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经略特评 重庆经验:年轻直辖市的房地产逻辑

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   重 庆 经 验:

年轻直辖市的房地产逻辑


>>>文/樊元树<<<

经略研究院特约评论员


编者按


在中国经济进入新常态,面临较大的经济下行压力的背景下,重庆经济GDP增速连续两年全国第一,经济和社会全面发展,受到国内外舆论的普遍关注。2015年10月10-11日,国家发改委主任徐绍史在重庆考察时表示要“梳理和总结重庆的经验”。2016年1月4日,习近平总书记在考察位于重庆两江新区的果园港时赞叹“这里大有希望”。一年来,诚如中共重庆市委、重庆市人民政府2017年新年贺词所言,重庆市“经济持续健康发展,民生福祉持续改善,社会大局和谐稳定,实现了‘十三五’良好开局”。另一方面,近年来对重庆经济发展的质疑乃至谣言一直不断。从前些年的“重庆地方债务全国第一”,到最近网上流传的《重庆是中国的缩影:一个纯粹的投资依赖型的城市》帖子,都认为重庆经济发展的“秘诀”是依靠政府举债投资“垃圾行业”。拨开意气之争和意识形态的浮云,“重庆经验”的秘诀到底是什么?作为扎根重庆、放眼全球的高校智库,经略研究院特邀专研重庆经济社会发展的特约评论员樊元树先生撰文讨论重庆经验。本文为其中一篇,讨论重庆调控房地产的成功经验。



在过去的六年里,重庆主城区在全国商品房产销面积均排名前茅,每年均超过2000万平方米新增商品房开工建设,每年均超过2000万平方米的商品房销售,甚至在过去几年里还有4000万平方米的公租房竣工交付市民入住。


在过去的六年里,重庆主城区在土地出让面积全国也是位居前茅,但土地成交价格一直控制在楼面价2000~3500之间(特殊地块除外,个别土地市场过热年份也有超出),在媒体上地王频频出现的年份里,似乎重庆并未有什么天价土地出现。


在过去的六年里,重庆房价始终稳定的6000~7000一线。而同期一二线城市、省会城市房价飙涨,重庆作为一个直辖市几乎成了中国一二三线城市里房地产价格的最洼地。在重庆GDP增速已经连续两年(2014、2015)位居全国第一的背景下,重庆为什么房价那么低?为什么房价不涨?为什么销售量那么大?


重庆房地产逻辑究竟是什么?笔者将从房地产的核心问题开始,一一剖析年轻的直辖市的房地产逻辑,这也是重庆经验的重要组成部分。

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从房价上涨的根本要素说起


我们回顾一下过去十年的房地产市场,从成本的角度看,在过去的十年里建筑安装成本是相对稳定的,增幅主要体现在人工成本逐年增高,但所占比例不高;建筑主材有升有降,甚至在过去两年里建筑主材如钢筋、水泥、玻璃、铝合金型材等还大幅下降;而增长最快增幅最大的是什么?是地价!在过去十年里以重庆地价为例从30-60万/亩飞速增长到了400-600万/亩,折合楼面价2500-5000元/平方米。(主城核心区域则已有超过1000万/亩的土地,折合楼面价约7000-10000元/平方米),楼面价增幅达到十几倍,个别区域甚至达到了30倍以上。在2005-2006年,笔者因工作需要反复考察过重庆渝北区新牌坊片区最好的地段的数宗土地,其土地价格均在60-80万/亩左右。当年笔者正在参与筹备开发的嘉陵江滨江项目的土地价格不足30万/亩,而目前嘉陵江北滨路沿线土地价格已经上涨到了1000万以上/亩,折合楼面价4000-5000元元/平方米。换句话说,如果在十年前买的地,十年之间什么研发、户型、团队、销售甚至短期内的价格增涨都毫无意义,最佳投资策略就是等待等待再等待。



这种情况在各大一二三四线城市都是普遍现象,在北上深这三个特殊城市更是有上百倍的地价增幅,楼面价5万8万都不再是新鲜事情了,北京在2014年诞生的楼面价地王领先全国,楼面价达到了令人震惊的9.65万元/平方米。


通过多全国房价历年来的增幅对照土地拍卖成交价格增幅来看,两者的价格增长幅度是高度吻合的。个别年份甚至出现了房价下跌,而地价继续高速增长的情况(2014年在一线城市表现得尤为突出)。其他房地产成本的构成要素却在过去十年里有涨有跌,基本持平。因此,基本可以推导出地价是决定房价的显性要素,所谓面粉决定面包的价格,楼板价十万一平米的地价基础上是不可能生产出成本低于十万一平米的商品房的。另外不可忽视的是在宏观经济下行,银根收紧的大环境下,大多数开发商的融资成本高企,开发企业所持有的土地成本也是逐年递增,从购入土地当年以每年百分之十几的成本递增。


综上,地价是构成房地产开发成本的主要成本之一,控制单一城市房地产价格的首要因素是地价,重庆房地产供需两旺,价格与市民收入相当,总体价格水平,那一定是控制好了土地市场。具体是怎么做到的呢?


