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【案例】咱包头人买卖二手房,为什么要走“这个平台”?

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越来越多的人现在转向买二手房,那么,在包头买卖二手房,都需要走什么流程?交的费用有哪些?办理时限和地点在哪?有哪些注意事项和常见问题?二手房交易平台的功能和作用是什么?今天,小编为大家一一解答,先看2个发生的实际案例。

案例一:钱房两空

2015年6月2日上午9点左右,卖方代理人摆某和买方李某,在某房屋中介办事人员的带领下,到“包头市二手房交易服务平台”办理二手房交易过户的网签事宜,尽管现场工作人员耐心讲解“平台”资金监管的安全性和不监管的危害性,但买卖双方在中介办事人员的引导下,执意要求不通过“平台”对房款进行监管,随后去公证处花费400元,做了内容为“二手房交易房款已完成自行划转,不需要二手房交易服务平台监管”的公证书。


走了“资金不监管”的流程,之后办理了房屋权属转移登记、缴税等相关手续。此时的买方认为钱房两清已是板上钉钉、铁打的事实了!俗话说:“天有不测风云”。时隔6小时后,即6月2日下午三点多,昆区人民法院对该房屋进行了查封,市产权处根据法院的查封,终止了交易业务继续进行,也就是说买方无法得到所购房屋的产权证。


收到消息的买方慌忙联系卖方,但卖方却联系不到!此时的买方李某可谓是竹篮打水,房屋没有得到,房款也无法要回,真正的钱房两空!


案例二:漫漫诉讼路

2015年12月,小杨将自己位于市区的一套房屋以30万元卖给张某,办理过户时,窗口工作人员得知买卖双方的交易资金还没有结算,建议双方的交易资金在平台监管,买卖双方无视工作人员的劝阻,跟随中介办事人员去公证处做了总房款为13万元的资金自行划转的公证,结果买方拿上新产权证后耍无赖,以公证书上总房款为13万元为由,拒绝支付给卖方剩余的17万元。

结果卖方为收回房款而踏上漫漫的诉讼之路。


从上面的这两个案例可以看出,由于在二手房的交易过程中不能做到“产权过户与房款”的即时交割,而往往是买方在付完房款(首付款或全款)后一段时间才能办理过户手续,在这期间的二手房交易资金若没有监管,资金安全存在极大的隐患,而资金监管可以有效地避免交易双方在资金交割过程中产生纠纷及矛盾,防范二手房交易风险,从根本上解决二手房交易资金安全问题。

另外,中介公司不能代收代付客户交易资金,从而避免了中介公司挪用客户资金的可能,进而杜绝了不良中介“卷款逃跑”事件的再度发生。


政策依据

1)2014年10月20日,住房保障和房屋管理局包房发【2014】254号印发了《关于加强房地产中介市场管理的通知》明确要求:“自2015年1月1日起,凡在市房地产产权管理处办理二手房交易过户手续的,必须提交通过二手房交易服务平台签订的《二手房买卖合同》及《资金监管证明》”。


2)2015年1月30日,包房发【2015】14号关于印发《包头市二手房交易结算资金监管规定》的通知中规定:包头市住房保障和房屋管理局委托包头房地产置业担保有限责任公司作为包头市二手房交易结算资金监管的交易保证机构,负责“包头二手房交易服务平台”的日常运行、管理及维护。

买卖二手房,网签不能少

① 办理网签,可以首先对交易房屋进行检验,看是否具备交易条件,若已被查封,就不能再进行交易了。


② 办理网签,二手房交易服务平台通过产权登记系统对交易房屋信息进行锁定,也就是锁定了交易的买卖双方,杜绝了“一房二卖”现象的发生。


保证金

保证金,用平台专业术语表达,叫履约保证金,是指买方在未取得新的不动产权证并交由平台检验之前,经与卖方协商,同意将监管的交易资金提前支付给卖方。由于此时交易并未全部完成,存在一定风险,为保障买卖双方权益,平台要留存至少总房款10%作为保证金,在交易彻底完成之后,支付给卖方。

例如:交易无法正常完成(全款)。

银行贷款不能发放(贷款)。


二手房交易平台收费吗

平台提供免费网签、免费资金监管服务。二手房交易服务平台是包头市住房保障局为化解交易风险,保障买卖双方合法权益而设立的。而且,交易资金在平台监管期间,平台还要按照主要国有商业银行挂牌活期利率计算利息,并结算至收款帐户中。


资金清分

有听众在节目中咨询:“把房款打进二手房交易平台监管,就是让平台无偿占用我的资金一到两个月”。这种说法有依据吗?


提出这个说法的听众并没有了解平台的清分规则,按照平台资金监管服务协议约定,经交易双方协商同意,平台在至少留存全部购房款10%的履约保证金后,进入平台监管交易资金的剩余部分可以提前清分给卖方。而且资金在平台监管期间,平台还要按照主要国有商业银行挂牌活期利率计算利息,并结算到收款帐户。

“见保即贷”帮房子解除抵押

有听众咨询:卖方所出售的房屋有房贷,自己又没钱还贷,要用我的首付款替他还贷后才能办理过户手续,而我又不敢贸然这么做,怎么办?


现在有很多群众为了改善居住条件,想将自己原来贷款所购房屋出售,而买方因为房屋有抵押而不敢贸然购买。现在,这个问题通过二手房交易服务平台就可以解决。


首先,通过二手房交易平台可以核验房源,核验除银行抵押之外是否有查封,若没有查封就可以通过平台和包商银行共同推出的“见保即贷”产品来完成这项业务。


选择了“见保即贷”产品,即在买卖双方过户前,银行已将买房贷款划入平台进行监管,平台工作人员和卖方办理公证的授权委托,卖方授权委托平台工作人员全权办理包括偿还银行剩余贷款,解除抵押、领取产权证,办理交易过户等手续。


买方将款项交由平台指定的工作人员代卖方(不是直接给卖方)办理上述业务,这样就可以有效的化解双方疑虑,促成交易正常完成。


住房公积金与二手房交易平台

平台已与包头市住房公积金管理中心签订合作协议,买方将购房定金存入平台监管后,即可向包头市住房公积金管理中心提出贷款申请,经审批通过后,买方将首付款存入平台监管并签订二手房交易买卖合同。在买卖双方过户前,公积金中心直接将贷款发放至二手房交易平台。


贷款发放后,买卖双方办理产权过户手续。也就是说,卖方在过户前,交易资金已经全部进入平台进行资金监管,这样可以有效地化解普通贷款模式下,卖方在先行过户后,担心贷款无法发放的顾虑。


为方便更广大客户办理业务,我们在包头市住房公积金中心南50米设立了公积金贷款二手房交易服务平台。咨询电话:3323553

通过中介买房要安全

按照《住房城乡建设部关于开展房地产专项整治工作的通知》(建房函〔2016〕111号)要求,包头市住房保障局现正在全市范围内开展房地产市场秩序专项整治工作,目前这次工作进行到全面检查阶段。


专项整治工作结束后,整治结果将在包头日报房产专刊、包头地产网进行公示,对企业的违法、违规行为形成震慑;对合格企业给予在其公司、门店醒目位置公示张贴检查合格标记,建议客户以后到张贴“检验合格标记”的门店(中介机构)进行房屋买卖。


二手房交易网上预约

为了保证二手房交易更顺畅进行,从2017年3月10日起,实行二手房交易网上预约。可以直接登录包头市二手房交易服务平台(或输入www.0472fdc.com网址)进行预约,预约时要认真阅读并勾选办理相关业务所需资料,避免造成资料不全到窗口无法办理业务。


内容来源:包头第一房产

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