特别约定,当出租人不履行维修义务时,承租人不能拒付租金,但可依据合同法第221条自行维修,维修费用从租金中扣除。(见2009粤高法民一终字第217号)


房屋质量争议之风险点:

1、租户认为应由业主承担维修业务,并因此拒付租金。

2、业主认为应由租户自行维修,并可能导致损失扩大。

律依据:

《合同法》

第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。

第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。

出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。

预防措施:

1、签约时应对维修责任明确约定。

2、业主可约定房屋主体结构由业主维修,设施设备由租户自行维修。




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陷阱六:租户有优先购买权


案例8:租户拖欠租金,当房东出售房屋时,该租户还有没有优先购买权?


法律规定承租人享有优先购买权,并不以承租人按期交纳租金为前提。但承租人拖欠租金,出租人依法解除租赁合同后,此时租赁关系已不存在,承租人不享有优先购买权。(见粤高法民一复字[2007]10号)


风险点:

租户不配合签署放弃优先购买权,影响业主房屋转让。

法律依据:

第二十一条规定 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任,人民法院要应予支持。但请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院则不予支持。

预防措施:

1、在租赁合同中明确约定,租户放弃优先购买权。

2、约定双方提前一个月或两个月,可提前解除租赁合同。


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也许你会觉得,房屋租赁的陷阱这么多,哪记得住啊!

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