重庆市政府自2002年就开始实施政府主导型国有土地储备,其实质性内容是将重庆此前的土地一级市场的经营权限,全部收缴至当地官方掌控的几家市级土地储备机构。此举的核心在于,原有的土地一级市场巨额增值收益不再被房产商占有,而是进入代表公共利益的国资系统。重庆市土地储备体系,将土地一级市场的经营权上收,并通过政府特许经营的方式,由重庆地产集团等国资公司经营,在征收土地后,投入资金来进行拆迁安置或置换搬迁,并投入资金搞土地整治,完成“七通一平”后,将可以直接使用的“熟地”移交给当地土地出让中心挂牌,一举介入房地产市场的上游——土地开发,土地一级市场的整理、收储和开发。到2003年更是成立了重庆市地产集团,专门从事房地产一级市场的土地整理、收储和开发。伴随着重庆市的高速发展,对老旧城区拆迁,大型厂矿企业的迁移和新城区的规划,重庆地产集团以及重庆国资委旗下的八大投资集团活跃在这个年轻的直辖市土地市场的最前沿,累计收储土地40余万亩,累计向市场提供七通一平的熟地超过20万亩。



重庆市政府将巨大的土地增值红利取之于地用之于民,重庆基础设施建设投入超过了6000亿。自2002年以来,重庆已经建成通车48座跨江大桥,另有近十座跨江大桥正在紧张施工(直辖之初重庆市跨江级的大桥只有8座),这才成了真正意义上的桥都。自2002年以来,率先在内陆建设了轻轨捷运和地铁捷运系统,到2015年底,已建成通车的轨道捷运线运营里程达到了180余公里,这在全国都是罕见的建设效率。大大减少了交通拥堵,提升了市民出行效率。自2002年以来,重庆建成了一小时经济圈,二环八射共计2000余公里高速路网建成通车,极大的提高交通效率,缩短通勤时间。在2002年以来,重庆建成了中国唯一的水陆空一体化保税港区,它由两路空港保税区、寸滩港保税区和重庆西站高铁铁路口岸共同组成,成为重庆连接世界的核心枢纽。


重庆用一级市场去影响、去调控二级房地产市场,房价成了一二线城市的洼地,一级土地市场高度可控成为了最核心原因。

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地方政府在房地产行业的宏观调控


房地产市场不仅仅是一个经济因素,它更是跟政治因素息息相关,跟千千万万人民的安居福祉相关。如果放任新自由主义经济的丛林法则来主导这个市场,那么追求超额利润就会成为房地产企业的唯一诉求,在缺乏政府引导,调控和监管,那它就不会有什么人民安居福祉了。


重庆市在房地产行业宏观调控的过程里面,逐步探索出一些经验,总结起来就是一条:某个阶段性周期里供求关系是决定房价的隐性要素,政府可以通过相关职能部门用行政手段调整市场的阶段性房地产土地投资、新开工项目和新增预售项目供应等要素过热或者过冷,相关职能部门根据实际情况,控制房地产市场宏观层面的供求关系,从而调控房地产市场。


重庆市政府在长期的管理实践中总结出的25%原则,即重庆市每年房地产投资不能超过全市固定资产投资的25%。固定资产投资超过25%一定供过于求,低于25%又供应不足,不适应城市化,造成房价飞涨影响国计民生。如果一个地方基础设施投资中,房地产占了百分之七八十,过于依赖房地产单一产业链,长远看没有增长后劲。


这就是重庆房地产市场后面那只看不见的手。

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重庆的房地产行业供给侧改革


自1994年逐步废止福利分房后,全国主要城市的房地产市场供应机制主要都表现为商品房单轨供应,即基本均由市场主体供应商品房,而经济适用房等政府主导的保障性福利性供给基本形同虚设,甚至造成了巨大的权力寻租空间。



在单轨制的商品房供应之外,重庆创造性地提出了双轨房地产供应机制,总结起来是“高端有遏制,中端有供给,低端有保障”。即由市场行为主导中高端房地产市场的商品房供应,同时还在房产税试点、契税政策、贷款政策等方面对高端大户型、别墅型等物业形态形成经济性遏制作用,控制高端供应的比例和消费。低端保障性住房主要由重庆市政府主导的公租房系统供应,即建设规模化的公租房,让新晋市民、贫困市民、应届毕业生、产业工人等有一个政府福利性的租赁房,在租约满5年后可申请购买该公租房,同时严格规定公租房不可上市交易,如购买人要卖出,只能原价出让给政府公租房管理局。这是最早的房地产行业的供给侧改革。


在过去的十年里,重庆总计兴建约4000万平方米公租房,为数十万市民提供了福利性住房,在居者有其屋的宏大构想里迈出了一大步。


公租房的大规模兴建在客观上对刚需性住房市场形成了巨大的压力,这也成了重庆房地产市场的运用供给侧改革,在微观市场上调控房地产市场的实践。

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结语


重庆在保证房地产市场供需两旺,维持每年2000余万平方米的新房销售面积的基础上。通过对房地产行业调控实践,逐步总结出自己的经验,从结果看,重庆的房地产调控实践是成功的,将这个年轻的直辖的房价控制到了三四线城市的水平,成为全国核心城市的房价洼地,与重庆市连续两年位居全国GDP增速第一形成了巨大的反差。在客观上让重庆市民减少了在住房领域的必须支出,间接提高了市民可支配收入,为建设宜居重庆,为吸引人才落户,为重庆经济长期发展奠定了基础。

编辑:林照


星河城

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