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  • 未来5年,中国的房子还可以买吗?

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    本文首发于微信公众号:时间的回报(chentuo2017)

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    我开始关注房子是在Bluce的投资群。这个群讨论非常有价值,让我对投资有了更清晰的认识。后来Bluce直接新建了一个房产投资群,没想到内容也是出奇的好,真的是醍醐灌顶。我给大家分享一些我从许远老师的课程和Bluce群讨论的收获。

    分析房价,首先得建立分析框架。

    中国房价上涨的底层动力在哪?北大徐远教授给了我们一个公式:房价=经济增速+通货膨胀+城市化速度。

    如果我们建立起这个框架,那我们分享就相对简单了。中国经济增速以前是9%,通货膨胀2.7%(经过我们群讨论,这个值过低),城市化速度1%。加起来是12%。也就是说中国房价前几年大约增速12%。那么以后呢?

    我们做最保守估计:未来中国经济增速3%,通货膨胀2%,城市化速度1%,那么增长速率就是6%。也就是12年翻一番。

    很多人都说房价泡沫已经很大,都这么贵了,还能涨吗?

    首先,贵不等于泡沫。很多国家在经济快速增长的过程中,都经历过房价的快速上涨,发达国家和发展中国家都不例外。从“二战”结束到2016年的70多年里,14个发达国家的房价年均上涨6.6%,直接导致房价上涨90多倍。

    中国的房价和国际同类城市的房价相比,还有很大的差距,谈不上泡沫。

    从纵向来看,这些年来城市房价的上涨,无非就是经济增长和城市化的结果,完全符合经济规律。政府调控房价,也从来没说抑制泡沫,而是抑制过快增长。注意不是抑制增长,而是不要过快增长。

    拿Bluce群里的房产大佬Mr.修的例子来说,他说不仅房子涨,你就说你吃的馒头有没有涨,油条有没有涨,你小时候理发多少钱?所以经济增长加通货膨胀加城市化,房价怎么能不涨呢?

    中国目前城市化率大约60%,涨到80%,还有比较大的空间。

    我以前也认为以后人口少了,是不是房价要降的逻辑。Bluce却说,人口少,但是城市人口在增多,家庭也在小型化。

    人口少,房价降的逻辑是不对的。城市居民要改善住房条件,农村居民要进城;中小城市的居民要往大城市迁移;另外还有很多人要买多套房,买改善房。房价哪有不涨的道理。

    金马在他的社群里做过一个调查:如果我们挣够了1000万,要干什么?

    出乎我的意料,每个人都有至少几个愿望,但所有人第一个愿望都是买房子。

    很多人可能和我一样,喜欢拿现在的房价和日本1990年东京的房价比较。

    但是徐远老师给出了数据,1990年的时候,东京好点的房屋均价大约是8万美元/平方米,当时纽约房屋均价每平方米不到1万美元。也就是说,1990年的东京房屋均价是当时纽约的8倍。

    再看2017年的北京房价和纽约房价:2017年纽约的平均房价为每平方米2万美元多一点,北京的均价为每平方米1万美元多一点——纽约房价是北京房价的2倍。换句话说,以纽约房价为锚,东京房价是它的8倍,而北京房价是它的1/2,简单换算可知,2017年的北京房价是1990年东京房价的1/16。

    所以,我们北京的房子虽然很“贵”,但是和1990年的日本还差很远,远远不在一个数量级上。我国的房价只相当于20世纪70年代早期的日本、80年代的韩国的水平。

    还有最大的一个误解可能就是:中国的房子是投机炒作的结果。我想很多人都是这么认为的。

    徐远老师说,如果是炒起来的,过一阵子就会回落,像温州、鄂尔多斯等少数城市,它们的房价前一阵子就下跌很多。但从全国来看,即使是在经济形势不太好、政府严

    这就说明,我国大中城市的房价上涨,是有坚实的基本面支撑的,不是投机炒作的结果。

    美国的次贷危机是其实很多人是零首付买房子,很多根本没有偿付能力的人都买了房子。中国杠杆小得多,首付30%。付得起首付的人,大部分买得起房子,不然首付从哪来。

    但是买房远没有这么简单,买就行了。房价涨可不是哪里的都有投资价值。哪个城市涨,城市的哪个地方涨,会有哪些风险需要考虑,这些我们都必须要清楚。中国房价全国普涨的局面可能已经结束了。所以房子还能不能买?这个问题得具体问题具体分析,每个城市都不一样,同一城市,不同房子也不一样。

    如果对房子投资感兴趣的朋友可以加入我们的投资群一块讨论,只要购买Bluce课程就可以。Bluce课程是讲区块链投资的,但是其实群里投资都讨论,还专门建了一个房产投资群。也可以购买徐远老师的房产课。为方便大家购买,附上二维码,如果二维码过期,可点击阅读原文购买。

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