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链·课堂丨自行交易风险大,房屋买卖需谨慎!

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买房是件大事,但很多购房者为了省下中介费用,选择跳过房产经纪人,私下与卖方进行买卖交易。买卖双方自行交易虽不需要中介费,但存在着很多风险。

本期链课堂为大家详解自行交易的风险及规避方法。


案例概述



2014年刘先生希望能够在珠海买房。10月初,他在一家中介公司做了登记。在置业顾问的介绍下,刘先生看中了一套三居室,总价近120万元。经过几次看房,刘先生与卖房的业主偷偷留了对方电话。


刘先生不想付中介费,于是找业主私下交易,这位业主答应了,但提出要刘先生先交10万元的订金,然后双方不再与中介公司联系。


刘先生将订金给了该业主,但几天之后发现“业主”已经无法联系。随后刘先生找到了中介公司并核查业主资料。


最后发现“业主信息”全部是假的。真正的业主表示,房子已被出租多年。刘先生听闻后后悔不已,随后刘先生向警方报案。(来源:羊城晚报)





案例分析



本案中刘先生存在贪图便宜的心理不想支付中介费,跳过中介直接与卖家联系,自行交易,但他并未对卖家进行身份核实,导致上当受骗。而中介公司也存在失职的地方,未核实业主信息导致刘先生“钱房两失”。


二手房交易流程冗长,涉及关系复杂,过程相对比较繁琐,且风险较大,很多买家和卖家都不是专业人士,往往无法预估风险。最好挑选实力强、信誉高并且操作规范的中介机构,来规避风险。





 链·课堂 



自行交易还存在哪些潜在风险?



二手房交易通常有两种形式,一是买卖双方通过中介进行房屋买卖的全部流程;二是买卖双方自行约定交易各个环节的时间及方式。两种方式各有利弊,如果采用自行交易的方式,常见的风险有四种。


产权纠纷风险


买卖双方缺乏对于国家相关政策、法规的了解,同时也无法完全了解对方房屋产权的真实情况,很容易产生在交易过程中房产无法顺利过户的情况。


常见的产权纠纷归纳算来有两种形式:


交易不符合上市条件的房屋

例如,被法院查封的房屋、不符合上市条件的经济适用房、小产权房等。


产权人不清晰的房屋

例如,房屋产权共有权人意见不统一、夫妻离异后产权尚未分割清晰、遗产房屋未完成继承过户等情况。


房款纠纷风险


房款交接是二手房交易过程中买卖双方重视的一环,稍有不慎就会出现钱、房两失的窘境。比如,买方交付定金或房款,但是房屋不能如期过户;或者卖方只收了定金,完成过户后拿不到尾款。


因此如果二手房交易双方采用自行交易的方式,一定要切记将重要事项签订书面协议,并由双方签字盖章确认后进行保留,如有变更事宜,也一定要白纸黑字的签订变更协议书。


另外在进行交易过程中要妥善保管交易过程中的短信、邮件,必要时录音录像,为免将来出现纷争无法有效举证。为更好的保障双方利益,也建议双方进行房款支付的过程中采用资金监管托管的方式。


物业交割及户口迁入办理风险


物业交割包含范围较广,例如物业管理费用的结算,水、电、燃气、有线电视费用等等均需交接。私下交易的双方由于对流程不甚了解,往往会有所忽略,为之后的生活带来不便。除此之外,还有卖方户口迁移问题也很容易被忽略,这给买户口迁入留下了很大的隐患。


违约风险


自行成交需要花费大量的时间看房,而且买卖双方的身份不能保证,有可能各方面都满意的情况下,一方的资质审核不通过,浪费时间。


另外,在二手房交易过程中,买方去建委办理网签、客户贷款等环节耗费大量时间,极有可能造成违约的风险。




如何规避风险?



首先要严格审核卖方的产权状况


买卖双方在达成初步意向后,第一步要做的重要工作就是买方务必到房地产管理部门查询产权登记档案,确定交易房屋是否存在已出售、共有、抵押或查封等情况,这对后续交易能否顺利进行起着关键性作用。对没有产权证的小产权房、拆迁安置房等一定要慎重,防止买卖无效钱财两空。


其次要认真考察房屋的现状


房屋的现状包括有无漏水、渗水等质量问题、周边环境与交通、是否已 租赁以及租期、使用年限等情况。


要认真签订买卖合同


对于付款条件、违约、争议处理方式等重点条款,在合同中务必要约定清楚、明确;同时对要求对方履约等情形尽量以书面形式进行,以作为将来可能发生纠纷时的证据。


要明确约定各种证照的过户事宜


买卖双方应在合同中约定各种证照包括水、电、煤气、物管登记特别是户口迁移的过户时间,同时要在支付定金或房款时适当扣留一定比例的金额,待过户完后再行支付。


中介公司可以帮助买房双方解决很多繁杂的程序手续问题,为买卖双方省去很多精力和时间。但是中介公司也分专业和非专业,中介公司也有相当一部分很不专业,甚至坑骗消费者的。总之,消费者应该擦亮眼睛,仔细甄别,尽量找正规大品牌中介公司。


来源:链家网综合整理


本期话题

房屋买卖,你会选择经过中介公司还是私下交易呢?

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