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金品原创 | 购买的商品房层高不足,能否退房?

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 案情简介 

原被告双方签订《商品房买卖合同》,约定原告购买某小区别墅,合同中双方约定按套计算商品房价款,对房屋层高约定为“房屋层高为3米,位于【0米以上】第0层”。该案在审理中,一审法院组织现场测量后认定“案涉房屋的总面积为353.18㎡,第三层有19.8㎡的部分层高为2.8米,占第三层总面积的32.63%,不符合合同约定的3米”。


本案诉争焦点为仅层高不足是否构成根本违约、能否判令解除合同



 案件评析 

首先,本案涉案房屋是按套出售,即使要计算不符合合同约定的比例,也应当按照整套房屋的面积作为计算依据,而不能将第三层单独割裂出来进行计算。


其次,就涉案的《商品房买卖合同》的内容来看,对层高的差异问题如何处理并没有进行约定,且目前没法律或者司法解释对此作出明确的规定。因此,即使涉案的房屋存在约层高差异的情况下,是属于根本违约还是一般违约,尚需购房者提交进一步的证据予以证明。本案诉讼中,购房者的没有提交其购买涉案房屋必须满足合同约定的层高才能正常使用的证据;按现有的证据和事实不能推断出层高差异对于房屋的使用有影响是否达到了不能实现合同目的的程度。


再次,根据合同法第九十三条和第九十四条的规定,只有约定的解除条件成就时或具有法律规定的解除情形时,合同当事人才可以行使解除权,本案中购房人并没有证据能够证明开发商人具有迟延履行或违约行为等法定的解除合同的情形,本案也不符合双方约定的解除条件。



 笔者观点 

笔者认为,如购房人购买房屋后如发现确实存在层高缩水,应委托鉴定机构对同地段符合约定层高的房屋和层高缩水的房屋进行估价鉴定,确定损失额。因此,即是存在层高缩水,需要承担的违约责任的范围也应以专业的鉴定机构出具的鉴定意见为依据,而不能简单的以层高不足直接要求退房。




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